Krótka odpowiedź: mieszkanie w Bułgarii może kupić obywatel dowolnego kraju na świecie — bez karty pobytu, bez bułgarskiej spółki, bez zezwoleń. Natomiast domu z działką nie sprzeda się bezpośrednio cudzoziemcowi spoza Unii Europejskiej: ziemi kupić nie może. Rozwiązanie istnieje i jest w pełni legalne — rozkładam je niżej krok po kroku.
Prowadzę biuro nieruchomości na bułgarskim wybrzeżu i widzę to pytanie niemal w każdej pierwszej rozmowie. Ludzie czytają w internecie «cudzoziemcom nie wolno» i zamykają temat, chociaż ograniczenie dotyczy wyłącznie ziemi, a nie mieszkań w ogóle.
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Bułgarii
Tak. Obywatelstwo nie ma znaczenia. Kupującym może być obywatel Polski, Ukrainy, Kazachstanu, Izraela, Niemiec, Wielkiej Brytanii — ktokolwiek. Karta pobytu do zakupu nie jest potrzebna, mieszkanie na stałe w Bułgarii również.
Różnica między obywatelami różnych państw jest tylko jedna: czy wolno kupić ziemię. I właśnie przez ten jeden punkt w internecie żyje mit, że cudzoziemcom w Bułgarii nic nie wolno.
Co mówi prawo: budynki dla wszystkich, ziemia nie dla wszystkich
W prawie bułgarskim budynek i ziemia pod nim to dwa różne przedmioty i obowiązują je różne zasady.
O ziemi mówi Konstytucja Bułgarii, artykuł 22. Cudzoziemcy i zagraniczne osoby prawne mogą nabyć własność ziemi wyłącznie na trzy sposoby: na warunkach wynikających z przystąpienia Bułgarii do Unii Europejskiej, na podstawie ratyfikowanej przez Bułgarię umowy międzynarodowej albo w drodze dziedziczenia ustawowego.
O budynkach mówi Ustawa o własności, artykuł 29. Cudzoziemiec i zagraniczna osoba prawna mogą nabywać własność budynków oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, o ile ustawa nie stanowi inaczej.
Po ludzku: mieszkanie jest częścią budynku, ziemi pod nim kupujący nie otrzymuje — pozostaje ona w częściach wspólnych budynku. Dlatego mieszkanie kupuje każdy i bez zastrzeżeń. Dom stoi na działce, a działka to ziemia — i tu zaczyna się ograniczenie.
Kto może kupić mieszkanie w Bułgarii
Wszyscy. Bez wyjątków ze względu na obywatelstwo.
Mieszkanie, apartament, kawalerka czy studio w kompleksie mieszkaniowym kupuje się na osobę fizyczną, na zwykły paszport. Potrzebny jest tylko bułgarski numer identyfikacyjny cudzoziemca, a notariusz nadaje go w trakcie samej transakcji — nie trzeba go załatwiać osobno.
Garaż i miejsce postojowe w parkingu podziemnym też są częścią budynku i również kupuje się je swobodnie.
Kto może kupić dom w Bułgarii
Tu odpowiedź dzieli się na dwie części.
Obywatele państw Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego kupują dom razem z ziemią bezpośrednio, na własne nazwisko, tak samo jak Bułgarzy. Jest to zapisane w tym samym artykule 29 Ustawy o własności: nabywają własność ziemi na warunkach Traktatu o przystąpieniu Bułgarii do UE. Polaków to ograniczenie zatem nie dotyczy w ogóle.
Obywatele państw spoza UE nie mogą kupić ziemi jako osoby fizyczne. Mogą natomiast:
- kupić sam dom jako budynek, a ziemię wziąć w długoterminową dzierżawę albo ustanowić prawo zabudowy — robi się tak rzadko, przy odsprzedaży rozwiązanie jest niewygodne;
- zarejestrować bułgarską spółkę i kupić dom wraz z ziemią na nią — to droga działająca i zdecydowanie najczęstsza;
- odziedziczyć nieruchomość z ustawy — tu ograniczenie nie działa w ogóle.
Dlaczego dom z ziemią kupuje się na bułgarską spółkę
Ponieważ bułgarska spółka jest bułgarską osobą prawną, nawet gdy jej jedynym właścicielem jest obywatel Ukrainy czy Kazachstanu. Dla prawa nabywcą ziemi jest w tym wypadku podmiot bułgarski, a nie zagraniczny, i zakaz z artykułu 22 Konstytucji nie działa.
Drugi powód to artykuł 92 Ustawy o własności: właściciel ziemi jest właścicielem budynków na niej. Rozdzielenie domu i działki między dwóch różnych właścicieli wymaga specjalnej konstrukcji prawnej, a domyślnie idą one razem. Dlatego prościej kupić całość na spółkę niż budować obejście.
