ПМП у Болгарії через нерухомість: правда і міфи 2026
Я веду агентство на Сонячному березі більше чотирьох років. І щотижня мені пишуть те саме запитання: “Вікі, якщо я куплю квартиру в Болгарії — дадуть ПМП?”
Відповідаю один раз і чесно. Тому що в цій темі накопичилося стільки міфів, що люди приймають рішення на 50 000 €, спираючись на те, що прочитали в Telegram-каналі три роки тому.
Головний міф — “купив квартиру = отримав ПМП”
Ні. Це не працює так.
Стандартна купівля квартири в Болгарії — студії за 35 000 €, апартамента за 60 000 €, двокімнатної за 90 000 € — не дає вам права на вид на проживання. Це факт, закріплений у болгарському законодавстві (Закон про іноземців, ст. 24 і 25).
Купівля нерухомості дає вам право:
– в’їхати до Болгарії як звичайний турист
– мати адресу, підтверджену документально
– використовувати це як один з елементів пакету при поданні на інші статуси
Але сама по собі власність — не підстава для ПМП.
Звідки взявся міф? До 2022 року в Болгарії діяла спрощена схема: при купівлі нерухомості на суму від ~300 000 € можна було отримати ПМП за інвестиційним шляхом. Потім поріг підняли. Потім схему реструктурували. Потім додали нові вимоги. Все це встигло застаріти в десятках статей, які досі висять у пошуку із заголовками “ПМП за купівлю квартири”.
Вони застаріли. Орієнтуйтеся на 2026 рік.
Що реально дає купівля квартири
Це важливе питання. Тому що квартира в Болгарії — це не “марно без ПМП”. Вона дає реальні практичні речі.
Адресна реєстрація. Як власник, ви можете зареєструватися за адресою об’єкта. Це потрібно при поданні на Visa D, при відкритті рахунку, при оформленні податкового номера (ЄГН), при записі до лікаря.
Документальне підтвердження житла. Будь-який статус — Visa D, тимчасовий захист, податкове резидентство — вимагає доказу того, де ви живете. Нотаріальний акт вашої квартири — сильний документ. Сильніший, ніж договір оренди.
Стабільність. Орендодавець може не продовжити контракт. Свою квартиру у вас не заберуть.
Основа для податкового резидентства. Якщо ви проводите в Болгарії більше 183 днів на рік — або маєте тут постійну адресу як центр життєвих інтересів — ви можете претендувати на статус податкового резидента. Це окрема історія (і я розкажу про неї нижче), але квартира в цьому рівнянні — важлива змінна.
Фізичний актив у ЄС. Після вступу Болгарії до Шенгенського простору у 2025 році це стало ще вагомішим. Болгарська власність — це актив на території повноцінного Шенгену.
Отже, квартира за 50 000 € не дає ПМП — але вона не марна. Просто потрібно розуміти, що саме вона дає, а що ні.
Golden Visa: поріг 307 000 €
Є шлях, при якому нерухомість безпосередньо відкриває шлях до ПМП. Але поріг — 307 000 € (600 000 болгарських левів за фіксованим курсом).
Це не студія на Сонячному березі. Це або один великий об’єкт — вілла, комерційна нерухомість, — або кілька об’єктів сумарно на цю суму.
Що важливо знати:
– Сума має бути виплачена з особистих коштів. Кредит може покрити не більше 25% вартості.
– Об’єкт може бути житловим або комерційним — обмежень за типом немає.
– Це дає тимчасовий ПМП терміном на 1 рік із щорічним продовженням.
– Через 5 років за дотримання умов — шлях до постійного ПМП, але тільки якщо ви фактично жили в Болгарії не менше половини цього часу.
Паралельно існує основна програма “Golden Visa” через інвестиційні фонди — там поріг 512 000 €, і це вже шлях до постійного ПМП, минаючи нерухомість. Але це окрема програма, до купівлі квартир біля моря відношення не має.
Мій висновок: якщо у вас бюджет до 150 000 € — Golden Visa через нерухомість не ваш шлях. Не тому що я не хочу продати вам дорогий об’єкт. А тому що чесність тут дорожча.
Visa D: альтернативний шлях
Ось де квартира за 50 000 € починає реально працювати у зв’язці з іншими елементами.
Visa D — це довгострокова національна віза, яка видається терміном до 1 року і є підставою для отримання ПМП. Вона не вимагає купівлі нерухомості на 307 000 €. Вимагає інше: доказів, що ви можете легально перебувати в Болгарії та утримувати себе.
