Південне узбережжя Болгарії · для громадян не-ЄС
Будинки та вілли на узбережжі Болгарії —
з виміряними кілометрами до моря
Будинок у 5–10 км від моря — від €105 000. Біля самої води — від €115 000. Покажу, що реально є під ваш бюджет: із зазначеними відстанями і зрозумілим порядком купівлі.
Витрати за обраним об'єктом розрахує адвокат.
Як правило, для громадян країн поза ЄС/ЄЕЗ пряме придбання землі обмежене. Можливу схему для конкретного покупця підтверджує адвокат.
Асистент відповідає одразу, потім підключаюся я. Telegram, WhatsApp, пошта чи дзвінок — як вам зручніше.
Свети Влас · Сонячний Берег · Несебр · Равда · Ахелой · Поморіє · Бургас · Кошариця
Будинки в каталозі
У кожного — виміряна відстань до моря по прямій, площа і такса, якщо вона є. Список живий: зняті об’єкти зникають самі.
Готовий до життя
Готовий до життя
Після ремонту
Дивитися всі будинки в каталозі →
Не знайшли будинок у своєму бюджеті?
Каталог — це те, що відкрито зараз. Скажіть бюджет і бажану відстань до моря — перевірю закриті пропозиції та нові надходження. Якщо у вашому бюджеті біля моря нічого немає — так і скажу.
Ціни з нашого каталогу
Скільки коштує наблизитись до моря
Ціни пропозиції — це не ціни угод. Таблиця рахується з каталогу й оновлюється разом із ним.
Відстань — по прямій до берега. Там, де між об'єктом і морем затока або озеро, дорогою вийде помітно далі: такі випадки позначаю окремо.
Поріг входу біля самої води помітно вищий, ніж у поясі 5–10 км: €115 000 проти €105 000.
| Відстань до моря | Ціни від | До | Об'єктів |
|---|---|---|---|
| до 1 км | €115 000 | €1 259 580 | 20 |
| 1–3 км | €168 000 | €532 696 | 4 |
| 3–5 км | €163 000 | €190 000 | 3 |
| 5–10 км найнижчий поріг входу | €105 000 | €180 000 | 5 |
| 10–16 км | €189 000 | €360 000 | 4 |
| 16–25 км | €88 000 | €142 000 | 3 |
Ціни пропозиції за каталогом на 14.10.2026 — це не ціни угод. Відстань — по прямій до берега. У карту увійшло 39 будинків. Ще 5 — без ціни або без заміру, їх не показую.
Далі — не завжди дешевше
Ціну визначає не лише море: площа, рік побудови, стан, комплекс це чи окрема ділянка. «Поїду далі й зекономлю» в моєму каталозі не працює — дешевий віддалений сегмент я туди не беру. Він існує, я його не ховаю: це інші будинки, і я з ними не працюю.
Чому я не беру дешевий сегмент
Якщо я не можу особисто приїхати на об'єкт, провести переговори і довести угоду — я за нього не берусь. Тому тут південне узбережжя і найближчі села Бургаської області.
Будинок у селі та вілла в комплексі — це два різні рішення
Різні гроші, різне утримання, різні документи. Вибір робиться тут, а не на перегляді.
Окремий будинок з ділянкою
Своє подвір'я і своя земля
- Більше площі за ті самі гроші
- Власна ділянка, гараж, сад
- Зазвичай 4–10 км від берега
- Утримання повністю на вас
- Земля переходить покупцю — потрібна схема оформлення
Кошариця, Ізвор, Александрово, Оризаре, Медово
Будинок або вілла в комплексі
Охорона і догляд без вас
- Ближче до моря і курортів
- Територія, басейн, обслуговування
- Такса підтримки — орієнтовно €950–1 600 на рік; точна сума в картці будинку
- Простіше залишати взимку без нагляду
- Правила комплексу спільні для всіх
Ахелой, Кошариця, Несебр, Свети Влас, Поморіє
Якщо ви переїжджаєте, а не приїжджаєте на літо — дивимось не тільки море: додатково уточнюємо магазин, аптеку, школу, зупинку і доступність дороги взимку.
Питання, яке ставлять найчастіше
Так, громадянин України може купити будинок. Землю оформлюють на болгарську фірму
У будинку є особливість, якої немає у квартири: він продається разом із землею, а землю громадяни країн поза ЄС не можуть оформити на себе напряму. Рішення стандартне — невелика фірма на одного власника (ЕООД), аналог нашого ТОВ. Землю записують на фірму, а фірма ваша.
Робиться це до угоди, а не після.
