Живу тут 4 роки · веду угоди особисто · рахую реальну дохідність
З 193 об'єктів відбираю 3–5 під твій запит · 120+ угод · 20 дистанційно
Підберу 3–5 квартир під твій запит за годину в робочий час. Розрахунок дохідності, перевірка документів — до депозиту.
Асистент задасть кілька питань · підберу під запит за годину в робочий час · підключусь особисто
Більшість розчарувань — не в квартирі, а в очікуваннях
❌ Обіцяють:
10%
річних
«окупиться за 10 років»
«оренда 52 тижні на рік»
✔️ Реальна дохідність:
4–6%
на рік чистими
(після витрат, податків, УК і простоїв)
«Я рахую реальну дохідність заздалегідь — щоб ти розумів цифри до купівлі, а не після.»
Без банку · без іпотеки · без довідок
Розстрочку дає сам забудовник — напряму, без банку і кредитної історії. Потрібен тільки закордонний паспорт. Ось реальні програми, за якими заходять зараз:
Заходиш на старті — платиш частинами, поки будинок будується.
Підібрати під бюджет до 3 роківЯкщо потрібен запас за часом і комфортний платіж.
Підібрати під бюджет заїжджай одразуКлючі одразу — не чекати введення в експлуатацію.
Підібрати під бюджет вторинний ринокГотова квартира з оплатою в кілька етапів.
Підібрати під бюджетТочні умови залежать від забудовника і об'єкта. Підберу програму під твій бюджет — без зобов'язань.
Підбір за 2 хвилини
4 питання за 2 хвилини. Без дзвінків, поки сам не попросиш.
1 / 4
Підходящі об'єкти під твій бюджет
Нові об'єкти з'являються в боті на 48 годин раніше, ніж на сайті.
Це не сток — це я
Живі огляди з узбережжя. Не рендери і не буклети — реальні квартири і реальна я.
Зараз найкраще вікно входу — після 2026 зростання сповільниться.
Веду кожен крок особисто — ти розумієш, що і навіщо підписуєш.
Підступу немає — просто Болгарію ще не «розкрутили», як Іспанію чи Португалію. Та сама ЄС-власність, Шенген і євро, але вхідний квиток у 2–4 рази нижчий.
«Чому всі продають?» — це нормальний живий ринок: хтось зайшов на котловані й фіксує прибуток після зростання цін, хтось міняє квартиру на більшу. Це ліквідність, а не втеча.
Головне — перевіряти конкретний об'єкт і комплекс до депозиту. Цим я і займаюся: документи, забудовник, історія — до того, як ти вносиш гроші.
Сонячний берег — це не просто «біля моря». Це найдовша пляжна смуга в Болгарії, де влітку весь сезон кишить туристами, а взимку — спокійна зона з базою апартаментів під оренду цілий рік.
Туристам нікуди діватися — тому чиста дохідність 4–6% після всіх витрат. Це не обіцянка забудовника, це реальні цифри ринку.
Але «робоча машина» не означає, що будь-яка квартира заробляє:
Після переходу на євро в інших країнах ціни на нерухомість суттєво зростали. Болгарія зараз проходить той самий етап. Ринок ще у фазі зростання — через 1–2 роки вхід буде вже за іншими цінами.
За 4 роки продажів і управління апартаментами на Південному узбережжі я знаю комплекси зсередини — які працюють стабільно, а які — ні. Тому підберу під твоє завдання, а не «продам що є».
Відфільтруй за бюджетом, типом або зоною. Або скажи асистенту що шукаєш — надішлю добірку за годину в робочий час.
Скажи бюджет і мету — надішлю 3–5 підходящих квартир у твій месенджер за годину в робочий час.
Підібрати за мене →Асистент задасть 3 питання. Далі підключаюсь я.
Відгуки
Купівля квартири біля моря — це просто, коли поруч надійний агент
Шукала студію на Сонячному березі дистанційно. Vikki надіслала кілька варіантів, зробила експертний розбір плюсів і мінусів по кожному. Коли обрала Хармоні — з'їздила, зняла відеоогляд. Угода пройшла за 4 тижні — внесла депозит, отримала ключі через місяць.
