Южното Черноморие · за граждани на ЕС и извън ЕС
Къщи и вили по Черноморието —
с измерени километри до морето
Къща на 5–10 км от морето — от €105 000. До самата вода — от €115 000. Ще ви покажа какво реално има за вашия бюджет: с измерени разстояния и ясен ред на покупката.
Разходите по избрания имот ще изчисли адвокат.
Гражданите на ЕС, включително българските, придобиват земята директно на свое име. За граждани на държави извън ЕС/ЕЕП прякото придобиване на земя е ограничено — възможната схема за конкретния купувач потвърждава адвокат.
Асистентът отговаря веднага, после се включвам аз. Telegram, WhatsApp, имейл или обаждане — както ви е удобно.
Свети Влас · Слънчев бряг · Несебър · Равда · Ахелой · Поморие · Бургас · Кошарица
Къщи в каталога
При всяка има измерено разстояние до морето по права линия, площ и такса за поддръжка, ако има такава. Списъкът е жив: изтеглените имоти изчезват сами.
Готов за живеене
Готов за живеене
Вижте всички къщи в каталога →
Не намерихте къща в своя бюджет?
Каталогът е това, което е свободно в момента. Кажете бюджет и желаното разстояние до морето — ще проверя офертите извън каталога и новите постъпления. Ако във вашия бюджет край морето няма нищо, ще ви го кажа направо.
Цени от нашия каталог
Колко струва да сте по-близо до морето
Цените на офертите не са цени на сделки. Таблицата се изчислява от каталога и се обновява заедно с него.
Разстоянието е по права линия до брега. Там, където между имота и морето има залив или езеро, с автомобил се стига значително по-далеч: тези случаи отбелязвам отделно.
Входната цена непосредствено до водата е осезаемо по-висока, отколкото в пояса 5–10 км: €115 000 срещу €105 000.
| Разстояние до морето | Цени от | До | Имоти |
|---|---|---|---|
| до 1 км | €115 000 | €1 259 580 | 20 |
| 1–3 км | €168 000 | €532 696 | 4 |
| 3–5 км | €163 000 | €190 000 | 3 |
| 5–10 км най-нисък праг на вход | €105 000 | €180 000 | 5 |
| 10–16 км | €189 000 | €360 000 | 4 |
| 16–25 км | €88 000 | €142 000 | 3 |
Офертни цени по каталога към 14.10.2026 — това не са цени на сделки. Разстоянието е по права линия до брега. В картата влязоха 39 къщи. Още 5 — без цена или без измерване, не ги показвам.
По-далеч не значи винаги по-евтино
Цената не се определя само от морето: площ, година на строеж, състояние, в комплекс или на самостоятелен парцел. „Ще отида по-далеч и ще спестя“ в моя каталог не работи — евтиния отдалечен сегмент не го включвам. Той съществува и не го крия: това са други къщи и аз не работя с тях.
Защо не работя с евтиния сегмент
Ако не мога лично да отида на имота, да водя преговорите и да доведа сделката до край — не се захващам. Затова тук е Южното Черноморие и най-близките села в Бургаска област.
Къща в село и вила в комплекс са два различни избора
Различни пари, различна издръжка, различни документи. Изборът се прави тук, а не на огледа.
Самостоятелна къща с парцел
Свой двор и своя земя
- Повече площ за същите париnСобствен парцел, гараж, градинаnОбикновено 4–10 км от брегаnИздръжката е изцяло за васnЗемята преминава към купувача — нужна е схема на оформяне
Кошарица, Извор, Александрово, Оризаре, Медово
Къща или вила в комплекс
Охрана и поддръжка без вас
- По-близо до морето и курортитеnЗатворена територия, басейн, обслужванеnТакса за поддръжка — ориентировъчно €950–1 600 годишно; точната сума е в картата на къщатаnПо-лесно се оставя без надзор през зиматаnПравилата на комплекса са общи за всички
Ахелой, Кошарица, Несебър, Свети Влас, Поморие
Ако се местите, а не идвате само за лятото — гледаме не само морето: проверяваме допълнително магазин, аптека, училище, спирка и достъпността на пътя през зимата.
Въпросът, който задават най-често
Българският гражданин купува къщата заедно със земята на свое име. Фирма е нужна само на купувачите извън ЕС
Къщата има особеност, която апартаментът няма: продава се заедно със земята. Гражданите на ЕС, включително българските, записват земята на свое име без ограничение. Купувачите от държави извън ЕС не могат да го направят директно — стандартното решение е малка фирма с един собственик (ЕООД): земята се записва на фирмата, а фирмата е тяхна.
