Шукала студію на Сонячному березі дистанційно. Vikki надіслала кілька варіантів, зробила експертний розбір плюсів і мінусів по кожному. Коли обрала Хармоні — з’їздила, зняла відеоогляд. Угода пройшла за 4 тижні — внесла депозит, отримала ключі через місяць.
Сонячний берег · Болгарія · 2026
Живу тут 4 роки · веду угоди особисто · рахую реальну дохідність
Квартири біля моря в Болгарії —
від €48,000
З 193 об'єктів відбираю 3–5 під твій запит · 100+ угод · 20 дистанційно
Підберу 3–5 квартир під твій запит за годину в робочий час. Розрахунок дохідності, перевірка документів — до депозиту.
Асистент задасть кілька питань · підберу під запит за годину в робочий час · підключусь особисто
4+ роки на узбережжі
5 мов RU · UK · EN · BG · PL
4.9 ★ Google · 15 відгуків ЄІК 207412033 · Риелтор Естейт ЕООД
Більшість розчарувань — не в квартирі, а в очікуваннях
Чесно про дохідність
❌ Обіцяють:
10%
річних
«окупиться за 10 років»
«оренда 52 тижні на рік»
✔️ Реальна дохідність:
4–6%
на рік чистими
(після витрат, податків, УК і простоїв)
«Я рахую реальну дохідність заздалегідь — щоб ти розумів цифри до купівлі, а не після.»
Чому інвестори обирають Болгарію
А не Туреччина · Грузія · ОАЕ?
- Власність у ЄС від €48,000
- Шенген і Єврозона: ціни вже зросли на 8–12%
- Реальне зростання: +15–35% за 2 роки
- Купівля без виду на проживання і візових обмежень
- Повний супровід українською мовою
Зараз найкраще вікно входу — після 2026 зростання сповільниться.
Про ринок
Сонячний берег — робоча машина для оренди, а не «курорт біля моря»
- 5 кмпіщаного пляжу
- 50 000туристів у сезон
- 27 кмдо аеропорту Бургас
Сонячний берег — це не просто «біля моря». Це найдовша пляжна смуга в Болгарії, де влітку весь сезон кишить туристами, а взимку — спокійна зона з базою апартаментів під оренду цілий рік.
Туристам нікуди діватися — тому чиста дохідність 4–6% після всіх витрат. Це не обіцянка забудовника, це реальні цифри ринку.
Але «робоча машина» не означає, що будь-яка квартира заробляє:
- 15% комплексів — погане управління
- 20% — шумні зони, слабка оренда
- 65% — дають стабільний дохід → саме з ними ми працюємо
Після переходу на євро в інших країнах ціни на нерухомість суттєво зростали. Болгарія зараз проходить той самий етап. Ринок ще у фазі зростання — через 1–2 роки вхід буде вже за іншими цінами.
За 4 роки продажів і управління апартаментами на Південному узбережжі я знаю комплекси зсередини — які працюють стабільно, а які — ні. Тому підберу під твоє завдання, а не «продам що є».
Не хочеш гортати 193 варіанти?
Скажи бюджет і мету — надішлю 3–5 підходящих квартир у твій месенджер за годину в робочий час.
Підібрати за мене →Асистент задасть 3 питання. Далі підключаюсь я.
Відгуки
Історії наших клієнтів
Купівля квартири біля моря — це просто, коли поруч надійний агент
Переїжджав до Несебра з України (Одеса) — потрібна була квартира з однією спальнею для життя. Vikki чесно розібрала мій запит, надіслала ліквідні варіанти під мій бюджет. Купили — другий рік живемо, жодних сюрпризів.
Хотіла інвест-варіант — не для життя, для оренди. Vikki одразу розібрала різницю: 10% обіцянок vs реальні 4–6% чистими. Взяла студію у Святому Власі, Форт Нокс Резорт — це найбільший комплекс на узбережжі, Vikki там сама живе і веде багато угод. Вийшло чистими 5,5% річних.
Хто я
VIKKI DRONOVA — підбираю нерухомість біля моря під життя, відпочинок і дохід
4 роки тому я переїхала в Болгарію з 2 валізами і 2 чихуахуа — без плану, з питаннями «де жити, де купити, кому вірити». Купила першу квартиру в розстрочку, без великих капіталів на старті. Пройшла цей шлях сама — знаю кожен страх і кожну пастку.