Переїжджав до Несебра з України (Одеса) — потрібна була квартира з однією спальнею для життя. Vikki чесно розібрала мій запит, надіслала ліквідні варіанти під мій бюджет. Купили — другий рік живемо, жодних сюрпризів.
Хотіла інвест-варіант — не для життя, для оренди. Vikki одразу розібрала різницю: 10% обіцянок vs реальні 4–6% чистими. Взяла студію у Святому Власі, Форт Нокс Резорт — це найбільший комплекс на узбережжі, Vikki там сама живе і веде багато угод. Вийшло чистими 5,5% річних.
4 роки тому я переїхала в Болгарію з 2 валізами і 2 чихуахуа — без плану, з питаннями «де жити, де купити, кому вірити». Купила першу квартиру в розстрочку, без великих капіталів на старті. Пройшла цей шлях сама — знаю кожен страх і кожну пастку.
4 роки продажів і управління апартаментами на Південному узбережжі. Сьогодні — інвестор у проектах девелоперів: знаю комплекси зсередини, на етапі будівництва, а не з буклетів.
«Моє завдання — знайти квартиру, яка робить те, що тобі потрібно: комфортна для життя, зручна для відпочинку і працює в оренді.»
Я працюю з трьома завданнями:
Розумію українців, русськомовних, поляків — сама з цього світу. Знаю всі ризики: банки, перекази, правило 90/180, страх «чи не обдурять».
→ Тому проводжу угоду так, щоб ти розумів кожен крок.
Відповідаю особисто. У робочий час Болгарії — одразу, поза ним — протягом 12 годин.
Не «партнерські програми», не «реклама забудовника». Це комплекси, в яких я реально закриваю угоди — знаю їхню УК, типові проблеми, ринкові ціни.
«Закрита територія, охорона, SPA, басейни працюють весь сезон. Єдиний у місті, де УК не змінюється кожні 2 роки. Стабільне завантаження в оренді.»
«Найбільший кластер на курорті — «місто всередині міста». Десятки басейнів, SPA, ресторани, власна озеленена територія. Високе завантаження в оренді все літо.»
«Проста архітектура, але закрита територія з басейнами і базовою інфраструктурою. Найкращий формат «дешево і робоче» — зайти в ринок Сонячного берега без ризику великих вкладень.»
«Центральна локація, хороша ресторанна зона, стабільний попит на оренду вже 10 років. Ліквідний для перепродажу — завжди знайдеться покупець.»
«Нова забудова, сучасні планування як у Європі. Я сама живу в цьому комплексі — перевірено на собі.»
| Зона | До моря | Студія | 1 спальня | 2 спальні | Характер |
|---|---|---|---|---|---|
| Golden Mile | 0–300 м | €49,000+ | €65,000+ | €90,000+ | Преміум, перша лінія, максимум туристів |
| Центр | 500–800 м | €38,000+ | €54,000+ | €68,000+ | Баланс: близько до пляжу та інфраструктури |
| Західна (Чайка) | 1–1.5 км | €29,500+ | €48,500+ | €55,000+ | Тихіше, працює взимку, живуть постійно |
Ціни в таблиці — для вторинного ринку. Розстрочка від забудовника — на новобудови, від €59 000.
| Сонячний берег | Несебр | Святий Влас | Бургас | |
|---|---|---|---|---|
| Від | €48k | €55k | €65k | €45k |
| Для чого | Оренда + відпочинок | Тихо + біля моря | Преміум + марина | ЄС-життя + місто |
| Чиста дохідність | 4–6% | 4–5% | 4–6% | 3–4% |
| Цілорічно | Частково | Так | Обмежено | Так |
Працюю по всіх 4 локаціях. Не впевнений що підходить — напиши, розберемо твій кейс.
Чому працює: 1-спальна 68 м² — універсальний формат. Взимку — довгостроковики (працівники готелів, дистанційники), влітку — туристи. Не простоює цілий рік.
Чому працює: Дистанційна робота дає гнучкість — їдуть на літо, здають. Ravda тихіша за SB, але здається майже так само за меншу ціну.
«Іноді дешевше взяти студію. Але дорожче потім у ній жити.»
Чому спрацювало: Schengen 2025 + Eurozone 2026 розігріли ринок. Святий Влас — одна з найдинамічніших локацій. Котлован + розстрочка = мінімальне вкладення при максимальному прирості.
