Як купити квартиру в Болгарії іноземцю: покроковий гід 2026
Цей гід — конспект усього, що я пояснюю кожному покупцеві при першій зустрічі. Не красива брошура з картинками, а робоча схема: хто може купити, що підписати, скільки заплатити понад ціну об’єкта і куди йти після нотаріуса. Читати — 11 хвилин. Зекономить вам кілька місяців ходіння по колу.
Якщо коротко:
Іноземець — громадянин будь-якої країни — може купити квартиру або апартаменти в Болгарії без обмежень. Землю без будівлі як фізична особа купити не можна, якщо ви не громадянин ЄС/ЄЕЗ — для цього реєструється болгарська юрособа (ЕООД). Стандартний термін від вибору об’єкта до нотаріального акта — 4–8 тижнів. Супутні витрати понад ціну — 5–8%. З 1 січня 2026 року Болгарія в єврозоні: угоди проходять у євро без конвертації та валютного ризику.
Хто може купити — і що саме
Закон Болгарії розрізняє два типи покупців.
Громадяни ЄС і ЄЕЗ купують будь-яку нерухомість без обмежень — квартири, будинки, таунхауси, землю — безпосередньо як фізичні особи. Процедура така сама, як і для болгарських громадян.
Громадяни країн поза ЄС — українці, громадяни Ізраїлю, США, ОАЕ та всіх інших держав — можуть безпосередньо купити квартиру, апартаменти, гараж або інше відокремлене приміщення. Одне обмеження: земельну ділянку без будівлі оформити на себе як фізична особа не можна.
Якщо потрібен будинок з приватним двором або окрема ділянка — реєструється болгарське ТОВ (ЕООД). Це стандартна схема, не обхідний шлях. Реєстрація ЕООД займає 2–3 тижні й коштує близько 1 500–2 000 € з урахуванням усіх держмит. Єдиний засновник і директор — ви, іноземний громадянин, без обов’язкового ПМП.
Більшість покупців, які звертаються до мене на узбережжі, беруть апартаменти — однокімнатні або двокімнатні у комплексах на Сонячному березі, у Святому Власі, Равді або Несебрі. Для апартаментів ЕООД не потрібен. Оформляється безпосередньо на ім’я фізичної особи.
9 кроків: від ідеї до ключів
Крок 1. Визначити мету та бюджет
Перш ніж дивитись об’єкти, чесно дайте собі відповідь на три запитання:
- Для чого купуєте: для себе, під здачу в оренду або як запасний актив?
- Скільки готові витратити з урахуванням супутніх витрат (+5–8% до ціни об’єкта)?
- Потрібна розстрочка чи оплата повністю?
Мета визначає все інше: район, поверх, тип комплексу, наявність керуючої компанії. Апартаменти біля моря під оренду й апартаменти для власного відпочинку — це різні об’єкти з різною прибутковістю та різними ризиками.
Крок 2. Вибрати район
Я працюю з конкретним регіоном — Сонячний берег, Святий Влас, Равда, Несебр, Сарафово, Бургас. Не по всій Болгарії. І це, як мені здається, чесніше: я знаю тут кожен комплекс, забудовника та керуючу компанію.
Коротко про різницю:
- Сонячний берег — найбільший курорт, висока ліквідність, великий вибір, активна туристична інфраструктура. Ціни від 40 000 € за студію.
- Святий Влас — спокійніше, марина, більш заможний контингент орендарів, нові комплекси з Актом 16. Ціни стартують від 55 000–60 000 €.
- Равда — тиха альтернатива, сімейний формат, ціни нижчі при близькій відстані до моря.
- Несебр — історична зона, обмеження на нове будівництво, об’єкти дорожчі й рідше з’являються.
Якщо не знаєте, з чого почати — напишіть мені: підберу 5 варіантів під ваш запит за 30 хвилин.
Крок 3. Перегляд об’єктів — особисто або відеотур
Особистий візит — оптимально. Я сама їжджу дивитись об’єкти перш ніж показувати їх покупцям. Те, що виглядає гарно на фото, може мати проблеми з виглядом, шумом або керуючою компанією.
Якщо приїхати прямо зараз не виходить — працюємо дистанційно: відеотур з моїм коментарем щодо об’єкта, чесний розбір плюсів і мінусів. Детальніше про дистанційну купівлю — в окремій статті.