Това се прави преди сделката, а не в последния ден при нотариуса. И отделно: къщите са ново направление за мен — такива сделки водеха моят адвокат и партньорите юристи.
4 въпроса · 1 минута
Какво реално има за вашия бюджет
Отговаряте — показвам къщи от каталога с измерени разстояния. Ако за вашия бюджет край морето няма нищо, ще ви го кажа направо.
1/4 За какво е къщата
2/4 Максимално разстояние до морето
3/4 Кога планирате покупката
4/4 Бюджет за покупка на къща
Разходите по сделката ще изчисли адвокат след избора на имот.
Ето какво има за вашия бюджет в момента
За този бюджет и това разстояние нямам къща
Казвам го направо, без „хайде да погледнем нещо друго“. Два честни пътя: да се отдалечите от морето — там къщите започват по-евтино, или да разгледате апартамент или студио край морето за същата сума. Апартаментът после се продава значително по-лесно от къща навътре в сушата.
Докато гледате — да ви изпращам ли нови къщи в този бюджет?
Без обаждания и без разговор с брокер. Появи ли се къща във вашия бюджет и на вашето разстояние от морето — ще я изпратя. Не се появи ли — няма да пиша просто така.
Отвечу в чате — подборка и ответы на вопросы сразу.
Не пользуюсь Telegram — оставить номер
Къде да изпратя селекцията
Асистентът отговаря веднага, после се включвам аз. Ако ви трябва време да помислите или да се посъветвате, това е нормално: не притискам и не бързам. Не предавам данни на трети лица.
Как протича покупката
Как минава огледът, ако не сте в България
Първо — видеообзор: снимам къщата, улицата, пътя и съседите с телефон и ви го изпращам. Безплатно е и става преди всякакъв полет: част от имотите отпадат още тук. Ако след това отидем на оглед на място — за едно идване успяваме 3–5 къщи за два дни, посрещам на летище Бургас, маршрута и времето подготвям аз.
Какво правя аз
Подбирам имоти по заявката, организирам огледи, водя преговорите с продавача, договарям цена и условия, придружавам внасянето на депозита и задължително присъствам на нотариалната сделка.
Какво предавам на специалисти
Юридическата проверка и подготовката на документите — на адвокат. Регистрацията на фирма — на партньори юристи. Техническата оценка на състоянието на къщата може да се заяви отделно: постоянен експерт в сделката няма, но ще намерим специалист.
Това, което обикновено изплува вече при нотариуса
Пълната сума на сделката: колко се добавя към цената на къщата
Пример за къща за €185 000. Държавните плащания изчислявам точно — това са фиксирани ставки. За услугите на юристи и счетоводители давам порядъка на числата по открити данни, за да разбирате мащаба, но точната сума казва специалистът, който я получава.
Собственикът казва сумата, която иска да получи, аз добавям своето възнаграждение и ви показвам крайната цена. Никакви „а сега още 3% отгоре“ при нотариуса няма да има.
| Цена на имота (комисионата на агенцията е включена) | €185 000 |
| Местен данък при прехвърляне на правото (Несебър 2,3%) | €4 255 |
| Нотариална такса (+ ДДС 20%) | €0,8–1,1 хил. |
| Вписване в имотния регистър, 0,1% | €185 |
| Общо с държавните такси | ≈ €190 390 |
В Бургас общинският данък е 3% — общо ≈ €191 685.
Изчислението е при условие, че договорената цена е по-висока от данъчната оценка. Данъкът и нотариалните такси се начисляват върху приложимата основа; точната сума потвърждава адвокат.
Какво се плаща отделно
| Регистрация на ЕООД чрез партньори юристи — само за купувачи извън ЕС съдържанието на пакета казва юристът | ориентировъчно €800–950 |
| Счетоводно обслужване по тарифа на партньора | зависи от операциите на фирмата |
| Адвокат — юридическа проверка | казва адвокатът |
| Преводач, пълномощно, банкови разходи | според случая |
Числата по-горе са ориентир по открити източници към август 2026, за да разбирате порядъка на сумите. Това не е моят прайс: юристите и счетоводителите определят своите цени сами и сами отговарят за тях. Преди да внесете депозит, ви свързвам с адвоката директно — сумата чувате от този, който я получава.
Данъкът върху недвижимите имоти и таксата за битови отпадъци се изчисляват по правилата на общината, а от 1 януари 2026 г. методиката за изчисляване на таксата в България се промени. Всякакви числа „от интернет“ вече са остарели. Точните суми за конкретна къща — по сметките на собственика, аз ще ги поискам.
