Мені пишуть про це майже щотижня. Людина вийшла на пенсію, втомилася від зими й вогкості, дивиться на фотографії моря і питає одне й те саме: чи можна купити квартиру в Болгарії і спокійно тут жити. Відповідаю так, як є, без красивих обіцянок.
Чи дає купівля квартири посвідку на проживання
Ні. Сама по собі купівля нерухомості в Болгарії не дає жодного статусу — ні посвідки на проживання, ні права перебувати в країні довше за туриста. Ви стаєте власником квартири, і на цьому все.
Турист із країни поза Євросоюзом може перебувати в Болгарії 90 днів протягом кожних 180. Квартира цей строк не збільшує ні на один день.
Це головне, на чому людей обманюють. А тепер про те, що в пенсіонера справді є.
У пенсіонера є свій власний шлях до посвідки на проживання
Болгарський закон про іноземців називає пенсіонерів окремою категорією, яка може отримати тривале перебування — це посвідка на проживання на один рік із щорічним продовженням. Підстава записана у статті 24, частина 1, пункт 10.
Умов там лише дві:
- вам уже призначено пенсію — болгарську, вашої країни або будь-якої іншої держави;
- у вас є достатні кошти на життя в Болгарії.
Зверніть увагу на першу умову. Закон не вимагає, щоб пенсія була болгарською. Німецька, польська, українська, чеська — підходить будь-яка, якщо її офіційно призначено і це підтверджується документом.
І важлива деталь, яку пропускають майже всі. Документи на такий статус подаються не з туристичним штампом у паспорті. Спочатку потрібна довгострокова віза D — її ставлять у болгарському консульстві у вашій країні, і вже з нею ви приїжджаєте подавати заяву до міграційної служби.
Які документи збирає пенсіонер
Список закритий, він прописаний у правилах застосування закону про іноземців — статті 14 і 23. Пенсіонер подає:
- заяву за зразком і державне мито;
- паспорт із чинною візою D;
- документ від компетентного органу про те, що вам призначено пенсію;
- доказ забезпеченого житла — нотаріальний акт на свою квартиру або договір оренди;
- медичну страховку, що діє в Болгарії;
- доказ стабільних і достатніх коштів на життя;
- довідку про несудимість — під час першого звернення.
Заяву на продовження подають не пізніше ніж за 14 днів до закінчення чинного дозволу. Прострочили — починаєте все спочатку, з консульства і візи D.
Скільки грошей треба показати
Закон говорить розпливчасто: кошти мають бути стабільними, регулярними, передбачуваними і не нижчими за мінімальну місячну зарплату, мінімальну стипендію або мінімальну пенсію по країні. Три орієнтири, і вони дуже різні.
Ось сьогоднішні цифри, щоб ви розуміли порядок:
- мінімальна зарплата в Болгарії з 1 січня 2026 року — 620,20 € на місяць;
- мінімальна пенсія за стаж і вік з 1 липня 2026 року — 347,51 € на місяць.
Моя чесна порада: орієнтуйтеся на більшу цифру. Якщо ваша пенсія в перерахунку закриває 620 € на місяць, питання про гроші до вас, найімовірніше, не виникне взагалі. Якщо вона ближча до 350 €, розмова буде предметною, і краще мати на рахунку подушку понад пенсію.
Навіщо пенсіонерові своя квартира, якщо посвідку дають і без неї
Дивіться, яка виходить звʼязка. Статусу квартира не дає. Але в переліку документів є пункт про забезпечене житло, і його треба чимось закрити.
Варіантів два. Або ви щороку приносите свіжий договір оренди і залежите від орендодавця, його настрою і ціни. Або у вас є нотаріальний акт на свою квартиру — папір, який не закінчується ніколи.
І ще одне. Орендна плата йде назавжди, а гроші, вкладені у свою квартиру, залишаються вашими. Якщо через кілька років плани зміняться, квартиру можна продати.
Тобто купівля не замінює підставу для статусу, але вона закриває один із його пунктів раз і назавжди. Це різні речі, і плутати їх не треба.
У скільки обходиться своя квартира на рік
Рахуємо чесно, бо це та частина, про яку продавці мовчать.
Податок на нерухомість. У Болгарії він смішний за європейськими мірками: від 0,1 до 4,5 проміле від податкової оцінки житла, точну ставку встановлює кожна громада своїм рішенням. Для звичайної квартири на узбережжі це десятки євро на рік, а не тисячі.
Такса за вивіз сміття. Сплачується окремо від податку, ставку теж встановлює громада.
