Tak. Mieszkanie może kupić obywatel każdego kraju — bez karty pobytu, bez bułgarskiej firmy i bez zezwoleń.

01. Wystarczy paszport. Bułgarski numer identyfikacyjny cudzoziemca załatwia notariusz w trakcie transakcji.

02. Ograniczenie dotyczy tylko ziemi. Obywatele krajów spoza UE nie mogą kupić ziemi na swoje nazwisko, dlatego dom z działką zwykle kupuje się przez bułgarską spółkę.

03. Obywatele UE kupują także dom z działką bezpośrednio, na siebie.

Można. Przyjechać na oglądanie czy załatwić wszystko zdalnie — decyzja należy do Ciebie.

01. Oglądamy mieszkanie za Ciebie. Wideorozmowa na żywo, nagranie kompleksu i terenu wokół, odpowiedzi na pytania w trakcie oglądania.

02. Rezerwujemy mieszkanie. Umowę rezerwacyjną podpisujesz zdalnie, a zadatek wysyłasz przelewem. Mieszkanie zostaje wycofane ze sprzedaży.

03. Pełnomocnictwo. Żeby nie przyjeżdżać na transakcję, udzielasz pełnomocnictwa — bułgarskiemu adwokatowi albo zaufanej osobie, także pośrednikowi. Ty decydujesz, komu.

04. Płatność. Konta w bułgarskim banku nie da się otworzyć zdalnie, ale do transakcji nie zawsze jest potrzebne. Sposób płatności za konkretną nieruchomość ustalamy przed wpłatą zadatku.

05. Dokumenty i klucze. Akt notarialny i klucze wysyłamy kurierem do każdego kraju.

Płacisz w ratach bezpośrednio deweloperowi. Kredyt bankowy nie jest potrzebny.

01. Pierwsza wpłata od 30%. Niektórzy deweloperzy zaczynają od 10%, ale w pierwszych miesiącach dochodzą do 35–40%. Uprzedzamy o tym, zanim cokolwiek podpiszesz.

02. Do 7 lat, z indywidualnym harmonogramem. Najczęściej bez odsetek, jeśli raty zostaną spłacone przed zakończeniem budowy. Jeśli płatności trwają po oddaniu budynku, zwykle pojawiają się odsetki. Jednej zasady nie ma — każdy deweloper ma własne warunki, a my podajemy je dla konkretnej inwestycji.

03. Potrzebny jest paszport i pierwsza wpłata. Historia kredytowa i zgoda banku nie mają znaczenia: to umowa z deweloperem, a nie kredyt. Pełną listę dokumentów omawiamy przed wpłatą zadatku.

04. Własność przechodzi na Ciebie po ostatniej wpłacie. Sposób przeniesienia własności i warunki na czas spłaty określa umowa z deweloperem.

To pozwolenie na użytkowanie budynku. Bez niego mieszkanie jest prawnie wciąż placem budowy.

01. Wydaje go DNSK — państwowy nadzór budowlany.

02. Bez Aktu 16 nie można zawrzeć własnych umów na prąd i wodę, zameldować się ani legalnie wynajmować mieszkania turystom.

03. Akt 15 to nie to samo. Oznacza, że budynek jest ukończony, a Akt 16 — że można w nim mieszkać.

04. Sprawdzamy Akt 16 zanim wpłacisz zadatek.

Sam w sobie — nie. Ale mieszkanie pomaga w drodze do zezwolenia na pobyt.

01. Zwykły zakup nie daje prawa pobytu. Kawalerka czy apartament nad morzem nie są podstawą do wydania zezwolenia na pobyt.

02. Pobyt przez inwestycję w nieruchomość — od €307 000 (600 000 lewów). Zezwolenie wydaje się na rok z corocznym przedłużeniem, a kredytem można pokryć najwyżej 25% kwoty.

03. Pobytu stałego nie da się kupić za żadną kwotę. Zwykła droga to 5 lat legalnego pobytu w Bułgarii.

04. W czym pomaga mieszkanie. Adres zameldowania i akt notarialny to solidne potwierdzenie miejsca zamieszkania, gdy składasz wniosek o wizę długoterminową i zezwolenie na pobyt.

Trzy rachunki w roku — i żaden nie zaskoczy Cię po transakcji.

01. Podatek od nieruchomości i opłata za śmieci. Przychodzi raz w roku jednym rachunkiem z gminy. Płaci się go w dwóch równych ratach: do 30 czerwca i do 31 października. Przy wpłacie całej kwoty do 30 kwietnia przysługuje 5% zniżki. Liczy się go nie od ceny zakupu, ale od urzędowej wyceny mieszkania, która jest wyraźnie niższa. Dokładną kwotę pokazujemy na podstawie rachunku przed transakcją.

02. Opłata eksploatacyjna kompleksu. Jedyny koszt, który wszędzie jest inny. Są kompleksy bez firmy zarządzającej, gdzie sąsiedzi składają się po 100–150 euro rocznie na utrzymanie terenu. Są kompleksy z basenem, ochroną i recepcją — tam to 11–22 euro za metr kwadratowy rocznie. Dla kawalerki może to być zarówno 120 euro, jak i 1000. Kwotę dla konkretnego kompleksu podajemy przed transakcją.

03. Prąd i woda — według liczników. W południowo-wschodniej Bułgarii prąd dostarcza EVN. Od lipca 2026 to około 0,15 euro za kilowatogodzinę w dzień i 0,09 w nocy — w nocy taniej o około 40%. Woda w obwodzie Burgas kosztuje 2,71 euro za metr sześcienny. Jeśli mieszkanie stoi zimą puste, rachunków prawie nie ma.