Податки на нерухомість у Болгарії 2026: повний гід
Мене запитують про це майже щодня. «Вікі, а скільки я платитиму податків?» — і часто виявляється, що людина боїться чогось неіснуючого, а про реальні платежі не знає нічого.
У цій статті я розберу всі податки і збори, що стосуються іноземного власника нерухомості в Болгарії: при купівлі, при володінні, при здачі в оренду та при продажу. Плюс — окремий блок про те, як платити, якщо ви живете не в Болгарії.
Важлива новина 2026 року: з 1 січня Болгарія перейшла на євро. Всі податки, квитанції і адміністративні документи тепер тільки в євро. Фіксований курс конвертації — 1,95583 лева за 1 євро. Це спростило життя всім, хто тримає гроші не в леві.
Податок при купівлі нерухомості
Коли ви підписуєте нотаріальний акт і стаєте власником, три платежі відбуваються одночасно: муніципальний податок, нотаріальне мито і реєстраційний збір. Розберемо кожен.
Муніципальний податок на придбання (прехвърляне)
Це місцевий податок, який платиться до бюджету муніципалітету. Розмір встановлює кожен муніципалітет самостійно — в діапазоні від 0,1% до 3%.
Для тих, хто купує в моєму регіоні: муніципалітет Несебр (куди входять Святий Влас, Сонячний берег, Равда, Обзор) встановив ставку 3% від суми угоди. Саме від суми, зафіксованої в нотаріальному акті, — а не від кадастрової вартості.
Платить, як правило, покупець. Формально за законом сторони домовляються самі — але на практиці це завжди покупець.
Нотаріальне мито
Нотаріус у Болгарії — державний тариф, прогресивна шкала. Чим дорожчий об’єкт, тим менший відсоток. На типову квартиру вартістю 50 000–80 000 € розраховуйте на 0,4%–1,2% від ціни. До цієї суми додається ПДВ 20% на нотаріальну послугу.
Простий приклад: квартира за 60 000 €, нотаріальне мито ~360–540 € + ПДВ.
Реєстраційний збір Агентства з реєстрації
Фіксована ставка — 0,1% від вартості об’єкта. Це плата за внесення угоди до державного реєстру нерухомості. Невелика, але обов’язкова.
Разом при купівлі
На об’єкт у муніципалітеті Несебр сумарні витрати на податки і мита — близько 4–5% від ціни. Це без агентської комісії. Про це я докладно писала в повній вартості купівлі квартири в Болгарії.
Щорічний податок на нерухомість
Після того як ви стали власником, кожного року потрібно платити майновий податок. Це не страшно — сума невелика, логіка проста.
База — кадастрова оцінка, а не ринкова ціна
Податок рахується не від тієї ціни, за яку ви купили квартиру, а від кадастрової (податкової) вартості. Це адміністративна оцінка, яку робить держава. Вона, як правило, у 2–4 рази нижча за ринкову ціну.
Квартира за 60 000 € у моря? Її кадастрова вартість може бути 15 000–25 000 €. Саме з неї рахується податок.
Ставка по муніципалітету Несебр
Муніципалітет Несебр встановив ставку в діапазоні 0,15%–0,25% від кадастрової вартості. Точна ставка залежить від типу і призначення об’єкта.
Практичний приклад: кадастрова вартість 20 000 €, ставка 0,2% — щорічний податок 40 €. Так, ви не помилилися. Це абсолютно реальна цифра для типової болгарської квартири у моря. Діапазон для більшості об’єктів у нашому регіоні — від 30 до 150 € на рік.
Пільги
Якщо ви платите весь податок за рік єдиним платежем до 31 березня — отримуєте знижку 5%. Якщо хочете платити частинами — чотири строки: кінець березня, кінець червня, кінець вересня, кінець листопада. Для нерезидентів підходять обидва варіанти.
Податок на дохід від оренди
Якщо ви здаєте квартиру — у довгостроковий найм або через такі платформи як Airbnb, Booking — ви зобов’язані платити податок з цього доходу. Болгарське законодавство чітке: іноземний громадянин, що отримує дохід з болгарського джерела, платить податок у Болгарії.
Ставка для нерезидентів
10% фінального податку на валовий дохід від оренди. Це фіксована ставка — без шкал, без неоподатковуваних мінімумів (як для резидентів), без складних розрахунків. 10% від того, що вам заплатили орендарі.
Це одна з найнижчих ставок податку на оренду в Європі. Для порівняння: у Франції — 30%, у Німеччині — до 47%, в Іспанії — 24% для нерезидентів з країн поза ЄС.
Як працює податок технічно
Є два механізми:
Якщо ви управляєте самі або через фізичну особу: ви як нерезидент зобов’язані самостійно задекларувати дохід і сплатити податок у НАП (Національне агентство з доходів).
