Южное побережье Болгарии · для граждан не-ЕС
Дома и виллы на побережье Болгарии —
с измеренными километрами до моря
Дом в 5–10 км от моря — от €105 000. У самой воды — от €115 000. Покажу, что реально есть под ваш бюджет: с указанными расстояниями и понятным порядком покупки.
Расходы по выбранному объекту рассчитает адвокат.
Как правило, для граждан стран вне ЕС/ЕЭЗ прямое приобретение земли ограничено. Возможную схему для конкретного покупателя подтверждает адвокат.
Telegram, WhatsApp, почта или звонок — как вам удобнее.
Свети Влас · Солнечный Берег · Несебр · Равда · Ахелой · Поморие · Бургас · Кошарица
Дома в каталоге
У каждого — измеренное расстояние до моря по прямой, площадь и такса, если она есть. Список живой: снятые объекты пропадают сами.
Готов к жизни
Готов к жизни
Смотреть все дома в каталоге →
Не нашли дом в своём бюджете?
Каталог — это то, что открыто сейчас. Скажите бюджет и желаемое расстояние до моря — проверю закрытые предложения и новые поступления. Если в вашем бюджете у моря ничего нет — так и скажу.
Цены из нашего каталога
Сколько стоит приблизиться к морю
Цены предложения — это не цены сделок. Таблица считается из каталога и обновляется вместе с ним.
Расстояние — по прямой до берега. Там, где между объектом и морем залив или озеро, дорогой получится заметно дальше: такие случаи отмечаю отдельно.
Порог входа у самой воды заметно выше, чем в поясе 5–10 км: €115 000 против €105 000.
| Расстояние до моря | Цены от | До | Объектов |
|---|---|---|---|
| до 1 км | €115 000 | €1 259 580 | 23 |
| 1–3 км | €168 000 | €532 696 | 5 |
| 3–5 км | €163 000 | €190 000 | 3 |
| 5–10 км самый низкий порог входа | €105 000 | €180 000 | 5 |
| 10–16 км | €189 000 | €350 000 | 4 |
| 16–25 км | €88 000 | €142 000 | 3 |
Цены предложения по каталогу на 14.10.2026 — это не цены сделок. Расстояние — по прямой до берега. В карту вошло 43 домов. Ещё 2 — без цены или без замера, их не показываю.
Дальше — не всегда дешевле
Цену определяет не только море: площадь, год постройки, состояние, комплекс это или отдельный участок. «Уеду подальше и сэкономлю» в моём каталоге не работает — дешёвый удалённый сегмент я туда не беру. Он существует, я его не прячу: это другие дома, и я с ними не работаю.
Почему я не беру дешёвый сегмент
Если я не могу лично приехать на объект, провести переговоры и довести сделку — я за него не берусь. Поэтому здесь южное побережье и ближайшие сёла Бургасской области.
Дом в селе и вилла в комплексе — это два разных решения
Разные деньги, разное содержание, разные документы. Выбор делается здесь, а не на просмотре.
Отдельный дом с участком
Свой двор и своя земля
- Больше площади за те же деньги
- Собственный участок, гараж, сад
- Обычно 4–10 км от берега
- Содержание полностью на вас
- Земля переходит покупателю — нужна схема оформления
Кошарица, Извор, Александрово, Оризаре, Медово
Дом или вилла в комплексе
Охрана и уход без вас
- Ближе к морю и курортам
- Территория, бассейн, обслуживание
- Такса поддержки — ориентировочно €950–1 600 в год; точная сумма в карточке дома
- Проще оставлять зимой без присмотра
- Правила комплекса общие для всех
Ахелой, Кошарица, Несебр, Свети Влас, Поморие
Если вы переезжаете, а не приезжаете на лето — смотрим не только море: дополнительно уточняем магазин, аптеку, школу, остановку и доступность дороги зимой.
Вопрос, который задают чаще всего
Да, гражданин Украины может купить дом. Землю оформляют на болгарскую фирму
У дома есть особенность, которой нет у квартиры: он продаётся вместе с землёй, а землю граждане стран вне ЕС не могут оформить на себя напрямую. Решение стандартное — небольшая фирма на одного владельца (ЕООД), аналог нашего ООО. Землю записывают на фирму, а фирма ваша.
Делается это до сделки, а не в последний день у нотариуса. И отдельно: дома — новое для меня направление, такие сделки вели мой адвокат и партнёры-юристы.