4 роки продажів і управління апартаментами на Південному узбережжі. Сьогодні — інвестор у проектах девелоперів: знаю комплекси зсередини, на етапі будівництва, а не з буклетів.
«Моє завдання — знайти квартиру, яка робить те, що тобі потрібно: комфортна для життя, зручна для відпочинку і працює в оренді.»
Я працюю з трьома завданнями:
- Переїзд до моря
- Інвестиція з доходом
- Відпочинок з можливістю здачі
100+ угод особисто
20 купили дистанційно
Розумію українців, русськомовних, поляків — сама з цього світу. Знаю всі ризики: банки, перекази, правило 90/180, страх «чи не обдурять».
→ Тому проводжу угоду так, щоб ти розумів кожен крок.
4 роки на узбережжі 100+ угод 20 дистанційних угод 5 мов
Отримати добірку під своє завдання →
Відповідаю особисто. У робочий час Болгарії — одразу, поза ним — протягом 12 годин.
Експертиза
5 комплексів, у яких я продаю найчастіше
Не «партнерські програми», не «реклама забудовника». Це комплекси, в яких я реально закриваю угоди — знаю їхню УК, типові проблеми, ринкові ціни.
Сегмент: вище середнього
Harmony Suites Grand Resort
Від €50–150k · відеоогляд на запит
Найкращий вибір для здачі влітку — пляж 200м
Для кого: цілорічне проживання + ліквідна оренда
«Закрита територія, охорона, SPA, басейни працюють весь сезон. Єдиний у місті, де УК не змінюється кожні 2 роки. Стабільне завантаження в оренді.»
Сегмент: середній / вище середнього
Cascadas Family Resort
Від €50–150k · відеоогляд на запит
Тиха зона, для життя цілий рік — UNESCO поруч
Для кого: інвестиції + сімейний відпочинок
«Найбільший кластер на курорті — «місто всередині міста». Десятки басейнів, SPA, ресторани, власна озеленена територія. Високе завантаження в оренді все літо.»
Сегмент: бюджет
Fort Noks Орхідея
Від €50–150k · відеоогляд на запит
Преміум сегмент з видом на марину Святий Влас
Для кого: перша купівля, недорогий вхід у ринок
«Проста архітектура, але закрита територія з басейнами і базовою інфраструктурою. Найкращий формат «дешево і робоче» — зайти в ринок Сонячного берега без ризику великих вкладень.»
Сегмент: середній
Royal Sun
Від €50–150k · відеоогляд на запит
Новобуд 2024 з розстрочкою до 7 років від забудовника
Для кого: відпочинок + інвестиції, збалансований варіант
«Центральна локація, хороша ресторанна зона, стабільний попит на оренду вже 10 років. Ліквідний для перепродажу — завжди знайдеться покупець.»
Сегмент: вище середнього
Emilia Romana
Від €50–150k · відеоогляд на запит
Бюджетний варіант для інвестицій — €50k+ окупність 10-12 років
Для кого: життя + вимогливий клієнт
«Нова забудова, сучасні планування як у Європі. Я сама живу в цьому комплексі — перевірено на собі.»
Географія
3 зони Сонячного берега — де що коштує
| Зона | До моря | Студія | 1 спальня | 2 спальні | Характер |
|---|---|---|---|---|---|
| Golden Mile | 0–300 м | €49,000+ | €65,000+ | €90,000+ | Преміум, перша лінія, максимум туристів |
| Центр | 500–800 м | €38,000+ | €54,000+ | €68,000+ | Баланс: близько до пляжу та інфраструктури |
| Західна (Чайка) | 1–1.5 км | €29,500+ | €48,500+ | €55,000+ | Тихіше, працює взимку, живуть постійно |
Порада від Vikki: для пасивного доходу — Golden Mile або центр. Для життя взимку — Чайка. Для «все в одному місці» — Fort Noks або Harmony.
Ще вибираєш між локаціями? Коротка різниця:
| Сонячний берег | Несебр | Святий Влас | Бургас | |
|---|---|---|---|---|
| Від | €48k | €55k | €65k | €45k |
| Для чого | Оренда + відпочинок | Тихо + біля моря | Преміум + марина | ЄС-життя + місто |
| Чиста дохідність | 4–6% | 4–5% | 4–6% | 3–4% |
| Цілорічно | Частково | Так | Обмежено | Так |
Працюю по всіх 4 локаціях. Не впевнений що підходить — напиши, розберемо твій кейс.