Якщо ви працюєте через керуючу компанію — юридичну особу: компанія виступає податковим агентом і зобов’язана утримати та перерахувати 10% самостійно при кожній виплаті вам. Ви отримуєте вже чисту суму.
Це важливий аргумент на користь професійного управління: не потрібно самому розбиратися з декларацією. Про те, що взагалі входить в управління, я писала докладно в статті про управління квартирою на відстані.
Короткострокова оренда (Airbnb, Booking)
Для платформ типу Airbnb принцип той самий — 10% з доходу. Але є нюанс: якщо дохід перевищує певний поріг, виникає обов’язок реєстрації як підприємця або компанії. Це вже окрема консультація з болгарським бухгалтером — сума порогу змінюється, уточнюйте актуальне значення на момент реєстрації.
Податок при продажу (податок на приріст вартості)
Якщо ви вирішите продати квартиру, з отриманого прибутку потрібно сплатити податок. Але тут є важливі винятки, які працюють на користь більшості приватних власників.
Ставка
10% від прибутку. Прибуток = ціна продажу мінус ціна купівлі (з поправкою на інфляцію) мінус підтверджені витрати на придбання (максимум 10% від ціни продажу можна відрахувати як витрати).
Звільнення від податку — головне для іноземців
Закон передбачає звільнення від податку при дотриманні двох умов:
1. Одна жилова нерухомість: якщо ви володіли об’єктом більше 3 років — прибуток від продажу не оподатковується.
2. До двох додаткових об’єктів: якщо ви володіли ними більше 5 років — також звільнення.
Ці звільнення застосовуються до фізичних осіб, які є податковими резидентами країни ЄС або ЄЕЗ. Для громадян України, Росії, Білорусі — які не є резидентами ЄС — ситуація інша: звільнення не застосовується автоматично. Важливо проконсультуватися з болгарським податковим фахівцем до продажу.
Висновок по податку при продажу
Більшість покупців, які беруть квартиру для себе і тримають її 3+ роки — фактично продають без податку на прибуток. Ті, хто інвестує в кілька об’єктів і тримає 5+ років — теж. Це робить болгарську нерухомість комфортною в частині податкового навантаження при виході.
Такса за вивіз сміття (такса битови отпадъци)
Це окремий щорічний збір на користь муніципалітету — оплата послуг з вивозу сміття і утримання території. У 2026 році в Болгарії змінився принцип його розрахунку.
Що змінилося у 2026 році
До 2026 року такса рахувалася як відсоток від кадастрової вартості об’єкта (0,14%–0,45% залежно від муніципалітету). З січня 2026 року закон скасував цю систему. Тепер муніципалітети вправі розраховувати збір виходячи з кількості користувачів об’єкта або за принципом «платить той, хто забруднює» — реального обсягу споживання послуги.
На практиці: частина муніципалітетів вже перейшла на нову систему, інші зберегли перехідний варіант. Муніципалітет Несебр впроваджує зміни поетапно — уточнюйте актуальний розрахунок у муніципальному офісі або у вашого керуючого.
Приблизний розмір
Орієнтир для приватної квартири в нашому регіоні — 30–80 € на рік. Точна сума залежить від розташування і розміру об’єкта. Це незначна стаття витрат, але її потрібно враховувати в загальному бюджеті утримання.
Детальніше про всі щорічні витрати на утримання я писала в статті про таксу підтримки.
Як платити податки з-за кордону
Це, мабуть, найпрактичніше питання — і саме тут люди губляться. Пояснюю, як це влаштовано.
Повідомлення від муніципалітету
Після реєстрації права власності вас як власника вносять до бази муніципалітету. Щороку муніципалітет Несебр нараховує майновий податок і таксу за вивіз сміття. Повідомлення ви можете отримати поштою або в особистому кабінеті.
З 2026 року всі податкові документи і платежі — тільки в євро.
Способи оплати
1. Онлайн через портал НАП (portal.nra.bg)
Національне агентство з доходів надає електронний кабінет. Для доступу потрібен особистий ідентифікаційний номер (ЄГН або ЛНЧ — личен номер на чужденеца). ЛНЧ присвоюється іноземцям при першій реєстрації. Оплата можлива карткою або банківським переказом.
2. Через сайт муніципалітету
Муніципалітет Несебр має власний онлайн-модуль оплати місцевих податків. Для оплати потрібен номер обслужване (сервісний номер) з квитанції.
3. Банківський переказ з-за кордону
Якщо ви платите через закордонний банк — SWIFT-переказ на IBAN муніципалітету або НАП. У призначенні платежу обов’язково вкажіть ваш ЛНЧ, тип податку і період. Без цих даних платіж може зависнути.
4. Податковий представник (данъчен представител)
Це юридична або фізична особа в Болгарії, яка за довіреністю управляє вашими податковими зобов’язаннями: отримує повідомлення, платить податки, подає декларації. Зручно для тих, хто не хоче стежити за строками самостійно. Керуючі компанії часто беруть цю функцію на себе як частину сервісного пакета.