Ile kosztuje bułgarska spółka i co z nią dalej
Rejestracja OOD, czyli bułgarskiego odpowiednika spółki z o.o., trwa od kilku dni do dwóch tygodni. Kapitał zakładowy jest minimalny — symboliczne 2 lewy. Rejestracja z prawnikiem mieści się zwykle w 400–600 euro; dokładną kwotę podaje konkretny prawnik, ja jej nie wymyślam.
Potem spółka ma obowiązek: raz w roku składa sprawozdanie, nawet jeśli nic nie robiła. Kosztuje to około 150–300 euro rocznie u księgowego. Traktujcie to jako stałą pozycję w kosztach domu — tak jest uczciwiej niż dowiedzieć się o tym po roku.
☝️ Warto wiedzieć z góry: gdy zechcecie taki dom sprzedać, kupującemu z UE wygodniej będzie kupić nieruchomość bezpośrednio niż waszą spółkę. To nie ślepa uliczka, ale odsprzedaż domu przez spółkę jest nieco trudniejsza niż odsprzedaż mieszkania. Mieszkanie jest pod tym względem prostsze i bardziej płynne.
Jakie dokumenty są potrzebne kupującemu
- Paszport — to wszystko, czego trzeba przy mieszkaniu;
- bułgarski numer identyfikacyjny cudzoziemca — nadaje go notariusz w trakcie transakcji;
- pełnomocnictwo, jeśli nie przyjeżdżacie na akt osobiście — poświadczone notarialnie i przetłumaczone na bułgarski;
- przy domu przez spółkę — dokumenty założycielskie spółki.
Transakcja odbywa się u bułgarskiego notariusza. Notariusz sprawdza nieruchomość w rejestrze państwowym, sporządza akt notarialny i wpisuje transakcję do Rejestru Nieruchomości. Bez notariusza własność w Bułgarii nie przechodzi w ogóle.
Podatek przy zakupie i pozostałe koszty
Podatek od odpłatnego nabycia majątku reguluje Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. Stawkę ustala rada każdej gminy i mieści się ona w przedziale od 0,1 do 3 procent wartości nieruchomości. Podstawą jest cena umowna albo wycena podatkowa, jeśli jest wyższa.
Podatek płaci kupujący i płaci go w gminie, w której leży nieruchomość. Dlatego na wybrzeżu stawka w Nesebyrze i w Burgas może się różnić — to normalne, decyzja rady lokalnej, a nie błąd.
Poza podatkiem w budżecie transakcji są taksa notarialna, opłata do Agencji Wpisów i tłumacz, jeśli nie mówicie po bułgarsku. Przy mieszkaniu zwykle zakłada się 3–4 procent ponad cenę.
Czy zakup nieruchomości daje prawo pobytu
Sam w sobie — nie. Zakup mieszkania na wybrzeżu nie daje ani pobytu czasowego, ani stałego, ani obywatelstwa, a każdy, kto obiecuje inaczej, sprzedaje wam coś, czego nie ma.
Drogi do statusu przez nieruchomość w Bułgarii istnieją, ale są bardziej skomplikowane i wymagają innych kwot i warunków. Opisałam to osobno, żeby nie mieszać dwóch tematów w jednym tekście.
Trzy błędy, które widzę najczęściej
Pierwszy — uznać, że «cudzoziemcom nie wolno», i w ogóle nie patrzeć na rynek. Zakazana jest tylko ziemia i tylko dla obywateli spoza UE. Mieszkań to nie dotyczy.
Drugi — kupić dom z działką na osobę fizyczną bez sprawdzenia. Takiej transakcji notariusz po prostu nie przeprowadzi, a zadatek może utknąć.
Trzeci — liczyć budżet wyłącznie po cenie nieruchomości. Podatek gminny, notariusz, roczna opłata za utrzymanie kompleksu i utrzymanie spółki, jeśli jest — to realne pieniądze, lepiej zobaczyć je przed transakcją niż po niej.
Co przeczytać dalej
- Nieruchomość w Bułgarii a pobyt — co realnie daje zakup
- Nieruchomości w Bułgarii dla emerytów
- Kupić mieszkanie w Bułgarii: za i przeciw — uczciwa lista minusów
- Katalog apartamentów na bułgarskim wybrzeżu
Co robić dalej
Jeśli patrzycie na mieszkanie — żadnych ograniczeń obywatelstwa u was nie ma, można od razu wybierać nieruchomość. Jeśli patrzycie na dom i nie jesteście obywatelami UE — najpierw policzcie koszty spółki, a dopiero potem wybierajcie dom, żeby liczba nie była niespodzianką.
Ceny i dostępność sprawdzamy z cennikami deweloperów co tydzień, dlatego w katalogu są żywe nieruchomości, a nie witryna sprzed roku.
Źródła: Konstytucja Republiki Bułgarii, artykuł 22; Ustawa o własności, artykuły 29, 29a, 92, 110; Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, artykuły 44–51; Ministerstwo Finansów Bułgarii — dział o podatku od odpłatnego nabycia majątku.