Реальні результати
4 реальні угоди: що купили, скільки вклали, що отримали
Обери свій сценарій:
Кейс 1
Купівля під оренду
Сім'я з Києва, 2024–2026
Результат:
- • Річна оренда €6,000 (через EGOIST, 20% моя комісія)
- • Чиста дохідність 5,8%
Чому працює: 1-спальна 68 м² — універсальний формат. Взимку — довгостроковики (працівники готелів, дистанційники), влітку — туристи. Не простоює цілий рік.
Кейс 2
Життя + оренда
Пара з Польщі (українці), 2024–2026
Результат:
- • Живуть 8 міс самі · здають 4 міс влітку = €3,600
- • Витрати року: €2,600
- • Квартира сама покриває витрати + актив у євро в ЄС
Чому працює: Дистанційна робота дає гнучкість — їдуть на літо, здають. Ravda тихіша за SB, але здається майже так само за меншу ціну.
Кейс 3
Переїзд з дитиною
Сім'я з Одеси, 2024–2026
Підсумок:
- • Переїхали через 2 місяці після угоди
- • Дитина в місцевій школі
- • Живуть цілий рік, без «тимчасовості»
«Іноді дешевше взяти студію. Але дорожче потім у ній жити.»
Кейс 4
Перепродаж на котловані
Підприємець з Німеччини, 2024–2026
Результат:
- • Вхід €96,000 → перепродаж через 2 роки зі суттєвим апсайдом
- Готова показати нотаріальні документи на запит
Чому спрацювало: Schengen 2025 + Eurozone 2026 розігріли ринок. Святий Влас — одна з найдинамічніших локацій. Котлован + розстрочка = мінімальне вкладення при максимальному прирості.
Імена та деталі клієнтів анонімізовані. Цифри — реальні з моїх 100+ угод 2024–2025.
Відеоогляди
Я сама знімаю — і озвучую на твоїй мові
Справжні кадри з об'єктів, без рендерів. Переключи мову в шапці — відео заговорить обраною.
- Реальні огляди від мене особисто — їду на об’єкт, знімаю з різних ракурсів
- Озвучка на 5 мовах — RU / UK / EN / BG / PL · переключай у шапці
- Конкретні огляди з обраних варіантів — надсилаю через асистента під твій запит
Особистий огляд від Vikki
Процес
Як купити квартиру, не приїжджаючи до Болгарії
20 з моїх 100+ угод закриті дистанційно. Схема проста, поворотний депозит у перші 14 днів.
- 01
Заявка через асистента
5 хвилинАсистент задає 3 питання: бюджет, мета, таймлайн. Я отримую готовий бриф. Надсилаю 3–5 варіантів за годину в робочий час.
- 02
Відеоогляд + юрист
1 тижденьЯ їду на об’єкти, записую персональні відео. Live-тур по WhatsApp/Zoom. Юрист з Несебра перевіряє документи.
- 03
Резервація
⚡ Поворотний депозит 14 днівДепозит €1,000–3,000 на ескроу — поворотний якщо юрист знайде проблему.
- 04
Довіреність + переказ
2–3 тижніНотаріальна довіреність у тебе (апостиль). Переказ — напряму продавцю через нотаріуса, не через мій рахунок.
- 05
Нотаріальна угода + ключі
1 тижденьЮрист підписує за тебе. Реєстрація в імотному регістрі. Я приймаю ключі, роблю відеоприймання.
4–6 тижнів. Жодного разу не прилітаєш до Болгарії, якщо не хочеш.
Чесно
Чесно: що ти витратиш і про що думати заздалегідь
Перш ніж обіцяти «квартиру мрії біля моря», покажу три речі які більшість агентів ховають.