Стандартний пакет для Visa D включає:
- Підтвердження доходу. Мінімальний орієнтир — близько 50 мінімальних болгарських зарплат на рік (у 2025 році мінімум становив 1 077 BGN/місяць, тобто близько 27 000–30 000 € на рік). Це може бути зарплата, дохід від оренди, пенсія, дохід від бізнесу.
- Медична страховка. Дійсна на території Болгарії, з покриттям від 30 000 €.
- Підтвердження адреси. Договір оренди (з нотаріальним засвідченням) або — що сильніше — ваш власний нотаріальний акт.
- Конкретна підстава. Visa D буває кількох типів: для тих, хто працює дистанційно (digital nomad), для пенсіонерів, для осіб із пасивним доходом, для членів сім’ї.
Ваша квартира в цьому пакеті — документальна опора, а не самоціль. Вона знімає одне з питань інспектора консульства: де ви будете жити. Це має значення.
Подання на Visa D відбувається в болгарському консульстві у вашій країні до в’їзду — або в Дирекції міграції вже в Болгарії, якщо ви перебуваєте легально. Процес займає від кількох тижнів до кількох місяців залежно від консульства.
Я не імміграційний юрист, і оформленням Visa D я не займаюся. Але я можу допомогти підготувати ту частину пакету, яка стосується нерухомості: правильний договір, нотаріальний акт, довідка від агентства.
Податкове резидентство vs ПМП
Це дві зовсім різні речі. Їх часто плутають — і це коштовна плутанина.
ПМП — це імміграційний статус. Він визначає ваше право перебувати на території Болгарії довше 90 днів. Видається Міністерством внутрішніх справ.
Податкове резидентство — це фіскальний статус. Він визначає, в якій країні ви платите прибутковий податок зі свого світового доходу. Видається Національним агентством доходів (НАП).
У вас може бути ПМП — і при цьому ви залишаєтеся податковим резидентом іншої країни. І навпаки: ви можете стати податковим резидентом Болгарії, не маючи ПМП, — просто провівши там більше 183 днів на рік.
Чому це важливо для власників квартир:
Якщо ви купили квартиру в Болгарії і зареєстрували там постійну адресу — болгарська податкова служба може вважати вас податковим резидентом, навіть якщо ви приїжджаєте тільки на літо. Це означає обов’язок декларувати світовий дохід у Болгарії.
Ставка прибуткового податку в Болгарії — 10% (фіксована). Це одна з найнижчих ставок у ЄС. Для багатьох це перевага, а не проблема. Але потрібно розуміти, що цей обов’язок виникає.
Детальніше про податки читайте у статті Податки на нерухомість у Болгарії 2026: повний гід.
Для українців: тимчасовий захист до березня 2027
Окремий, дуже важливий блок для громадян України.
Болгарія офіційно продовжила статус тимчасового захисту (ТЗС) для українців до 4 березня 2027 року. Це рішення прийнято в рамках загальноєвропейської директиви і пов’язане з тривалими воєнними діями.
Що дає тимчасовий захист:
– Право легально перебувати в Болгарії
– Доступ до медичної допомоги
– Можливість працювати
– Доступ до освіти для дітей
Що не дає:
– Це не ПМП у повному значенні — це тимчасовий гуманітарний статус
– Він не зараховується до стажу для постійного ПМП
– Після березня 2027 року його дія закінчиться, якщо ситуація не зміниться
Якщо ви українець, плануєте залишатися в Болгарії довго і думаєте про купівлю квартири — зараз хороший момент розібратися з тим, який статус вам потрібен після 2027 року. Квартира у власності посилює вашу позицію при поданні на Visa D або інші імміграційні шляхи.
Детальніше про купівлю для українців: Квартира в Болгарії для українців 2026.
Шенген 90/180 — чому це тепер важливіше
З 1 січня 2025 року Болгарія — повноправний член Шенгенського простору. Це змінило одну важливу річ, про яку мало хто говорить.
Раніше дні, проведені в Болгарії, не входили до шенгенського лічильника 90/180. Тепер входять. Якщо ви громадянин країни з безвізовим в’їздом до Шенгену — України, Грузії, Ізраїлю — ви тепер витрачаєте болгарські дні з того самого ліміту 90 днів у кожні 180.
