Квартири для українців у Болгарії 2026: як купити, оформити і не втратити гроші
Значна частина моїх клієнтів — українці. Одні живуть тут на тимчасовому захисті, інші приїжджають на літо, треті дивляться об’єкти дистанційно і хочуть розібратися, як це взагалі працює юридично. І кожен ставить ті самі питання: чи можу я як громадянин України купити квартиру? Як перевести гроші? Що з ПМП?
Я працюю у Святому Власі, в агентстві EGOIST Estate. Сама оформляла угоди з українськими покупцями — в різних ситуаціях, з різними бюджетами і різними документами. Цей текст — спроба зібрати все чесно в одному місці, без відчуття, що ви читаєте рекламний буклет.
Якщо коротко: Громадяни України можуть купити квартиру в Болгарії без обмежень — ні віза, ні ПМП для цього не потрібні. Земля — окрема історія, там знадобиться ЕООД. Документи: закордонний паспорт + BULSTAT (податковий номер для іноземців) + банківський рахунок у Болгарії. Гроші переводити складніше, ніж раніше, але робочі маршрути є. Квартира сама по собі ПМП не дає — потрібно 307 000 € для Golden Visa. Дистанційна покупка через довіреність законна і працює.
Чи можуть українці купити квартиру в Болгарії
Так, без будь-яких обмежень. Болгарське законодавство не забороняє громадянам третіх країн — зокрема України — купувати квартири, апартаменти, комерційні приміщення. Громадянство, наявність ПМП або візи при покупці ролі не відіграють.
Обмеження одне — земля. Купити ділянку землі або приватний будинок із землею як фізична особа не можна. Для цього потрібно зареєструвати болгарську юридичну особу — ЕООД (аналог ТОВ). Реєстрація займає 3–5 днів і коштує 300–500 € з урахуванням нотаріуса і зборів. Якщо вас цікавить квартира в апартаментному комплексі — земельне питання вас не стосується.
Наявність тимчасового захисту (TPS, Временна закрила) трохи спрощує процес: з ним легше відкрити рахунок у банку і отримати ЛНЧ — ідентифікаційний номер іноземця з ПМП. Але навіть без ТЗС угоду оформити можна.
Важливе уточнення щодо документів. У Болгарії два різних податкових номери для іноземців:
- ЛНЧ (Личен номер на чужденец) — видається іноземцям з ПМП.
- BULSTAT — податковий ідентифікатор для разових транзакцій. Саме його отримують українці без ПМП при купівлі нерухомості.
ЄГН — це номер тільки для громадян Болгарії. Не плутайте.
Скільки коштує квартира у моря у 2026 році
Ціни залежать від локації, стану об’єкта і наявності Акту 16 — документа про введення в експлуатацію. Нижче орієнтовні діапазони по основних районах мого регіону.
| Локація | Студія (вторинка) | Студія (новобудова) | 1BR (вторинка) | 1BR (новобудова) |
|---|---|---|---|---|
| Сонячний берег | 25 000–45 000 € | 55 000–90 000 € | 40 000–70 000 € | 90 000–148 000 € |
| Святий Влас | від 55 000 € | від 80 000 € | від 90 000 € | від 130 000 € |
| Равда | 20 000–35 000 € | — | 35 000–55 000 € | — |
Ціна за квадратний метр загалом по регіону: 450–850 €/м². Равда — найбюджетніший варіант поруч із морем. Святий Влас — камерний курорт з іншим рівнем інфраструктури і відповідною ціною. Сонячний берег — посередині, але з величезним розкидом по якості комплексів.
Все, що нижче 20 000 € за студію — дивіться уважно: найімовірніше, немає Акту 16, об’єкт побудований давно, є питання до керуючої компанії або стану комунікацій. Дешево — не значить погано, але потребує перевірки.
Покрокова інструкція: як оформити угоду
Процес стандартний, займає 4–8 тижнів за наявності всіх документів.
Крок 1. Вибрати об’єкт, підписати попередній договір, внести депозит.
Депозит — зазвичай 10% від вартості. Це фіксує об’єкт за вами. Якщо ви відмовляєтеся без поважної причини — депозит не повертається. Якщо відмовляється продавець — він повертає подвійну суму. Переконайтеся, що в договорі прописані строки, умови повернення і що ви купуєте з Актом 16.
Крок 2. Отримати BULSTAT або ЛНЧ.