Я не показую квартиру, яку не купила б сама. Випадкових об’єктів у моєму каталозі немає.
Крок 4. Юридична перевірка об’єкта
Це найважливіший крок. Робиться до внесення депозиту, не після.
Що перевіряється:
- Акт 16 — дозвіл на експлуатацію будівлі. Без нього об’єкт формально не введений в експлуатацію: не можна прописатися, підключити комунікації, отримати БУЛСТАТ. Для новобудов це ключовий документ.
- Витяг з Агенції по вписванню — реєстр прав власності. Показує, хто реальний власник, чи немає співвласників, іпотек, арештів, обтяжень.
- Історія переходів права — за останні 10 років. Несподівані часті перепродажі — привід поставити питання.
- Заборгованості — перед керуючою компанією, комунальними службами, муніципалітетом.
Юридичну перевірку проводить болгарський адвокат. Вартість — 300–600 € залежно від складності об’єкта. Не економте на цьому кроці.
Крок 5. Попередній договір і депозит 10%
Після перевірки та узгодження умов підписується попередній договір (предварителен договор). У ньому фіксуються: сторони, об’єкт, ціна, строк укладення основної угоди, умови повернення депозиту.
Стандартний депозит — 10% від вартості об’єкта. Якщо покупець відмовляється без передбачених договором підстав — депозит залишається у продавця. Якщо продавець — повертає подвійну суму.
Попередній договір не реєструється у нотаріуса — це приватний документ, але юридично обов’язковий.
Крок 6. Отримати БУЛСТАТ (обов’язково для не-ЄС)
Громадяни країн поза ЄС, які купили нерухомість у Болгарії, зобов’язані зареєструватися в Реєстрі БУЛСТАТ при Агенції по вписванню протягом 7 робочих днів після підписання нотаріального акта. Пропуск терміну — штраф від ~700 BGN (≈360 €).
БУЛСТАТ — це ідентифікаційний номер фізичної особи як суб’єкта майнових відносин у Болгарії. Він потрібен для постановки на облік у податковій, підключення комунальних послуг і відкриття банківського рахунку.
Громадяни ЄС за наявності особистого болгарського номера (ЄГН або ЛНЧ) можуть використовувати його замість БУЛСТАТ.
Крок 7. Відкрити банківський рахунок і перевести гроші
Для оплати нотаріального акта потрібен безготівковий переказ. Болгарський нотаріус працює лише з підтвердженими банківськими операціями.
З 1 січня 2026 року Болгарія в єврозоні — всі угоди тепер номіновані в євро. Жодних конвертацій, жодного валютного ризику.
Відкрити рахунок у болгарському банку можна особисто під час відвідування. Потрібні: закордонний паспорт, підтвердження адреси, у ряді банків — ПМП або номер БУЛСТАТ. Якщо відкрити рахунок заздалегідь неможливо — переказ робиться через рахунок довіреної особи або безпосередньо на рахунок нотаріуса/продавця відповідно до договору. Це окремий юридичний момент, який ми опрацьовуємо під кожну угоду.
Громадянам України, які переказують гроші з-за кордону, варто уточнити актуальні обмеження НБУ на момент угоди — вони periodично оновлюються. Клієнти, які мають рахунки в польських або литовських банках через Monobank чи ПриватБанк, зазвичай роблять SEPA-перекази без проблем.
Крок 8. Нотаріальний акт
Основний перехід права власності відбувається через нотаріальний акт (нотариален акт). Це болгарський аналог договору купівлі-продажу, але засвідчений нотаріусом. Без цього документа перехід права не відбувається.
На угоді присутні: покупець (або його довірена особа з нотаріальною довіреністю), продавець, нотаріус. Для іноземних покупців нотаріус зобов’язаний запросити офіційного перекладача — це вимога закону, не опція.
Нотаріус перевіряє: особи сторін, документи на об’єкт, відсутність обтяжень, факт оплати. Після підписання — реєструє угоду в Агенції по вписванню того самого дня.