4 вопроса · 1 минута
Что реально есть под ваш бюджет
Отвечаете — показываю дома из каталога с измеренными расстояниями. Если под ваш бюджет у моря ничего нет, скажу прямо.
1/4 Для чего дом
2/4 Максимальное расстояние до моря
3/4 Когда планируете покупку
4/4 Бюджет на покупку дома
Расходы по сделке рассчитает адвокат после выбора объекта.
Вот что есть под ваш бюджет прямо сейчас
Под этот бюджет и это расстояние дома у меня нет
Говорю прямо, без «давайте посмотрим что-нибудь». Два честных пути: сдвинуться дальше от моря — там дома дешевле начинаются, либо посмотреть квартиру или студию у моря в этой же сумме. Квартиру потом и продать заметно проще, чем дом в глубине.
Пока смотрите — присылать новые дома в этом бюджете?
Без звонков и без разговора с риелтором. Появится дом в вашем бюджете и на вашем расстоянии от моря — пришлю. Не появится — не буду писать просто так.
Отвечу в чате — подборка и ответы на вопросы сразу.
Не пользуюсь Telegram — оставить номер
Куда прислать подборку
Если нужно время подумать или посоветоваться — это нормально: не тороплю и не давлю. Данные третьим лицам не передаю.
Как проходит покупка
Как устроен просмотр, если вы не в Болгарии
Сначала — видеообзор: снимаю дом, улицу, дорогу и соседей на телефон и присылаю вам. Это бесплатно и до всякого перелёта: часть объектов отпадает уже здесь. Если после этого едем смотреть вживую — за один приезд успеваем 3–5 домов за два дня, встречаю в аэропорту Бургаса, маршрут и время собираю я.
Что делаю я
Подбираю объекты под запрос, организую просмотры, веду переговоры с продавцом, согласовываю цену и условия, сопровождаю внесение депозита и обязательно присутствую на нотариальной сделке.
Что передаю специалистам
Юридическую проверку и подготовку документов — адвокату. Регистрацию компании — партнёрам-юристам. Техническую оценку состояния дома можно заказать отдельно: постоянного эксперта в сделке нет, но специалиста найдём.
Что обычно всплывает уже у нотариуса
Полная сумма сделки: сколько добавится к цене дома
Пример для дома за €185 000. Государственные платежи считаю точно — это фиксированные ставки. По услугам юристов и бухгалтеров даю порядок цифр по открытым данным, чтобы вы понимали масштаб, но точную сумму называет специалист, который её и получает.
Собственник называет сумму, которую хочет получить, я добавляю к ней своё вознаграждение и показываю вам итоговую цену. Никаких «а теперь сверху ещё 3%» на нотариусе не будет.
| Цена объекта (комиссия агентства внутри) | €185 000 |
| Местный налог при переходе права (Несебр 2,3%) | €4 255 |
| Нотариальный тариф (+ НДС 20%) | €0,8–1,1 тыс. |
| Вписывание в реестр, 0,1% | €185 |
| Итого с государственными платежами | ≈ €190 390 |
В Бургасе муниципальный налог 3% — итог ≈ €191 685.
Расчёт приведён при условии, что договорная цена выше налоговой оценки. Налог и нотариальные платежи рассчитываются по применимой базе; точную сумму подтверждает адвокат.
Что оплачивается отдельно
| Создание и регистрация ЕООД через партнёров-юристов состав пакета называет юрист | ориентировочно €800–950 |
| Бухгалтерское обслуживание по тарифу партнёра | зависит от операций компании |
| Адвокат — юридическая проверка | называет адвокат |
| Переводчик, доверенность, банковские расходы | по ситуации |
Цифры выше — ориентир по открытым источникам на август 2026, чтобы вы понимали порядок сумм. Это не мой прайс: юристы и бухгалтеры называют свои расценки сами и отвечают за них тоже сами. До того, как вы вносите депозит, я свожу вас с адвокатом напрямую — сумму вы услышите от того, кто её получает.
Налог на недвижимость и такса за вывоз мусора считаются по правилам общины, и с 1 января 2026 года методика расчёта таксы в Болгарии изменилась. Любые цифры «из интернета» сейчас устарели. Точные суммы по конкретному дому — по квитанциям собственника, я их запрошу.