Звертаєтеся до місцевого відділу МВД (Дирекция миграция) або до податкової (НАП). Якщо у вас вже є ПМП — у вас вже є ЛНЧ. Якщо ні — оформляєте BULSTAT як іноземець, що бере участь в угоді. Це займає 1–3 робочих дні.
Крок 3. Відкрити банківський рахунок у Болгарії.
Необхідний для угоди — болгарський банк має бачити джерело коштів. Найбільш лояльні до українців банки: Raiffeisenbank Bulgaria, UniCredit Bulbank, DSK Bank. Raiffeisenbank відкриває рахунок за наявності паспорта і статусу тимчасового захисту.
Крок 4. Перевести гроші.
Це найскладніший крок — розберемо його окремо нижче.
Крок 5. Підписати нотаріальний акт (нотариален акт).
Нотаріус перевіряє правову чистоту об’єкта, засвідчує угоду. Обидві сторони мають бути присутні — або їх представники за довіреністю. Нотаріус перекладає акт мовою покупця, якщо потрібно.
Крок 6. Зареєструвати право власності.
Нотаріус надсилає документи до Агенція по вписванията (Агентство з реєстрації). Після реєстрації ви офіційно власник.
Крок 7. Сплатити муніципальний податок і подати декларацію.
Протягом 2 місяців після угоди потрібно подати декларацію до місцевої податкової інспекції. Щорічний податок на нерухомість у Болгарії — 0,15–0,45% від податкової оцінки об’єкта. Це не ринкова ціна, а кадастрова вартість, яка зазвичай значно нижча.
Банківський маршрут: як перевести гроші
Це питання, яке я чую найчастіше — і відповідаю чесно, а не так, як хотілося б чути.
В умовах воєнного стану НБУ обмежив ряд валютних операцій. SWIFT-перекази з України для купівлі зарубіжної нерухомості — в зоні обмежень, хоча прямої заборони немає. На практиці більшість українських банків не проводять такі платежі без індивідуального дозволу.
Що реально працює:
Рахунок у європейському банку. Якщо у вас вже є рахунок у польському, чеському, німецькому або іншому європейському банку — переводьте звідти SEPA-переказом. Це найпростіший і найпрозоріший маршрут. Болгарський банк приймає SEPA без питань. Monobank і ПриватБанк мають картки, прив’язані до IBAN в польських або литовських банках — перевіряйте можливості свого рахунку.
Готівка до 10 000 €. Ввезення готівки євро до Болгарії дозволено, суми понад 10 000 € потрібно декларувати на митниці. Для покупки квартири цей маршрут працює тільки як доповнення, але не як основний спосіб.
Розстрочка від забудовника. Багато новобудов у регіоні пропонують розстрочку без участі банку: 20–30% перший внесок, залишок — рівними платежами терміном до 7 років. Детальніше про банківські маршрути і розстрочку — в окремій статті про переказ грошей до Болгарії.
Важливо: будь-який болгарський банк при отриманні великої суми запросить підтвердження походження коштів (AML-процедура). Готуйте документи заздалегідь: виписки, договір продажу бізнесу, довідка про зарплату, податкові декларації — залежно від джерела.
Додаткові витрати: що додається до ціни об’єкта
Я завжди пояснюю це на самому початку, щоб не було сюрпризів. На прикладі квартири за 50 000 €:
| Стаття | Ставка | Сума |
|---|---|---|
| Податок на передачу (місцевий) | 3% | 1 500 € |
| Нотаріальні збори | ~0,5% | 250 € |
| Реєстраційне мито | 0,1% | 50 € |
| Переклади документів | фіксований | 100–200 € |
| Юрист (опціонально) | фіксований | 300–500 € |
| Разом додатково | ~4,5–5% | ~2 200–2 500 € |
Якщо угоду веде агент — додайте агентську комісію. Разом з агентом: 8–10% від вартості об’єкта. Це середнє по ринку, не виняток.
Чи можна купити без приїзду до Болгарії
Так, це законно і технічно добре відпрацьовано. Значна частина моїх угод з 2022 року — дистанційні.
Схема така: ви оформляєте довіреність у українського нотаріуса, ставите апостиль, надсилаєте оригінал кур’єром до Болгарії. Довірена особа — рієлтор, юрист або будь-яка людина, якій ви довіряєте, — підписує нотаріальний акт від вашого імені.
Альтернатива: оформити довіреність через Консульство Болгарії в Україні — тоді апостиль не потрібен.
Перед покупкою я роблю відеообхід кожного об’єкта — показую реальний стан, вид з вікна, сусідній корпус, парковку. Сама особисто перевіряю об’єкт, перш ніж показувати клієнту. Це мій принцип: я не показую те, що не купила б сама.