4 питання · 1 хвилина
Що реально є під ваш бюджет
Відповідаєте — показую будинки з каталогу з виміряними відстанями. Якщо під ваш бюджет біля моря нічого немає, скажу прямо.
1/4 Для чого будинок
2/4 Максимальна відстань до моря
3/4 Коли плануєте купівлю
4/4 Бюджет на купівлю будинку
Витрати за угодою розрахує адвокат після вибору об'єкта.
Ось що є під ваш бюджет просто зараз
Під цей бюджет і цю відстань будинку в мене немає
Кажу прямо, без «давайте подивимось щось». Два чесні шляхи: відсунутись далі від моря — там будинки починаються дешевше, або подивитись квартиру чи студію біля моря в цій самій сумі. Квартиру потім і продати помітно простіше, ніж будинок у глибині.
Поки дивитесь — надсилати нові будинки в цьому бюджеті?
Без дзвінків і без розмови з ріелтором. З'явиться будинок у вашому бюджеті і на вашій відстані від моря — надішлю. Не з'явиться — не писатиму просто так.
Отвечу в чате — подборка и ответы на вопросы сразу.
Не пользуюсь Telegram — оставить номер
Куди надіслати добірку
Асистент відповідає одразу, потім підключаюся я. Якщо потрібен час подумати або порадитись, це нормально: не кваплю і не тисну. Дані третім особам не передаю.
Як проходить купівля
Як влаштований перегляд, якщо ви не в Болгарії
Спочатку — відеоогляд: знімаю будинок, вулицю, дорогу і сусідів на телефон і надсилаю вам. Це безкоштовно і до будь-якого перельоту: частина об'єктів відпадає вже тут. Якщо після цього їдемо дивитись наживо — за один приїзд встигаємо 3–5 будинків за два дні, зустрічаю в аеропорту Бургаса, маршрут і час збираю я.
Що роблю я
Підбираю об'єкти під запит, організовую перегляди, веду переговори з продавцем, узгоджую ціну й умови, супроводжую внесення депозиту і обов'язково присутня на нотаріальній угоді.
Що передаю спеціалістам
Юридичну перевірку і підготовку документів — адвокату. Реєстрацію компанії — партнерам-юристам. Технічну оцінку стану будинку можна замовити окремо: постійного експерта в угоді немає, але спеціаліста знайдемо.
Що зазвичай спливає вже в нотаріуса
Повна сума угоди: скільки додасться до ціни будинку
Приклад для будинку за €185 000. Державні платежі рахую точно — це фіксовані ставки. По послугах юристів і бухгалтерів даю порядок цифр за відкритими даними, щоб ви розуміли масштаб, але точну суму називає спеціаліст, який її і отримує.
Власник називає суму, яку хоче отримати, я додаю до неї свою винагороду і показую вам підсумкову ціну. Жодних «а тепер зверху ще 3%» у нотаріуса не буде.
| Ціна об'єкта (комісія агентства всередині) | €185 000 |
| Місцевий податок при переході права (Несебр 2,3%) | €4 255 |
| Нотаріальний тариф (+ ПДВ 20%) | €0,8–1,1 тис. |
| Вписування в реєстр, 0,1% | €185 |
| Разом із державними платежами | ≈ €190 390 |
У Бургасі муніципальний податок 3% — підсумок ≈ €191 685.
Розрахунок наведено за умови, що договірна ціна вища за податкову оцінку. Податок і нотаріальні платежі рахуються за застосовною базою; точну суму підтверджує адвокат.
Що оплачується окремо
| Створення і реєстрація ЕООД через партнерів-юристів склад пакета називає юрист | орієнтовно €800–950 |
| Бухгалтерське обслуговування за тарифом партнера | залежить від операцій компанії |
| Адвокат — юридична перевірка | називає адвокат |
| Перекладач, довіреність, банківські витрати | за ситуацією |
Цифри вище — орієнтир за відкритими джерелами на серпень 2026, щоб ви розуміли порядок сум. Це не мій прайс: юристи і бухгалтери називають свої розцінки самі і відповідають за них теж самі. До того, як ви вносите депозит, я зводжу вас з адвокатом напряму — суму ви почуєте від того, хто її отримує.
Податок на нерухомість і такса за вивіз сміття рахуються за правилами общини, і з 1 січня 2026 року методика розрахунку такси в Болгарії змінилась. Будь-які цифри «з інтернету» зараз застарілі. Точні суми по конкретному будинку — за квитанціями власника, я їх запрошу.