Що потрібно мати при собі:
– Закордонний паспорт (оригінал)
– Попередній договір
– Документи про оплату (банківські підтвердження)
– Довіреність — якщо діє представник
Крок 9. Реєстрація в Агенції по вписванню та податкова декларація
Після нотаріального акта нотаріус сам передає документи в Агенцію по вписванню (Имотен регистър). Реєстрація займає 1–3 робочих дні. Після цього ви стаєте офіційним власником.
Протягом 2 місяців після реєстрації — подати декларацію в місцеву податкову (общину) для постановки об’єкта на податковий облік. Це підстава для нарахування щорічного податку на нерухомість і таксу за вивіз сміття. Подається один раз; щорічно податки нараховуються автоматично.
Витрати при купівлі: що понад ціну об’єкта
| Стаття витрат | Розмір | Примітка |
|---|---|---|
| Муніципальний податок на передачу права | 2–3% | У Несебрі, Бургасі, Сонячному березі — 3%. Рахується від більшої з двох величин: ціни угоди або податкової оцінки |
| Нотаріальні збори | 0,1–1,5% (макс. ≈3 000 €) + 20% ПДВ | Ступінчаста шкала, знижується при зростанні суми |
| Державне мито за реєстрацію | 0,1% | Від більшої з: ціни угоди або податкової оцінки |
| Послуги перекладача у нотаріуса | ≈50 € | Обов’язково для іноземців |
| Юридична перевірка та супровід | 300–600 € | Рекомендую не економити |
| Разом орієнтовно | 5–8% від ціни об’єкта | Залежить від суми угоди та об’єкта |
Якщо потрібна реєстрація ЕООД (для купівлі землі/будинку з двором) — додайте 1 500–2 000 € одноразово.
При купівлі новобудови від забудовника замість муніципального податку може застосовуватися ПДВ 20% — це інша юридична ситуація, уточнюйте по конкретному об’єкту.
Скільки часу займає весь процес
Стандартна схема (апартаменти, вторинний ринок або новобудова з Актом 16):
- Вибір об’єкта та переговори: 1–2 тижні
- Юридична перевірка: 3–5 робочих днів
- Попередній договір і очікування: 1–4 тижні (залежить від домовленостей з продавцем)
- Переказ грошей і підготовка до нотаріату: 3–7 робочих днів
- Нотаріальний акт + реєстрація: 1–3 робочих дні
Разом: 4–8 тижнів від першого перегляду до отримання зареєстрованого нотаріального акта.
Якщо потрібна реєстрація ЕООД — додайте 2–3 тижні до початку основної процедури.
Якщо купуєте об’єкт, що будується, без Акта 16 — термін передачі ключів визначається забудовником, це окрема розмова з іншими ризиками.
Часті помилки покупців
1. Вносити депозит до юридичної перевірки.
Найдорожча помилка. Юридичну перевірку об’єкта — обтяження, Акт 16, борги — потрібно робити до, а не після. Після депозиту ви в слабкій переговорній позиції.
2. Орієнтуватися тільки на ціну за квадратний метр.
Комплекс без Акта 16, з боргом перед керуючою компанією або з непрозорим забудовником може коштувати 800 €/м² і обернутися роками судових розглядів. Юридична чистота важливіша за ціну.
3. Ігнорувати таксу поддержки.
Щомісячна плата за обслуговування комплексу (такса підтримки) може становити від 10 до 40 € за м² на рік. У деяких закритих комплексах з басейном — вище. Це постійна витрата, яка безпосередньо впливає на прибутковість при оренді.
4. Не перевіряти керуючу компанію.
У Болгарії немає жорсткого ліцензування керуючих компаній. Я бачила ситуації, коли компанія збирала гроші з мешканців і не робила ні поточного ремонту, ні прибирання. Завжди питайте відгуки мешканців комплексу — не тільки ріелтора.
5. Відкладати реєстрацію БУЛСТАТ.
7 робочих днів — жорсткий термін. Після підписання нотаріального акта це перше, що потрібно зробити громадянам країн поза ЄС. Штраф невеликий в абсолютних цифрах, але створює адміністративні труднощі з наступними кроками.
FAQ — часті запитання
Чи потрібна віза для купівлі квартири в Болгарії?
Ні. Болгарія — член Шенгенської угоди з 2024 року. Громадяни більшості країн в’їжджають без візи на строк до 90 днів. Для самої купівлі спеціального дозволу або візи не потрібно. Українці на тимчасовому захисті (ТЗС) в’їжджають та перебувають на підставі свого статусу.