Детальніше про те, як влаштована дистанційна покупка квартири в Болгарії, — в окремій статті.
ПМП і Віза D: що реально дає покупка квартири
Чесна відповідь, якої багато хто не чекає: покупка квартири в Болгарії сама по собі не дає ПМП.
Golden Visa (ПМП через інвестиції) — поріг у 2026 році становить 307 000 €. Це вкладення в нерухомість або інші фінансові активи певних категорій. Студія за 40 000 € і навіть квартира за 100 000 € під цей поріг не підходять.
Віза D з подальшим ПМП можлива, якщо у вас є: підтверджене джерело доходу, медична страховка і документ про житло в Болгарії. Власна квартира підходить як документ про житло. Але недостатня сама по собі — потрібен пакет.
Тимчасовий захист (TPS) — якщо він у вас є, ви вже юридично перебуваєте в Болгарії легально. Строк дії продовжено до 4 березня 2027 року. ТЗС спрощує відкриття рахунку, отримання ЛНЧ, оренду та інші побутові процедури.
Шенген і 90/180. З січня 2025 року Болгарія — частина Шенгенської зони. Це означає, що українці без ПМП тепер входять у єдиний лічильник 90 днів із 180 разом з усіма іншими шенгенськими країнами. Раніше було «додаткові 90 днів у Болгарії» — тепер ні. Для тих, хто багато їздить по Європі, це вагомий аргумент на користь оформлення Візи D.
Часті запитання
1. Чи можуть українці купити квартиру в Болгарії?
Так, без обмежень. Громадянство і ПМП не потрібні. Земля — тільки через ЕООД.
2. Чи потрібно приїжджати до Болгарії для угоди?
Ні. Покупка через довіреність з апостилем повністю законна. Займає 4–8 тижнів від моменту вибору об’єкта.
3. Як перевести гроші з України?
Прямий SWIFT з України на практиці обмежений. Робочі варіанти: рахунок у європейському банку (зокрема Monobank з польським IBAN або ПриватБанк з литовським), готівка в допустимих сумах, розстрочка від забудовника. Raiffeisenbank Bulgaria відкриває рахунки українцям з TPS.
4. Чи дає покупка квартири ПМП?
Ні, автоматично не дає. Поріг для Golden Visa — 307 000 €. При наявності доходу і страховки квартира може бути частиною пакета для Візи D.
5. Скільки коштує студія у моря?
Від 20 000 € (Равда, вторинка) до 90 000 €+ (Святий Влас, новобудова). Найбільш реалістичний діапазон для вторинного ринку на Сонячному березі — 25 000–45 000 €.
6. Що таке Акт 16?
Це дозвіл на введення будівлі в експлуатацію — болгарський аналог свідоцтва про завершення будівництва. Без нього будівля юридично не є житловою. Об’єкти з Актом 16 надійніші, але дорожчі. Без нього — ризики з банківським фінансуванням, страховкою і іноді з самим оформленням права власності. Докладно розібрала в статті Акт 16 в Болгарії: що це і як перевірити.
7. Які податки платить власник квартири?
Щорічний податок на нерухомість: 0,15–0,45% від кадастрової вартості. Якщо здаєте в оренду — прибутковий податок 10% з доходу від оренди. Між Україною і Болгарією діє договір про уникнення подвійного оподаткування з 1995 року.
8. Які додаткові витрати при покупці?
Близько 4,5–5% від вартості об’єкта: податок на передачу (3%) + нотаріус + реєстрація + переклади. З агентом — 8–10% сумарно.
9. Чи є розстрочка без банку?
Так. Багато забудовників у регіоні пропонують розстрочку напряму: 20–30% перший внесок, до 7 років на залишок. Це реальний варіант для тих, хто не може перевести всю суму відразу.
10. Як тепер працює Шенген для українців?
З січня 2025 року Болгарія в Шенгенській зоні. Для українців без ПМП діє загальний лічильник: 90 днів із будь-яких 180 по всій шенгенській зоні. Окремого «болгарського бонусу» більше немає.
Що далі
Якщо ви вже приблизно визначилися з бюджетом і районом — дивіться каталог, відфільтрований за ціною:
Подивитися квартири до 50 000 € — вторинний ринок, перевірені об’єкти з Актом 16.
Якщо питання залишилися — напишіть мені напряму. Я відповідаю сама, не автовідповідач.
Задати питання Вікі — Telegram-бот, я читаю кожен запит.