Імена та деталі клієнтів анонімізовані. Цифри — реальні з моїх 120+ угод 2024–2025.
Відеоогляди
Справжні кадри з об'єктів, без рендерів. Переключи мову в шапці — відео заговорить обраною.
20 з моїх 120+ угод закриті дистанційно. Схема проста, поворотний депозит у перші 14 днів.
Асистент задає 3 питання: бюджет, мета, таймлайн. Я отримую готовий бриф. Надсилаю 3–5 варіантів за годину в робочий час.
Я їду на об'єкти, записую персональні відео. Live-тур по WhatsApp/Zoom. Юрист з Несебра перевіряє документи.
Депозит €1,000–3,000 на ескроу — поворотний якщо юрист знайде проблему.
Нотаріальна довіреність у тебе (апостиль). Переказ — напряму продавцю через нотаріуса, не через мій рахунок.
Юрист підписує за тебе. Реєстрація в імотному регістрі. Я приймаю ключі, роблю відеоприймання.
Перш ніж обіцяти «квартиру мрії біля моря», покажу три речі які більшість агентів ховають.
| Пункт | Сума |
|---|---|
| Ціна апартамента | |
| Податок на перехід права (2-3%) | |
| Нотаріус + реєстрація | |
| Юрист (перевірка документів) | |
| Перша такса підтримки | |
| Перша комуналка | |
| РАЗОМ: перший рік |
Клубна зона (Cacao, Den, Stadium) — чутно до 3–4 ночі. Рішення: дивимося 300+ м від клубів.
Жовтень–квітень 60% закрито. У Чайці та біля Janet інфраструктура працює цілий рік.
€12–20/м²/рік. Для квартири 60 м² — €720–1,200 на рік. Виправдано басейнами і сервісом.
Буває «перша лінія» через дорогу з трафіком. Я показую відео маршруту від дверей до пляжу.
Мій розрахунок — студія на Сонячному березі.
Розрахунок дохідності — студія
| Дохід від оренди (студія) | |
| — Управління Vikki | |
| — Такса підтримки комплексу | |
| — Податок на нерухомість | |
| — Комуналка (електрика, вода, інтернет) | |
| — Поточний ремонт квартири та меблів | |
| — Простій 4–5 місяців взимку | |
| Чистими ~5% річних |
Якщо хочеш офіційну здачу через Booking — порахую окремо (мінус 10% податок + комісія Booking).
У кожного покупця — свій маршрут. Це залежить від того, де у тебе рахунки, яка країна паспорта, новобуд це чи вторинка.
Складу твою дорожню карту індивідуально: розкладемо по кроках, як саме гроші дійдуть до продавця — без сюрпризів на угоді.
Часті питання
Так. Громадяни ЄС — без обмежень. Громадяни не-ЄС (Україна, Білорусь та ін.) купують апартаменти на своє ім’я без виду на проживання. Потрібен лише паспорт і BULSTAT.
Студії в розстрочку від €59,000, 1-спальні від €70,000, 2-спальні від €105,000. Перший внесок зазвичай 30%, решта — рівними платежами без банку.
Так. 20 з моїх 120+ угод закриті дистанційно через нотаріальну довіреність. Жодного разу не прилітаєш — до отримання ключів.
4–6 тижнів від заявки до ключів. Дистанційно — той самий термін.
2-3% муніципальний податок + 1-1.5% нотаріус + реєстрація. Разом ~3.5–4% від ціни. Щорічний податок — 0.15–0.25% від кадастрової оцінки.
Дозвіл на введення в експлуатацію. Без нього квартирою не можна користуватися і здавати. Vikki перевіряє Акт 16 до депозиту на кожному об’єкті.
4–6% чистими після всіх витрат (управління, комуналка, податки, такса підтримки). Валова 6–9%. Обіцянки 10% — маркетинг, не ринок.
3 питання через асистента — я отримую готовий бриф. Добірка надходить у твій месенджер за 12 годин. Без дзвінків поки не попросиш.
Асистент поставить 3 питання у боті та надішле добірку під твою задачу за годину у робочий час.
Асистент задає 3 уточнюючих питання, надсилає 3–5 варіантів. Vikki підключається коли ти готовий до перегляду. Жодних дзвінків без твоєї згоди. Твої дані не передаються.
