Południowe wybrzeże Bułgarii · dla obywateli UE i spoza UE
Domy i wille na wybrzeżu Bułgarii —
z wymierzonymi kilometrami do morza
Dom 5–10 km od morza — od €105 000. Tuż przy wodzie — od €115 000. Pokażę, co naprawdę jest dostępne w Państwa budżecie: ze zmierzonymi odległościami i jasnym przebiegiem zakupu.
Koszty wybranej nieruchomości wyliczy prawnik.
Obywatele UE, w tym Polacy, nabywają grunt bezpośrednio na własne nazwisko. Dla obywateli państw spoza UE/EOG bezpośredni zakup gruntu jest ograniczony — możliwy schemat dla konkretnego nabywcy potwierdza prawnik.
Asystent odpowiada od razu, potem włączam się ja. Telegram, WhatsApp, e-mail albo telefon — jak Państwu wygodniej.
Sveti Vlas · Słoneczny Brzeg · Nesebyr · Rawda · Achełoj · Pomorie · Burgas · Kosharitsa
Domy w katalogu
Przy każdym jest wymierzona odległość do morza w linii prostej, powierzchnia i opłata eksploatacyjna, jeśli występuje. Lista jest żywa: wycofane nieruchomości znikają same.
Gotowy do zamieszkania
Gotowy do zamieszkania
Zobacz wszystkie domy w katalogu →
Nie znaleźli Państwo domu w swoim budżecie?
Katalog to to, co jest dostępne teraz. Proszę podać budżet i pożądaną odległość od morza — sprawdzę oferty poza katalogiem i nowe wpisy. Jeśli w Państwa budżecie nad morzem nie ma nic, powiem to wprost.
Ceny z naszego katalogu
Ile kosztuje zbliżenie się do morza
Ceny ofertowe to nie ceny transakcyjne. Tabela liczona jest z katalogu i aktualizuje się razem z nim.
Odległość — w linii prostej do brzegu. Tam, gdzie między nieruchomością a morzem jest zatoka albo jezioro, samochodem wychodzi wyraźnie dalej: takie przypadki oznaczam osobno.
Próg wejścia tuż przy wodzie jest zauważalnie wyższy niż w pasie 5–10 km: €115 000 wobec €105 000.
| Odległość od morza | Ceny od | Do | Nieruchomości |
|---|---|---|---|
| do 1 km | €115 000 | €1 259 580 | 20 |
| 1–3 km | €168 000 | €532 696 | 4 |
| 3–5 km | €163 000 | €190 000 | 3 |
| 5–10 km najniższy próg wejścia | €105 000 | €180 000 | 5 |
| 10–16 km | €189 000 | €360 000 | 4 |
| 16–25 km | €88 000 | €142 000 | 3 |
Ceny ofertowe z katalogu na 14.10.2026 — to nie są ceny transakcji. Odległość mierzona w linii prostej do brzegu. Na mapie uwzględniono 39 domów. Jeszcze 5 — bez ceny lub bez pomiaru, nie pokazuję ich.
Dalej nie znaczy zawsze taniej
Cenę wyznacza nie tylko morze: powierzchnia, rok budowy, stan, kompleks czy osobna działka. „Pojadę dalej i zaoszczędzę” w moim katalogu nie działa — taniego, odległego segmentu do niego nie biorę. Istnieje i nie ukrywam tego: to inne domy i ja z nimi nie pracuję.
Dlaczego nie biorę taniego segmentu
Jeśli nie mogę osobiście przyjechać na nieruchomość, poprowadzić negocjacji i doprowadzić transakcji do końca — nie podejmuję się. Dlatego jest tu południowe wybrzeże i najbliższe wsie obwodu Burgas.
Dom we wsi i willa w kompleksie to dwie różne decyzje
Inne pieniądze, inne utrzymanie, inne dokumenty. Wybór robi się tutaj, a nie na oglądaniu.