Подробно
Как устроено оформление земли через ЕООД
Нужна ли компания именно вам — зависит от одного: переходит ли к вам земля. Для отдельного дома с участком почти всегда да. В комплексе фирма может не понадобиться, если по документам покупателю не передаётся право собственности или доля в земле. Это проверяет адвокат до депозита.
Кто это делает
Юридическую чистоту объекта проверяет постоянный болгарский адвокат, с которым я работаю. По дому он смотрит документы не только на строение, но и на земельный участок. Регистрацию ЕООД ведут партнёры-юристы, годовую отчётность — бухгалтер. Эти услуги оплачиваются отдельно.
Чего я не обещаю
Не говорю, что компания нужна всегда — это зависит от того, что именно передаётся по нотариальному акту. Не обещаю ВНЖ: покупка жилья и миграционный статус — разные вещи. И отдельно: дома — новое для меня направление. Сделку с домом и передачей земли через ЕООД я сама ещё не вела: этот блок ведут адвокат и партнёры-юристы, у которых такие сделки были.
Про цену — без сюрпризов на просмотре
Сколько на самом деле стоит дом у моря
Дом у моря за 10–30 тысяч ищет почти каждый, кто начинает смотреть побережье. Такие объявления действительно есть — и вот что за ними стоит.
Что показывает поиск
Старые дома в сёлах вдали от побережья, чаще всего под ремонт. Реальные запросы, по которым их ищут: «до 10 000 евро», «до 20 000», «до 30 000».
Что стоит дом на побережье
Дом, пригодный для жизни: с водой, электричеством, крышей без ремонта и документами, которые проверит адвокат. Ближе к морю — дороже.
Если ваш бюджет €50–70 тысяч
Это не «мало». Это другая покупка: в этой сумме на побережье берут квартиру или студию у моря — и продать её потом заметно проще, чем дом в глубине.
Дешёвый удалённый сегмент существует, и я его не прячу — просто не беру в каталог: если я не могу лично приехать на объект, провести переговоры и довести сделку, я за него не берусь.
Частые вопросы
Что такое ЕООД и обязательно ли оно?
ЕООД — болгарская фирма на одного владельца, аналог нашего ООО на одно лицо. Землю записывают на неё, а фирма ваша. Нужна она или нет — зависит от того, переходит ли к вам земля: для отдельного дома с участком почти всегда да, в комплексе земля часто общая. Что именно в вашем случае — видно из документов, смотрим до депозита.
Вы видели каждый дом лично?
Готовые дома от застройщиков — да. Объекты вторичного рынка заранее не осматриваю: многие собственники не готовы организовывать показ без реального покупателя. Перед поездкой я уточняю актуальность, согласовываю просмотр и еду на объект вместе с вами.
Даёт ли покупка дома ВНЖ?
Нет. Имущественное основание для длительного проживания начинается от 600 000 левов (≈ €306 775) — это выше почти всего нашего каталога. Покупка жилья и миграционный статус — разные вопросы, и мы их не смешиваем.
Можно ли купить дистанционно?
Да, сделка проводится по нотариальной доверенности. Но перед этим — просмотр не только комнат, а улицы, дороги, соседей и участка. Начинаем с видеообзора, он бесплатный.
Сколько стоит содержать дом?
Зависит от того, отдельный это дом или в комплексе. В комплексе есть такса поддержки — в нашем каталоге это €950–1 600 в год. Для отдельного дома считается по объекту: налог, вывоз мусора, электричество, вода, септик, участок. Плюс годовая отчётность компании, если земля оформлена на ЕООД.
Прежде чем писать
Посмотрите, с кем будете иметь дело
Профиль веду сама: налоги, изменения в правилах, на чём люди теряют деньги на покупке. Не витрина объектов. Так проще решить, писать мне или нет.
Скажу, что есть под ваш бюджет — и чего нет
Кто-то берёт дом на побережье как место для лета, кто-то — как место, куда можно перевезти семью. Я веду и летние, и семейные запросы одинаково: показываю реальные варианты под бюджет, расстояние до моря и порядок следующих шагов. Скажите свой бюджет и желаемое расстояние до моря — пришлю то, что реально есть.
Подобрать дом под бюджет → +359 87 831 9198
Telegram, WhatsApp, почта или звонок
Vikki Dronova · Риелтор Естейт ЕООД, ЕИК 207412033
