Кратък отговор: апартамент в България може да купи гражданин на която и да е държава в света — без разрешение за пребиваване, без българска фирма, без разрешителни. Но къща с парцел земя не може да се продаде директно на чужденец от държава извън Европейския съюз: земя той не може да придобие. Решение има и то е напълно законно — разглеждам го стъпка по стъпка по-долу.
Водя агенция за недвижими имоти по Черноморието и виждам този въпрос в почти всяка първа кореспонденция. Хората четат в интернет, че «на чужденци не е разрешено», и се отказват, въпреки че ограничението се отнася само до земята, а не до жилищата изобщо.
Може ли чужденец да купи имот в България
Да. Гражданството няма значение. Купувач може да бъде гражданин на Украйна, Казахстан, Израел, Германия, Великобритания — всеки. Разрешение за пребиваване за покупката не е необходимо, постоянно живеене в България — също.
Разликата между гражданите на различните държави е само в едно: може ли да се придобие земя. Именно заради тази единствена точка в интернет живее митът, че на чужденците в България нищо не е позволено.
Какво казва законът: сгради за всички, земя не за всички
В българското право сградата и земята под нея са два различни обекта и правилата за тях са различни.
За земята е казано в Конституцията на България, член 22. Чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобият право на собственост върху земя само по три начина: при условията, произтичащи от присъединяването на България към Европейския съюз, по силата на международен договор, ратифициран от България, или чрез наследяване по закон.
За сградите е казано в Закона за собствеността, член 29. Чужденец и чуждестранно юридическо лице могат да придобиват право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот, освен ако със закон не е установено друго.
На човешки език: апартаментът е част от сграда, земята под нея купувачът не получава — тя остава в общите части на сградата. Затова апартамент купува всеки и без уговорки. Къщата стои върху парцел, а парцелът е земя, и оттук започва ограничението.
Кой може да купи апартамент в България
Всички. Без изключения по гражданство.
Апартамент, студио или ателие в жилищен комплекс се купуват на физическо лице, с обикновен международен паспорт. Необходим е само български идентификационен номер на чужденец и нотариусът го издава по време на самата сделка — не се налага да го търсите отделно.
Гараж и паркомясто в подземен паркинг също са част от сградата и също се купуват свободно.
Кой може да купи къща в България
Тук отговорът се разделя на две.
Гражданите на държави от Европейския съюз и Европейското икономическо пространство купуват къща със земята директно, на свое име, точно както българите. Това е записано в същия член 29 от Закона за собствеността: те придобиват право на собственост върху земя при условията на Договора за присъединяване на България към ЕС.
Гражданите на държави извън ЕС не могат да купят земя като физически лица. Но могат:
- да купят самата къща като сграда, а земята да вземат под дългосрочен наем или да учредят право на строеж — прави се рядко, схемата е неудобна при препродажба;
- да регистрират българска фирма и да купят къщата заедно със земята на нея — това е работещият и най-разпространен път;
- да наследят имота по закон — там ограничението изобщо не действа.
Защо къща със земя се купува чрез българска фирма
Защото българската фирма е българско юридическо лице дори когато единственият ѝ собственик е гражданин на Украйна или Казахстан. За закона купувачът на земята в този случай е български, а не чуждестранен, и забраната от член 22 на Конституцията не се задейства.
Втората причина е член 92 от Закона за собствеността: собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея. Да се разделят къщата и парцелът между двама различни собственици може само със специална конструкция, а по подразбиране те вървят заедно. Затова е по-просто всичко да се купи на фирма, отколкото да се измисля заобиколен път.
Колко струва българската фирма и какво се прави с нея после
Регистрацията на ООД отнема от няколко дни до две седмици. Уставният капитал е минимален — символични 2 лева. Разходите за регистрация с адвокат обикновено се вместват в 400–600 евро; точната цифра посочва конкретният адвокат, аз не я измислям.
След това фирмата има задължение: веднъж годишно подава отчетност, дори ако не е правила нищо. Това струва около 150–300 евро годишно на счетоводител. Смятайте го за постоянно перо в разходите за къщата — така е по-честно, отколкото да го разберете след година.
☝️ Важно е да се знае предварително: когато решите да продадете такава къща, купувач от ЕС по-скоро ще купи имота директно, отколкото вашата фирма. Не е задънена улица, но препродажбата на къща през фирма е малко по-сложна от препродажбата на апартамент. В този смисъл апартаментът е по-прост и по-ликвиден.
Какви документи са нужни на купувача
- Международен паспорт — това е всичко, което трябва за апартамент;
- български идентификационен номер на чужденец — издава го нотариусът по време на сделката;
- пълномощно, ако не присъствате лично на сделката — нотариално заверено и преведено на български;
- за къща през фирма — учредителните документи на дружеството.
Сделката се извършва пред български нотариус. Той проверява имота по държавния регистър, съставя нотариален акт и вписва сделката в Имотния регистър. Без нотариус собствеността в България не се прехвърля по никакъв начин.
Данък при покупка и останалите разходи
Данъкът при придобиване на имущество по възмезден начин е уреден в Закона за местните данъци и такси. Ставката се определя от съвета на всяка община и е в диапазона от 0,1 до 3 на сто върху оценката на имота. Основата е договорената цена или данъчната оценка, ако тя е по-висока.
Данъкът се плаща от купувача и се плаща в общината по местонахождението на имота. Затова по крайбрежието ставката в Несебър и в Бургас може да се различава — това е нормално, решение на местния съвет, а не грешка.
Освен данъка в бюджета на сделката влизат нотариалната такса, таксата към Агенцията по вписванията и преводач, ако не говорите български. За апартамент обикновено се залагат 3–4 на сто над цената.
Дава ли покупката на имот право на пребиваване
Сама по себе си — не. Покупката на апартамент по крайбрежието не дава нито продължително, нито постоянно пребиваване, нито гражданство, и всеки, който обещава обратното, ви продава нещо, което няма.
Пътища към статут чрез имот в България съществуват, но са устроени по-сложно и изискват други суми и условия. Разгледала съм ги отделно, за да не се смесват две теми в един текст.
Три грешки, които виждам най-често
Първата — да решите, че «на чужденци не е разрешено», и изобщо да не погледнете пазара. Забранена е само земята и само за граждани извън ЕС. Апартаментите това не ги засяга.
Втората — да купите къща с парцел на физическо лице, без да проверите. Такава сделка нотариусът просто няма да извърши, а капарото може да блокира.
Третата — да сметнете бюджета само по цената на имота. Общинският данък, нотариусът, годишната такса поддръжка на комплекса и издръжката на фирмата, ако има такава, са реални пари, които е по-добре да се видят преди сделката, а не след нея.
Какво да прочетете след това
- Имот в България и пребиваване — какво реално дава покупката
- Имоти в България за пенсионери
- Да купиш апартамент в България: за и против — честен списък с минусите
- Каталог с апартаменти по Черноморието
Какво да направите сега
Ако гледате апартамент — ограничения по гражданство за вас изобщо няма, може веднага да избирате имот. Ако гледате къща и не сте гражданин на ЕС — първо сметнете разходите за фирмата, а после избирайте къщата, за да не стане цифрата изненада.
Проверяваме цените и наличностите по ценоразписите на строителите всяка седмица, затова в каталога стоят живи имоти, а не витрина отпреди година.
Източници: Конституция на Република България, член 22; Закон за собствеността, членове 29, 29а, 92, 110; Закон за местните данъци и такси, членове 44–51; Министерство на финансите — раздел за данъка при придобиване на имущества по възмезден начин.