Osobny dom z działką
Własne podwórko i własna ziemia
- Więcej powierzchni za te same pieniądzenWłasna działka, garaż, ogródnZwykle 4–10 km od brzegunUtrzymanie w całości na PaństwunGrunt przechodzi na nabywcę — potrzebny jest odpowiedni sposób nabycia
Kosharitsa, Izvor, Aleksandrovo, Orizare, Medovo
Dom albo willa w kompleksie
Ochrona i utrzymanie bez Państwa
- Bliżej morza i kurortównTeren, basen, obsługanOpłata eksploatacyjna — orientacyjnie €950–1 600 rocznie; dokładna kwota w karcie domunŁatwiej zostawić na zimę bez nadzorunRegulamin kompleksu obowiązuje wszystkich jednakowo
Achełoj, Kosharitsa, Nesebyr, Sveti Vlas, Pomorie
Jeśli Państwo się przenoszą, a nie przyjeżdżają na lato — patrzymy nie tylko na morze: dodatkowo sprawdzamy sklep, aptekę, szkołę, przystanek i przejezdność drogi zimą.
Pytanie, które zadają najczęściej
Obywatel Polski kupuje dom razem z gruntem na własne nazwisko. Spółka jest potrzebna tylko nabywcom spoza UE
Dom ma cechę, której nie ma mieszkanie: sprzedawany jest razem z gruntem. Obywatele UE, w tym Polacy, wpisują grunt na własne nazwisko bez ograniczeń. Nabywcy z państw spoza UE nie mogą tego zrobić bezpośrednio — standardowym rozwiązaniem jest mała jednoosobowa spółka (EOOD): grunt wpisuje się na spółkę, a spółka należy do nich.
Robi się to przed transakcją, a nie w ostatnim dniu u notariusza. I osobno: domy to nowy dla mnie kierunek — takie transakcje prowadzili mój prawnik i partnerzy prawni.
4 pytania · 1 minuta
Co realnie jest w Państwa budżecie
Odpowiadają Państwo — pokazuję domy z katalogu z wymierzonymi odległościami. Jeśli w Państwa budżecie nad morzem nie ma nic, powiem wprost.
1/4 Do czego dom
2/4 Maksymalna odległość od morza
3/4 Kiedy planują Państwo zakup
4/4 Budżet na zakup domu
Koszty transakcji wyliczy prawnik po wyborze nieruchomości.
Oto co jest w Państwa budżecie w tej chwili
Na ten budżet i tę odległość domu nie mam
Mówię wprost, bez „to obejrzyjmy cokolwiek”. Dwie uczciwe drogi: odsunąć się dalej od morza — tam domy zaczynają się taniej, albo obejrzeć mieszkanie lub studio nad morzem za tę samą kwotę. Mieszkanie potem sprzedaje się wyraźnie łatwiej niż dom w głębi kraju.
Póki Państwo szukają — przysyłać nowe domy w tym budżecie?
Bez telefonów i bez rozmowy z pośrednikiem. Pojawi się dom w Państwa budżecie i na Państwa odległości od morza — przyślę. Nie pojawi się — nie będę pisać bez powodu.
Отвечу в чате — подборка и ответы на вопросы сразу.
Не пользуюсь Telegram — оставить номер
Gdzie przesłać zestawienie
Asystent odpowiada od razu, potem włączam się ja. Jeśli potrzebują Państwo czasu do namysłu albo konsultacji, to normalne: nie ponaglam i nie naciskam. Danych nie przekazuję osobom trzecim.
Jak przebiega zakup
Jak wygląda oglądanie, jeśli nie są Państwo w Bułgarii
Najpierw — wideoobchód: nagrywam dom, ulicę, drogę i sąsiedztwo telefonem i przysyłam Państwu. Jest bezpłatny i przed jakimkolwiek lotem: część nieruchomości odpada już tutaj. Jeśli potem jedziemy oglądać na miejscu — w jednym przyjeździe zdążymy 3–5 domów w dwa dni, odbieram z lotniska w Burgas, trasę i godziny układam ja.
Co robię ja
Dobieram nieruchomości pod zapytanie, organizuję oglądania, prowadzę negocjacje ze sprzedającym, uzgadniam cenę i warunki, towarzyszę przy wpłacie zadatku i zawsze jestem obecna przy transakcji notarialnej.
Co przekazuję specjalistom
Weryfikację prawną i przygotowanie dokumentów — prawnikowi. Rejestrację spółki — partnerom prawnym. Ocenę techniczną stanu domu można zamówić osobno: stałego rzeczoznawcy w transakcji nie ma, ale specjalistę znajdziemy.