Чи може громадянин України купити квартиру в Болгарії?
Так. Українці купують апартаменти як фізичні особи без обмежень. Земельні ділянки — через ЕООД. Детальний гід для українських покупців — тут.
Чи потрібен болгарський адвокат?
Формально закон не зобов’язує, але настійно рекомендую. Адвокат перевіряє юридичну чистоту, складає або перевіряє попередній договір, супроводжує на нотаріаті. Вартість — 300–600 €. Економія на цьому кроці не виправдана при сумі угоди в десятки тисяч євро.
Чи можна купити дистанційно, не приїжджаючи до Болгарії?
Так. Для цього оформляється нотаріальна довіреність на представника — її можна завірити в болгарському консульстві вашої країни або у місцевого нотаріуса з апостилем. Для українців діє система е-Консул для посвідчення документів. Повна схема дистанційної купівлі — в окремій статті.
Чи дає купівля квартири право на ПМП?
Сама по собі — ні. Нерухомість у Болгарії не є автоматичною підставою для ПМП. Існують спеціальні програми для інвесторів, але вони окремі й вимагають юридичної консультації. Детальніше — у статті [ПМП через нерухомість у Болгарії: правда і міфи 2026].
Як змінилася купівля після переходу на євро у 2026 році?
Принципово — спростилася. Болгарія вступила в єврозону 1 січня 2026 року. Всі угоди тепер у євро. Більше немає конвертації з лева, немає курсового ризику між попереднім договором і нотаріальним актом. Для іноземних покупців це однозначно позитивна зміна. Детальніше про перехід на євро і ціни.
Що таке Акт 16 і навіщо його перевіряти?
Акт 16 — офіційний документ про введення будівлі в експлуатацію, видається державними органами (ДНСК). Без нього будівля формально не завершена: не можна прописатися, підключити комунікації легально, зареєструвати власність у повному обсязі. Для новобудов — обов’язково перевіряти до депозиту. Детально про Акт 16.
Скільки коштує утримання квартири на рік?
Щорічний податок на нерухомість — невеликий, розраховується від податкової оцінки (зазвичай нижча за ринкову). Такса поддержки (обслуговування комплексу) — змінна, від 10 до 40+ € за м² на рік залежно від рівня комплексу та набору послуг. Витрати на утримання детально — в гіді по податках.
Чи можу я відразу здавати квартиру в оренду після купівлі?
Так, якщо квартира оформлена і має Акт 16. Короткострокова оренда через Booking.com або Airbnb вимагає реєстрації в спеціальному реєстрі. Якщо хочете здавати через керуючу компанію комплексу — це окремий договір з ними. Реальні розрахунки прибутковості оренди на Сонячному березі — в окремій статті.
Як перевести гроші для оплати квартири?
Банківський переказ — стандартний спосіб. З 2026 року все в євро, без конвертації. Для українців: перевірте актуальні обмеження НБУ на момент угоди. Якщо є рахунок у польському або литовському банку (через Monobank або ПриватБанк) — SEPA-переказ зазвичай проходить без проблем. Гід з легальних маршрутів переказу грошей до Болгарії — в окремій статті.
Що далі
Якщо ви дочитали до цього місця — ви вже розумієте процес краще, ніж більшість тих, хто починає дивитись об’єкти.
Наступний крок залежить від того, де ви зараз:
- Ще тільки вибираєте регіон — перегляньте каталог: понад 2 500 об’єктів на Сонячному березі, у Святому Власі, Равді та Несебрі з актуальними цінами та статусом Акта 16.
- Є конкретне питання щодо процесу — напишіть мені безпосередньо в Telegram @Vikki_broker_bulgaria. Я відповідаю сама, не через колл-центр.
- Готові почати — підберу 5 варіантів під ваш бюджет і мету за 30 хвилин: [написати Вікі].
Без поспіху, без випадкових об’єктів. Твій дім — твої правила.
Вікі Дронова — брокер з нерухомості, Святий Влас, Болгарія. 17 років у дизайні, 4+ роки в нерухомості. Агентство EGOIST Estate, ★ 4.9 Google.
