Коротка відповідь: квартиру в Болгарії може купити громадянин будь-якої країни світу — без посвідки на проживання, без болгарської фірми, без дозволів. А ось будинок із ділянкою землі іноземцю з країни поза Європейським союзом напряму не продадуть: землю він купити не може. Рішення є, і воно законне, нижче розберу його по кроках.
Я веду агентство нерухомості на узбережжі Болгарії і бачу це питання майже в кожному першому листуванні. Люди читають в інтернеті «іноземцям не можна» — і закривають тему, хоча йдеться лише про землю, а не про житло взагалі.
Чи можна купити нерухомість у Болгарії іноземцю
Так. Громадянство ролі не відіграє. Покупцем може бути громадянин України, Казахстану, Ізраїлю, Німеччини, Великої Британії — будь-хто. Посвідки на проживання для купівлі не потрібно, постійного проживання в Болгарії теж.
Різниця між громадянами різних країн є лише в одному: чи можна купити землю. І саме через цей один пункт в інтернеті живе міф, що іноземцям у Болгарії нічого не можна.
Що каже закон: будівлі можна всім, земля — не всім
У болгарському праві будівля і земля під нею — це два різні об'єкти, і правила в них різні.
Про землю сказано в Конституції Болгарії, стаття 22. Іноземці та іноземні компанії можуть отримати право власності на землю лише трьома шляхами: за умовами, що випливають зі вступу Болгарії до Європейського союзу, за міжнародним договором, який Болгарія ратифікувала, або у спадок за законом.
Про будівлі сказано в Законі про власність, стаття 29. Іноземець та іноземна компанія можуть набувати право власності на будівлі та обмежені речові права на нерухомість, якщо закон не каже іншого.
Перекладу людською мовою. Квартира — це частина будівлі, землі під нею покупець не отримує, вона залишається у спільних частинах будинку. Тому квартиру купує будь-хто і без застережень. Будинок стоїть на ділянці, ділянка — це земля, і тут починається обмеження.
Хто може купити квартиру в Болгарії
Усі. Без винятків за громадянством.
Квартира, апартаменти, студія, ательє в житловому комплексі — купуються на фізичну особу, за звичайним закордонним паспортом. Потрібен лише болгарський ідентифікаційний номер іноземця, його оформлює нотаріус прямо в процесі угоди, окремо бігати за ним не треба.
Гараж і паркомісце в підземному паркінгу — теж частина будівлі, теж купуються вільно.
Хто може купити будинок у Болгарії
Тут відповідь розпадається на дві частини.
Громадяни країн Європейського союзу та Європейського економічного простору купують будинок із землею напряму, на своє ім'я, як болгари. Це прямо написано в тій самій 29-й статті Закону про власність: вони набувають право власності на землю за умовами Договору про приєднання Болгарії до ЄС.
Громадяни країн поза ЄС землю на фізичну особу купити не можуть. Але вони можуть:
- купити сам будинок як будівлю, а землю взяти в довгострокову оренду або оформити право забудови — так роблять рідко, схема незручна при перепродажі;
- зареєструвати болгарську компанію і купити будинок із землею на неї — це робочий і найпоширеніший шлях;
- отримати нерухомість у спадок за законом — тут обмеження не діє взагалі.
Чому будинок із землею оформлюють на болгарську фірму
Тому що болгарська компанія — це болгарська юридична особа, навіть якщо її єдиний власник громадянин України чи Казахстану. Для закону покупець землі в цьому випадку болгарський, а не іноземний, і заборона з 22-ї статті Конституції не спрацьовує.
Друге, чому без цього не обійтися: у Законі про власність є стаття 92 — власник землі є власником будівель на ній. Тобто розділити будинок і ділянку між двома різними власниками можна лише спеціальною конструкцією, а за замовчуванням вони йдуть разом. Тому простіше купити все на фірму, ніж городити схему.
Скільки коштує болгарська фірма і що з нею потім робити
Реєстрація ООД (це болгарський аналог ТОВ) займає від кількох днів до двох тижнів. Статутний капітал мінімальний — символічні 2 леви. Витрати на реєстрацію з юристом зазвичай вкладаються в 400–600 євро, точну цифру називає конкретний юрист, я її не вигадую.