Ключові строки
| Платіж | Строк |
|---|---|
| Щорічний податок (повний, зі знижкою 5%) | до 31 березня |
| Щорічний податок — 1-а частина | до 31 березня |
| Щорічний податок — 2-а частина | до 30 червня |
| Щорічний податок — 3-я частина | до 30 вересня |
| Щорічний податок — 4-а частина | до 30 листопада |
| Декларація про дохід від оренди (нерезидент) | 30 квітня наступного року |
Прострочення загрожує пенями. В Болгарії штрафна ставка за прострочення — відсотки за кожен день затримки. Невеликий податок + забудькуватість = неприємна квитанція. Я завжди раджу або автоматизувати нагадування, або поставити керуючого, який це відстежує.
FAQ
Я громадянин України (Росії, Білорусі) — чи можу я взагалі володіти нерухомістю в Болгарії?
Так. Фізичні особи з будь-якої країни можуть купувати квартири і апартаменти в Болгарії без обмежень. Земельні ділянки — окрема історія, там є нюанси для громадян країн поза ЄС, але для житлової нерухомості в комплексах і будинках — ніяких заборон.
Чи потрібно мені платити податки у своїй країні з болгарської оренди?
Залежить від податкової угоди між Болгарією і вашою країною. Болгарія уклала угоди про уникнення подвійного оподаткування з багатьма країнами, зокрема з Україною, Росією, Німеччиною, Польщею. Як правило, податок, сплачений у Болгарії, зараховується. Але уточнюйте з податковим консультантом у вашій країні.
Чи є ПДВ при купівлі вторинної квартири?
Ні. ПДВ (ДДС у Болгарії) виникає тільки при купівлі у забудовника — юридичної особи, що є платником ДДС. При купівлі вторинної квартири у фізичної особи — ПДВ не застосовується. При купівлі у забудовника — 20%, як правило, вже включені в ціну.
Що таке ЛНЧ і як його отримати?
ЛНЧ (личен номер на чужденеца) — особистий номер іноземця в болгарських реєстрах. Він необхідний для реєстрації угоди, відкриття рахунку в болгарському банку і сплати податків. Отримують його в районному управлінні МВД при пред’явленні паспорта і документів на об’єкт (або інших підстав перебування). Процедура нескладна — я супроводжую клієнтів через цей етап.
Якщо квартира не здається в оренду і не використовується — чи потрібно платити якісь податки?
Так: щорічний майновий податок і такса за вивіз сміття. Від них не звільняють навіть при нульовому використанні. Сумарно — від 30 до 200 € на рік залежно від об’єкта. Податку на «порожню» нерухомість, як у деяких країнах ЄС, в Болгарії немає.
Чи можна оформити квартиру на компанію, щоб знизити податки?
Можна. Купівля через болгарську компанію (ЕООД — аналог ТОВ) відкриває інші правила оподаткування: дохід компанії оподатковується за ставкою 10% корпоративного податку, витрати можна відраховувати. Але це створює додаткові зобов’язання: бухгалтерія, звітність, утримання компанії. Розумно розглядати при кількох об’єктах і стабільному орендному потоці. Для однієї квартири — зазвичай не виправдано.
Чи платить продавець якісь податки при угоді?
Муніципальний податок на придбання традиційно платить покупець. Продавець платить податок з прибутку (якщо він є і не застосовується звільнення). Нотаріальні витрати діляться за домовленістю сторін — на практиці зазвичай навпіл або повністю на покупці.
Чи можна самостійно розібратися з усіма податками або потрібен бухгалтер?
Щорічні податки на володіння — можна самостійно, якщо є доступ до онлайн-сервісів і розуміння строків. Податок на оренду, декларація про доходи, податок при продажу — тут я рекомендую болгарського бухгалтера або податкового консультанта. Вартість їхніх послуг — 100–300 € на рік, ціна помилки — вища.
Коротко про головне
Болгарія — одна з найкомфортніших у податковому плані країн ЄС для власника нерухомості:
- При купівлі: ~4–5% від ціни (податок + нотаріус + реєстрація)
- Щорічний податок: 30–150 €/рік (виходячи з кадастрової вартості)
- Оренда: 10% з доходу — фінальний податок
- Продаж: 10% з прибутку, звільнення після 3–5 років володіння
- Такса за сміття: 30–80 €/рік
Якщо ви розглядаєте купівлю і хочете зрозуміти повну картину витрат саме по конкретному об’єкту — напишіть мені. Я працюю в регіоні Святий Влас — Сонячний берег — Несебр, знаю місцеву специфіку і поясню все без юридичних термінів.
Задати питання Вікі → @egoistrealestate_bot
Інформація актуальна на травень 2026 року. Податкові ставки встановлюються щорічно муніципалітетами і можуть змінюватися. Для прийняття фінансових рішень рекомендується консультація з ліцензованим болгарським податковим фахівцем.