Докладно
Як влаштоване оформлення землі через ЕООД
Чи потрібна компанія саме вам — залежить від одного: чи переходить до вас земля. Для окремого будинку з ділянкою майже завжди так. У комплексі фірма може не знадобитися, якщо за документами покупцеві не передається право власності або частка в землі. Це перевіряє адвокат до депозиту.
Хто це робить
Юридичну чистоту об'єкта перевіряє постійний болгарський адвокат, з яким я працюю. По будинку він дивиться документи не тільки на споруду, а й на земельну ділянку. Реєстрацію ЕООД ведуть партнери-юристи, річну звітність — бухгалтер. Ці послуги оплачуються окремо.
Чого я не обіцяю
Не кажу, що компанія потрібна завжди — це залежить від того, що саме передається за нотаріальним актом. Не обіцяю ВНЖ: купівля житла і міграційний статус — різні речі. І окремо: будинки — новий для мене напрям. Угоду з будинком і передачею землі через ЕООД я сама ще не вела: цей блок ведуть адвокат і партнери-юристи, у яких такі угоди були.
Про ціну — без сюрпризів на перегляді
Скільки насправді коштує будинок біля моря
Будинок біля моря за 10–30 тисяч шукає майже кожен, хто починає дивитись узбережжя. Такі оголошення справді є — і ось що за ними стоїть.
Що показує пошук
Старі будинки в селах далеко від узбережжя, найчастіше під ремонт. Реальні запити, за якими їх шукають: «до 10 000 євро», «до 20 000», «до 30 000».
Скільки коштує будинок на узбережжі
Будинок, придатний для життя: з водою, електрикою, дахом без ремонту і документами, які перевірить адвокат. Ближче до моря — дорожче.
Якщо ваш бюджет €50–70 тисяч
Це не «мало». Це інша покупка: у цій сумі на узбережжі беруть квартиру або студію біля моря — і продати її потім помітно простіше, ніж будинок у глибині.
Дешевий віддалений сегмент існує, і я його не ховаю — просто не беру в каталог: якщо я не можу особисто приїхати на об'єкт, провести переговори і довести угоду, я за нього не берусь.
Часті питання
Що таке ЕООД і чи обов'язкове воно?
ЕООД — болгарська фірма на одного власника, аналог нашого ТОВ на одну особу. Землю записують на неї, а фірма ваша. Потрібна вона чи ні — залежить від того, чи переходить до вас земля: для окремого будинку з ділянкою майже завжди так, у комплексі земля часто спільна. Що саме у вашому випадку — видно з документів, дивимось до депозиту.
Ви бачили кожен будинок особисто?
Готові будинки від забудовників — так. Об'єкти вторинного ринку заздалегідь не оглядаю: багато власників не готові організовувати показ без реального покупця. Перед поїздкою я уточнюю актуальність, узгоджую перегляд і їду на об'єкт разом з вами.
Чи дає купівля будинку ВНЖ?
Ні. Майнова підстава для тривалого проживання починається від 600 000 левів (≈ €306 775) — це вище майже всього нашого каталогу. Купівля житла і міграційний статус — різні питання, і ми їх не змішуємо.
Чи можна купити дистанційно?
Так, угода проводиться за нотаріальною довіреністю. Але перед цим — перегляд не тільки кімнат, а вулиці, дороги, сусідів і ділянки. Починаємо з відеоогляду, він безкоштовний.
Скільки коштує утримувати будинок?
Залежить від того, окремий це будинок чи в комплексі. У комплексі є такса підтримки — у нашому каталозі це €950–1 600 на рік. Для окремого будинку рахується по об'єкту: податок, вивіз сміття, електрика, вода, септик, ділянка. Плюс річна звітність компанії, якщо земля оформлена на ЕООД.
Перш ніж писати
Подивіться, з ким матимете справу
Профіль веду сама: податки, зміни в правилах, на чому люди втрачають гроші на купівлі. Не вітрина об’єктів. Так простіше вирішити, писати мені чи ні.
Скажу, що є під ваш бюджет — і чого немає
Хтось бере будинок на узбережжі як місце для літа, хтось — як місце, куди можна перевезти сім’ю. Я веду і літні, і сімейні запити однаково: показую реальні варіанти під бюджет, відстань до моря і порядок наступних кроків. Скажіть свій бюджет і бажану відстань до моря — надішлю те, що реально є.
Підібрати будинок під бюджет → +359 87 831 9198
Асистент відповідає одразу, потім підключаюся я · Telegram, WhatsApp, пошта або дзвінок
Vikki Dronova · Риелтор Естейт ЕООД, ЄІК 207412033