Далі у фірми з'являється обов'язок: раз на рік подавати звітність, навіть якщо вона нічого не робила. Це коштує приблизно 150–300 євро на рік бухгалтеру. Вважайте це фіксованим рядком витрат на будинок — так чесніше, ніж дізнатися про нього через рік.
☝️ Важливо розуміти заздалегідь: коли ви захочете продати такий будинок, покупцю з ЄС зручніше купити нерухомість напряму, а не вашу фірму. Це не глухий кут, але перепродаж будинку через компанію трохи складніший за перепродаж квартири. Квартира в цьому сенсі простіша й ліквідніша.
Які документи потрібні покупцеві
- Закордонний паспорт — усе, що потрібно для квартири;
- болгарський ідентифікаційний номер іноземця — оформлює нотаріус під час угоди;
- довіреність, якщо ви не приїжджаєте на угоду особисто, — засвідчується в нотаріуса і перекладається болгарською;
- для будинку через фірму — установчі документи компанії.
Угода проходить у болгарського нотаріуса. Він перевіряє чистоту об'єкта за державним реєстром, складає нотаріальний акт і вносить угоду до Імотен регістр. Без нотаріуса власність у Болгарії не переходить взагалі ніяк.
Податок при купівлі та інші витрати
Податок при відплатному набутті майна встановлено Законом про місцеві податки і збори. Ставку визначає рада кожної общини, і вона лежить у діапазоні від 0,1 до 3 відсотків від оцінки об'єкта. База — договірна ціна або податкова оцінка, якщо вона вища за договірну.
Платить податок покупець, і платить у тій общині, де розташований об'єкт. Тому на узбережжі ставка в Несебрі та в Бургасі може відрізнятися — це нормально, це рішення місцевої ради, а не помилка.
Крім податку до бюджету угоди йдуть нотаріальний збір, внесок до Агентства з вписувань і послуги перекладача, якщо ви не говорите болгарською. Загалом на квартиру зазвичай закладають 3–4 відсотки понад ціну.
Чи дає купівля нерухомості посвідку на проживання
Сама по собі — ні. Купівля квартири на узбережжі не дає ні посвідки, ні ПМП, ні громадянства, і будь-хто, хто обіцяє протилежне, продає вам не те, що в нього є.
Шляхи до статусу через нерухомість у Болгарії існують, але вони влаштовані складніше і вимагають інших сум та умов. Я розібрала це окремо, щоб не плутати дві теми в одному тексті.
Три помилки, які я бачу найчастіше
Перша — вирішити, що «іноземцям не можна», і взагалі не дивитися ринок. Не можна тільки землю і тільки не громадянам ЄС. Квартир це не стосується.
Друга — купити будинок із ділянкою на фізичну особу, не розібравшись. Таку угоду нотаріус просто не проведе, і завдаток може зависнути.
Третя — рахувати бюджет лише за ціною об'єкта. Податок общини, нотаріус, річна такса обслуговування комплексу і утримання фірми, якщо вона є, — це реальні гроші, які краще побачити до угоди, а не після.
Що почитати далі
- Нерухомість у Болгарії з посвідкою на проживання — що реально дає купівля
- Нерухомість у Болгарії для пенсіонерів
- Купити квартиру в Болгарії: за і проти — чесний список мінусів
- Каталог квартир на узбережжі Болгарії
Що робити далі
Якщо ви дивитеся квартиру — обмежень за громадянством у вас немає взагалі, можна одразу обирати об'єкт. Якщо дивитеся будинок і ви не громадянин ЄС — спершу порахуйте витрати на фірму, а вже потім обирайте будинок, щоб цифра не стала сюрпризом.
Ми перевіряємо ціни та наявність за прайсами забудовників щотижня, тому в каталозі живі об'єкти, а не вітрина річної давності.
Джерела: Конституція Республіки Болгарія, стаття 22; Закон про власність, статті 29, 29а, 92, 110; Закон про місцеві податки і збори, статті 44–51; Міністерство фінансів Болгарії — розділ про податок при відплатному набутті майна.