Подробно
Как се оформя земята: на свое име или чрез ЕООД
Дали ви трябва фирма зависи от едно: гражданин на ЕС ли сте. Българските граждани и гражданите на другите държави от ЕС записват земята на свое име. За купувачите извън ЕС земята се записва на ЕООД. При самостоятелна къща с парцел земята почти винаги преминава към купувача. В комплекс фирма може и да не е нужна, ако по документи на купувача не се прехвърля собственост или дял от земята. Това проверява адвокатът преди депозита.
Кой го прави
Юридическата чистота на имота проверява постоянният български адвокат, с когото работя. При къща той гледа документите не само за сградата, но и за парцела. Регистрацията на ЕООД водят партньори юристи, годишното отчитане — счетоводител. Тези услуги се плащат отделно.
Какво не обещавам
Не твърдя, че фирма е нужна винаги — зависи какво точно се прехвърля с нотариалния акт и дали купувачът е гражданин на ЕС. Не обещавам разрешение за пребиваване: покупката на жилище и миграционният статут са различни неща. И отделно: къщите са ново направление за мен. Сделка с къща и прехвърляне на земя чрез ЕООД още не съм водила сама: тази част водят адвокатът и партньорите юристи, които имат такива сделки.
За цената — без изненади на огледа
Колко наистина струва къща край морето
Къща край морето за 10–30 хиляди търси почти всеки, който започва да гледа Черноморието. Такива обяви наистина има — и ето какво стои зад тях.
Какво показва търсенето
Стари къщи в села далеч от морето, най-често за ремонт. Реалните заявки, по които ги търсят: „до 10 000 евро“, „до 20 000“, „до 30 000“.
Колко струва къща на морето
Къща, годна за живеене: с вода, електричество, покрив без ремонт и документи, които адвокат ще провери. По-близо до морето — по-скъпо.
Ако бюджетът ви е €50–70 хиляди
Това не е „малко“. Това е друга покупка: за тази сума на морето се купува апартамент или студио край морето — и после се продава значително по-лесно от къща навътре.
Евтиният отдалечен сегмент съществува и не го крия — просто не го вземам в каталога: ако не мога лично да отида на имота, да водя преговорите и да доведа сделката до край, не се захващам.
Често задавани въпроси
Какво е ЕООД и задължително ли е?
ЕООД е българска фирма с един собственик. За граждани на ЕС, включително българските, фирма не е нужна — земята се записва на името на купувача. За купувачите извън ЕС земята се записва на ЕООД, а фирмата е тяхна. Какво е положението при вас се вижда от документите — гледаме преди депозита.
Виждали ли сте всяка къща лично?
Готовите къщи от строители — да. Имотите от вторичния пазар не оглеждам предварително: много собственици не са готови да организират оглед без реален купувач. Преди пътуването проверявам актуалността, договарям огледа и отивам на имота заедно с вас.
Дава ли покупката на къща право на пребиваване?
За граждани на ЕС въпросът не стои. За купувачите извън ЕС имущественото основание за дългосрочно пребиваване започва от 600 000 лева (≈ €306 775) — над почти целия наш каталог. Покупката на жилище и миграционният статут са различни въпроси и не ги смесваме.
Може ли да се купи дистанционно?
Да, сделката се извършва с нотариално пълномощно. Но преди това — оглед не само на стаите, а на улицата, пътя, съседите и парцела. Започваме с видеообзор, той е безплатен.
Колко струва издръжката на къща?
Зависи дали къщата е самостоятелна или в комплекс. В комплекс има такса за поддръжка — в нашия каталог това е €950–1 600 годишно. За самостоятелна къща се изчислява по имота: данък, битови отпадъци, електричество, вода, септична яма, парцел. Плюс годишното отчитане на фирмата, ако земята е записана на ЕООД.
Преди да пишете
Вижте с кого ще имате работа
Профила водя сама: данъци, промени в правилата, на какво хората губят пари при покупка. Не е витрина с имоти. Така е по-лесно да решите дали да ми пишете.
Ще кажа какво има за вашия бюджет — и какво няма
Някои купуват къща на морето като място за лятото, други — като място, където да преместят семейството. Водя и летните, и семейните запитвания еднакво: показвам реални варианти по бюджет, разстояние до морето и реда на следващите стъпки. Кажете своя бюджет и желаното разстояние до морето — ще изпратя това, което реално има.
Да намерим къща по бюджета ми → +359 87 831 9198
Асистентът отговаря веднага, после се включвам аз · Telegram, WhatsApp, имейл или обажданеnVikki Dronova · Риелтор Естейт ЕООД, ЕИК 207412033