Такса обслуговування комплексу. Ось це справжня стаття витрат. Вона є майже в кожному курортному комплексі і покриває охорону, прибирання території, басейн, ліфти. Рахується від площі квартири і в різних комплексах відрізняється в рази. Я пишу її в кожній картці обʼєкта — дивіться там, а не в середньому по ринку.
Комунальні. Електрика і вода за лічильником. Взимку на узбережжі опалення електричне, і це відчутно.
Якщо здавати квартиру, поки вас немає
Багато хто купує з прицілом на це: пів року живуть самі, влітку здають. Рахуйте податок одразу, щоб потім не було сюрпризу.
З доходу від оренди в Болгарії спочатку віднімають 10 % нормативних витрат, а решту оподатковують за ставкою 10 %. На виході — 9 % від отриманої оренди. Для фізичної особи, не для компанії.
Живими цифрами: студія на узбережжі в сезон іде по 40–50 € на добу, двокімнатна — по 60–80 €. Сезон тут короткий, і я завжди прошу рахувати за фактичним завантаженням, а не за кількістю днів у липні.
Що справді варто купувати пенсіонерові
Тут я розходжуся з половиною ринку, і поясню чому.
Пенсіонерові продають те саме, що й інвесторові: дешеву студію у великому комплексі десь у полі. Влітку там весело, а в листопаді зачиняється ресепшн, вимикають басейн, із магазинів залишається один, і до автобуса йти двадцять хвилин. Жити в цьому цілий рік не можна.
Тому дивіться на інше:
- Комплекс працює цілий рік. Не «є опалення», а саме цілорічне обслуговування, охорона і робочий ліфт у січні.
- Ліфт обовʼязковий, навіть якщо зараз ви легко ходите на четвертий поверх.
- Аптека, магазин і автобусна зупинка — пішки. Я пишу ці відстані в кожній картці обʼєкта і на сторінці комплексу, щоб не гадати.
- Живе місто поруч. Несебр, Святий Влас, Равда, Поморіє — там є поліклініка, ринок і люди взимку.
- Не перший поверх біля дороги і не останній без нормального даху.
Я не пропоную пенсіонерам комплекси на відшибі, навіть коли вони є в каталозі і коштують дешево. Дешева квартира, в якій неможливо зимувати, — це не економія.
Скільки коштує така квартира сьогодні
Ціни на вересень 2026 року, за нашим каталогом узбережжя.
- Студія в новобудові біля моря — від 44 000 €.
- Квартира з однією спальнею — як правило, від 68 000 €.
- Хто може купити нерухомість у Болгарії
- Купити квартиру в Болгарії: за і проти — чесний список мінусів
- Розстрочка від забудовника — до 7 років, перший внесок зазвичай від 30 %, на окремих комплексах бувають акції зі входом від 10 %.
Розстрочка — це про квартири в новобудовах. На будинки і на вторинному ринку її практично не буває, і обіцяти її я не стану.
Ціни і площі я перевіряю із забудовниками щотижня, тому в картках стоять живі цифри, а не торішні.
Подивитися квартири біля моря в каталозі
Часті запитання
Чи обовʼязково купувати квартиру, щоб отримати посвідку на проживання пенсіонерові
Ні. Житло можна й орендувати, закон приймає договір оренди. Але тоді щороку ви залежите від орендодавця і від того, чи продовжить він вам договір до строку подання документів.
Чи підійде українська або польська пенсія
Так. Закон говорить про пенсію, призначену за болгарським законодавством, за законодавством вашої країни або іншої держави. Громадянство пенсії значення не має, значення має документ.
Чи потрібна медична страховка
Так, це окремий обовʼязковий пункт: страховка має діяти на території Болгарії на весь строк перебування.
Чи можна купити квартиру, не приїжджаючи до Болгарії
Так, угода проходить за нотаріальною довіреністю. Але якщо ви збираєтеся тут жити, я завжди раджу приїхати і подивитися комплекс своїми очима хоча б один раз — взимку картина сильно відрізняється від літньої.
Скільки часу займає вся процедура
Строки залежать від консульства і від міграційної служби, тому конкретних тижнів я не назву. Плануйте так, щоб документи на продовження встигли піти за 14 днів до кінця чинного дозволу — це єдиний строк, який жорстко записаний у правилах.
Що почитати далі
- Посвідка на проживання в Болгарії через нерухомість: що правда і що міф
- Комплекси узбережжя: такса, відстані до аптеки і зупинки по кожному
- Каталог квартир біля моря
Я Вікі Дронова, веду агентство EGOIST на Сонячному березі понад чотири роки. Якщо ви на пенсії і всерйоз думаєте про переїзд до моря — напишіть мені, розберемо вашу ситуацію за документами і за грошима без казок.