Практичний наслідок: якщо ви хочете проводити в Болгарії літні місяці плюс кілька разів з’їздити до інших країн ЄС — ви можете впертися в ліміт раніше, ніж розраховували.
Рішення: будь-який легальний статус у Болгарії (Visa D, ПМП, тимчасовий захист) знімає це обмеження. Ви вже не турист — ви резидент, і правило 90/180 до вас не застосовується.
Це ще одна причина, через яку оформлення статусу стає практично важливим — особливо якщо ви власник і хочете вільно користуватися своєю квартирою.
Як купити квартиру в Болгарії іноземцю: покроковий гід 2026.
FAQ
Чи можна отримати ПМП у Болгарії, купивши квартиру за 50 000 €?
Ні. Стандартна купівля житла не є підставою для ПМП незалежно від ціни об’єкта. Поріг для отримання ПМП через нерухомість — 600 000 BGN (близько 307 000 €). При бюджеті до 150 000 € ПМП потрібно оформляти через інші підстави: Visa D, тимчасовий захист, доходну діяльність.
Який мінімальний поріг для ПМП через нерухомість у Болгарії у 2026 році?
600 000 болгарських левів, що відповідає приблизно 307 000 €. Об’єкт може бути житловим або комерційним. Не менше 75% суми має бути оплачено з власних коштів.
Чи потрібно купувати квартиру, щоб отримати Visa D?
Ні. Visa D вимагає підтвердження житла, але це може бути й договір оренди. Квартира у власності посилює пакет документів, але не є обов’язковою умовою.
Чи входять болгарські дні до лічильника Шенгену?
Так, з 1 січня 2025 року Болгарія — повноправний член Шенгену. Дні в Болгарії враховуються в ліміті 90/180. Виняток — наявність чинного болгарського ПМП або іншого легального статусу.
Тимчасовий захист для українців — це ПМП?
Ні. Це окремий гуманітарний статус. Він дає право на перебування, роботу і доступ до базових послуг, але не зараховується до стажу для постійного ПМП. Діє до 4 березня 2027 року.
Чи стану я автоматично податковим резидентом Болгарії після купівлі квартири?
Не автоматично, але ризик є. Якщо ви зареєструєте постійну адресу або проведете в Болгарії більше 183 днів на рік — болгарська податкова служба може визнати вас податковим резидентом. Це означає обов’язок декларувати світовий дохід у Болгарії (ставка 10%).
Що краще: ПМП через нерухомість або через Visa D?
Це залежить від вашого бюджету й способу життя. При бюджеті понад 307 000 € — інвестиційний шлях простіший і швидший. При меншому бюджеті — Visa D на підставі доходу, страховки і підтвердження житла. Це реалістичний шлях для більшості моїх клієнтів.
Чи можна отримати болгарське громадянство через купівлю нерухомості?
Ні, у звичайному порядку — не можна. Громадянство вимагає мінімум 5 років постійного ПМП із фактичним проживанням. Купівля квартири — не окремий шлях до громадянства.
Що дасть купівля квартири, якщо я не планую міняти резидентство?
Адресу для документів, актив у ЄС, вільне користування житлом у рамках шенгенських лімітів і основу для майбутнього оформлення статусу — якщо ситуація зміниться. Це не мало.
Чи можу я купити кілька дешевих об’єктів і сумувати до 307 000 €?
Так, за законом підсумовування кількох об’єктів допускається. Але це складніше юридично і вимагає ретельного структурування. Я не рекомендую робити це без болгарського адвоката.
Замість висновку
Я розумію, чому люди хочуть, щоб квартира давала ПМП. Це було б зручно. Але реальність влаштована інакше: нерухомість — це один елемент у ширшому рівнянні, а не його вирішення.
Хороша новина: у більшості людей, які купують у мене квартиру на Сонячному березі або у Святому Власі, є робочий шлях до легального статусу. Він просто трохи інший, ніж вони думали спочатку. Visa D, тимчасовий захист, податкове резидентство — залежно від ситуації.
Я не імміграційний юрист, і я кажу про це прямо. Для конкретного оформлення статусу потрібен адвокат. Але я знаю болгарський ринок, я працюю в цьому регіоні, і я можу чесно пояснити — що реально, що ні.
Якщо у вас є питання щодо купівлі квартири і про те, як це вписується у ваші плани щодо легалізації — пишіть напряму. Без зобов’язань.