Витрати першого року — приклад квартири €60,000
| Пункт | Сума |
|---|---|
| Ціна апартамента | |
| Податок на перехід права (2-3%) | |
| Нотаріус + реєстрація | |
| Юрист (перевірка документів) | |
| Перша такса підтримки | |
| Перша комуналка | |
| РАЗОМ: перший рік |
Щорічно після: такса €600–1,200 · податок на нерухомість ~€90 · комуналка €400–800
Що я перевіряю до того як ти внесеш депозит
Акт 16 — дозвіл на введення в експлуатацію, без нього користуватися і здавати не можна
Статус приміщення — квартира, не «ательє» (різні режими)
Реальні метри до моря — відео від дверей до пляжу
Такса підтримки — актуальна цифра + прогноз на 3 роки
Заборгованості по об’єкту — довідка з УК на дату угоди
Титул + обтяження — перевірка юристом в імотному регістрі
Що знати заздалегідь про Сонячний берег
Влітку шумно в центрі
Клубна зона (Cacao, Den, Stadium) — чутно до 3–4 ночі. Рішення: дивимося 300+ м від клубів.
Взимку частина районів пустіє
Жовтень–квітень 60% закрито. У Чайці та біля Janet інфраструктура працює цілий рік.
Такса підтримки в елітних комплексах
€10–15/м²/рік. Для квартири 60 м² — €600–900 на рік. Виправдано басейнами і сервісом.
Не кожна «перша лінія» комфортна
Буває «перша лінія» через дорогу з трафіком. Я показую відео маршруту від дверей до пляжу.
Перед депозитом надсилаю повний розрахунок по твоєму об’єкту. Жодних сюрпризів у нотаріуса.
Дохідність
Реальна дохідність — не «10% пасивних», а ринкова
Мій розрахунок — студія на Сонячному березі.
Розрахунок дохідності — студія
| Дохід від оренди (студія) | |
| — Управління Vikki | |
| — Такса підтримки комплексу | |
| — Податок на нерухомість | |
| — Комуналка (електрика, вода, інтернет) | |
| — Поточний ремонт квартири та меблів | |
| — Простій 4–5 місяців взимку | |
| Чистими ~5% річних |
Якщо хочеш офіційну здачу через Booking — порахую окремо (мінус 10% податок + комісія Booking).
Маршрут грошей
Як ти будеш оплачувати квартиру?
У кожного покупця — свій маршрут. Це залежить від того, де у тебе рахунки, яка країна паспорта, новобуд це чи вторинка.
Складу твою дорожню карту індивідуально: розкладемо по кроках, як саме гроші дійдуть до продавця — без сюрпризів на угоді.
Часті питання
Про що запитують перед купівлею в Sunny Beach
Чи можу я купити квартиру на Сонячному березі як іноземець?
Так. Громадяни ЄС — без обмежень. Громадяни не-ЄС (Україна, Білорусь та ін.) купують апартаменти на своє ім’я без виду на проживання. Потрібен лише паспорт і BULSTAT.
Скільки коштує апартамент на Сонячному березі у 2026 році?
Студії від €48,000 у західній зоні. 1-спальні від €65,000 у центрі. 2-спальні від €72,000. Преміум-зона Golden Mile — від €90,000 за 1-спальну.
Чи можна купити, не приїжджаючи до Болгарії?
Так. 20 з моїх 100+ угод закриті дистанційно через нотаріальну довіреність. Жодного разу не прилітаєш — до отримання ключів.
Скільки часу займає купівля?
4–6 тижнів від заявки до ключів. Дистанційно — той самий термін.
Які витрати при купівлі в Болгарії?
2-3% муніципальний податок + 1-1.5% нотаріус + реєстрація. Разом ~3.5–4% від ціни. Щорічний податок — 0.15–0.25% від кадастрової оцінки.
Що таке Акт 16?
Дозвіл на введення в експлуатацію. Без нього квартирою не можна користуватися і здавати. Vikki перевіряє Акт 16 до депозиту на кожному об’єкті.
Яка реальна дохідність від оренди?
4–6% чистими після всіх витрат (управління, комуналка, податки, такса підтримки). Валова 6–9%. Обіцянки 10% — маркетинг, не ринок.
Підібрати
Отримай добірку квартир під своє завдання
3 питання через асистента — я отримую готовий бриф. Добірка надходить у твій месенджер за 12 годин. Без дзвінків поки не попросиш.
Асистент поставить 3 питання у боті та надішле добірку під твою задачу за годину у робочий час.
Асистент задає 3 уточнюючих питання, надсилає 3–5 варіантів. Vikki підключається коли ти готовий до перегляду. Жодних дзвінків без твоєї згоди. Твої дані не передаються.