To, co zwykle wychodzi dopiero u notariusza
Pełna kwota transakcji: ile dochodzi do ceny domu
Przykład dla domu za €185 000. Opłaty państwowe liczę dokładnie — to stawki stałe. Przy usługach prawników i księgowych podaję rząd wielkości na podstawie danych otwartych, żeby Państwo rozumieli skalę, ale dokładną kwotę podaje specjalista, który ją otrzymuje.
Właściciel podaje kwotę, którą chce otrzymać, ja dodaję do niej swoje wynagrodzenie i pokazuję Państwu cenę końcową. Żadnego „a teraz jeszcze 3% od góry” u notariusza nie będzie.
| Cena nieruchomości (prowizja agencji w cenie) | €185 000 |
| Lokalny podatek od przeniesienia własności (Nesebyr 2,3%) | €4 255 |
| Taksa notarialna (+ VAT 20%) | €0,8–1,1 tys. |
| Wpis do rejestru nieruchomości, 0,1% | €185 |
| Razem z opłatami państwowymi | ≈ €190 390 |
W Burgas podatek gminny wynosi 3% — razem ≈ €191 685.
Wyliczenie przy założeniu, że cena umowna jest wyższa od wyceny podatkowej. Podatek i opłaty notarialne naliczane są od właściwej podstawy; dokładną kwotę potwierdza prawnik.
Co płaci się osobno
| Utworzenie i rejestracja EOOD przez partnerów prawnych — tylko dla nabywców spoza UE zakres pakietu podaje prawnik | orientacyjnie €800–950 |
| Obsługa księgowa według taryfy partnera | zależy od operacji spółki |
| Prawnik — weryfikacja prawna | podaje prawnik |
| Tłumacz, pełnomocnictwo, koszty bankowe | zależnie od sytuacji |
Liczby powyżej to orientacja na podstawie źródeł otwartych na sierpień 2026, żeby Państwo rozumieli rząd kwot. To nie mój cennik: prawnicy i księgowi sami ustalają swoje stawki i sami za nie odpowiadają. Przed wpłatą zadatku łączę Państwa z prawnikiem bezpośrednio — kwotę usłyszą Państwo od tego, kto ją otrzymuje.
Podatek od nieruchomości i opłata za wywóz śmieci liczone są według zasad gminy, a od 1 stycznia 2026 roku metodyka wyliczania opłaty w Bułgarii się zmieniła. Wszelkie liczby „z internetu” są teraz nieaktualne. Dokładne kwoty dla konkretnego domu — z rachunków właściciela, poproszę o nie.
Szczegółowo
Jak wygląda nabycie gruntu: na własne nazwisko albo przez EOOD
Czy spółka jest Państwu potrzebna, zależy od jednego: czy są Państwo obywatelami UE. Polacy i obywatele innych państw UE wpisują grunt na własne nazwisko. Dla nabywców spoza UE grunt wpisuje się na EOOD. Przy osobnym domu z działką grunt niemal zawsze przechodzi na nabywcę. W kompleksie spółka może nie być potrzebna, jeśli z dokumentów nie wynika przeniesienie własności gruntu ani udziału w nim. Sprawdza to prawnik przed zadatkiem.
Kto to robi
Czystość prawną nieruchomości sprawdza stały bułgarski prawnik, z którym pracuję. Przy domu patrzy na dokumenty nie tylko budynku, ale i działki. Rejestrację EOOD prowadzą partnerzy prawni, sprawozdawczość roczną — księgowy. Te usługi opłacane są osobno.
Czego nie obiecuję
Nie twierdzę, że spółka jest potrzebna zawsze — zależy to od tego, co dokładnie przenosi akt notarialny i czy nabywca jest obywatelem UE. Nie obiecuję prawa pobytu: zakup mieszkania i status migracyjny to różne rzeczy. I osobno: domy to nowy dla mnie kierunek. Transakcji z domem i przeniesieniem gruntu przez EOOD sama jeszcze nie prowadziłam: tę część prowadzą prawnik i partnerzy prawni, którzy takie transakcje mieli.
O cenie — bez niespodzianek na oglądaniu
Ile naprawdę kosztuje dom nad morzem
Domu nad morzem za 10–30 tysięcy szuka niemal każdy, kto zaczyna oglądać wybrzeże. Takie ogłoszenia rzeczywiście są — i oto co za nimi stoi.
Co pokazuje wyszukiwanie
Stare domy we wsiach daleko od wybrzeża, najczęściej do remontu. Realne zapytania, po których się ich szuka: „do 10 000 euro”, „do 20 000”, „do 30 000”.
Ile kosztuje dom na wybrzeżu
Dom nadający się do życia: z wodą, prądem, dachem bez remontu i dokumentami, które sprawdzi prawnik. Bliżej morza — drożej.
Jeśli Państwa budżet to €50–70 tysięcy
To nie jest „mało”. To inny zakup: za tę kwotę na wybrzeżu kupuje się mieszkanie albo studio nad morzem — i sprzedać je potem jest wyraźnie łatwiej niż dom w głębi kraju.
Tani, odległy segment istnieje i nie ukrywam go — po prostu nie biorę go do katalogu: jeśli nie mogę osobiście przyjechać na nieruchomość, poprowadzić negocjacji i doprowadzić transakcji do końca, nie podejmuję się.
Częste pytania
Czym jest EOOD i czy jest obowiązkowe?
EOOD to bułgarska spółka jednoosobowa. Dla obywateli UE, w tym Polaków, spółka nie jest potrzebna — grunt wpisuje się na nazwisko nabywcy. Dla nabywców spoza UE grunt wpisuje się na EOOD, a spółka należy do nich. Jak jest w Państwa przypadku, widać z dokumentów — patrzymy przed zadatkiem.
Czy widziała Pani każdy dom osobiście?
Gotowe domy od deweloperów — tak. Nieruchomości z rynku wtórnego nie oglądam z wyprzedzeniem: wielu właścicieli nie jest gotowych organizować oglądania bez realnego nabywcy. Przed wyjazdem potwierdzam aktualność, ustalam oglądanie i jadę na nieruchomość razem z Państwem.
Czy zakup domu daje prawo pobytu?
Dla obywateli UE pytanie nie występuje. Dla nabywców spoza UE majątkowa podstawa długoterminowego pobytu zaczyna się od 600 000 lewów (≈ €306 775) — powyżej niemal całego naszego katalogu. Zakup mieszkania i status migracyjny to odrębne sprawy i ich nie mieszamy.
Czy można kupić zdalnie?
Tak, transakcja przeprowadzana jest na podstawie pełnomocnictwa notarialnego. Ale wcześniej — oglądanie nie tylko pokoi, lecz ulicy, drogi, sąsiedztwa i działki. Zaczynamy od wideoobchodu, jest bezpłatny.
Ile kosztuje utrzymanie domu?
Zależy, czy dom jest osobny, czy w kompleksie. W kompleksie jest opłata eksploatacyjna — w naszym katalogu to €950–1 600 rocznie. Dla osobnego domu liczy się według nieruchomości: podatek, wywóz śmieci, prąd, woda, szambo, działka. Plus roczna sprawozdawczość spółki, jeśli grunt jest wpisany na EOOD.
Przed napisaniem
Proszę zobaczyć, z kim będą Państwo mieli do czynienia
Profil prowadzę sama: podatki, zmiany w przepisach, na czym ludzie tracą pieniądze przy zakupie. To nie witryna z ofertami. Tak łatwiej zdecydować, czy do mnie pisać.
Powiem, co jest w Państwa budżecie — i czego nie ma
Ktoś kupuje dom na wybrzeżu jako miejsce na lato, ktoś — jako miejsce, do którego można przewieźć rodzinę. Prowadzę zapytania letnie i rodzinne jednakowo: pokazuję realne opcje pod budżet, odległość do morza i kolejność następnych kroków. Proszę podać swój budżet i pożądaną odległość od morza — przyślę to, co realnie jest.
Dobierz dom do mojego budżetu → +359 87 831 9198
Asystent odpowiada od razu, potem włączam się ja · Telegram, WhatsApp, e-mail albo telefonnVikki Dronova · Rieltor Esteyt EOOD, EIK 207412033
