Цей текст я написала для тих, хто вже місяць читає про Болгарію і досі не вирішив. Тут немає жодного захопленого абзацу і жодного лякливого. Є п'ять причин купити і шість причин не купувати — і всі вони з моєї практики, а не з рекламних буклетів.
Читайте до кінця. Мінуси в мене внизу не тому, що я їх ховаю, а тому, що без плюсів вони не читаються.
Коротко: кому Болгарія підходить, а кому ні
Болгарія підходить людині, яка купує житло для себе і своєї родини: приїздити влітку, жити місяцями, зустріти пенсію біля моря, перевезти батьків. Тут низький поріг входу, спокійний клімат і зрозуміла процедура купівлі.
Болгарія не підходить людині, яка шукає інвестицію з передбачуваною дохідністю. Квартира біля моря — це не облігація. Вона може роками стояти в одній ціні, а здавання в оренду відбирає більше сил, ніж приносить грошей, якщо ви не живете поруч.
Якщо ви впізнали себе в другому абзаці, далі можна не читати. Якщо в першому — розбираємо по пунктах.
Плюс перший. Купити може громадянин будь-якої країни
Квартиру в Болгарії купує громадянин будь-якої держави. Не потрібно ні посвідки на проживання, ні болгарської фірми, ні дозволу якогось відомства. Достатньо закордонного паспорта і болгарського податкового номера, який оформлюється за один візит.
Обмеження стосується лише землі: ділянку під будинком громадянин країни поза Європейським союзом на себе оформити не може. Але квартир у багатоквартирному будинку це не стосується — там земля йде як спільна частина будівлі, і вона належить покупцеві разом з усіма сусідами.
Детальний розбір з номерами законів лежить в окремій статті, посилання на неї в кінці.
Плюс другий. Поріг входу нижчий, ніж на будь-якому іншому узбережжі Євросоюзу
Це головна причина, через яку люди взагалі дивляться на Болгарію. Цифри з нашого каталогу на вересень 2026 року:
- студія біля моря — від 33 500 євро;
- квартира з окремою спальнею — від 68 000 євро.
Порівняйте це з Іспанією, Італією чи Хорватією. За ті самі гроші там ви не купите нічого за півгодини від моря. Саме тому до Болгарії їдуть не лише за інвестицією, а й просто за другим домом.
Обмовлюся чесно: дешева ціна — це завжди компроміс із чимось. Або це невелика площа, або поверх без виду, або комплекс осторонь від центру курорту. Безкоштовного сиру тут немає, є зрозумілий розмін.
Плюс третій. Податок при купівлі — від 0,1 до 3 відсотків
Податок за придбання нерухомості платить покупець. Ставку встановлює не держава, а рада тієї общини, де стоїть будинок, і за законом вона лежить у діапазоні від 0,1 до 3 відсотків від оцінки майна.
Рахується податок від більшої з двох величин: договірної ціни або податкової оцінки об'єкта. Сплачується в общині за місцем знаходження квартири.
Що це означає на ділі: на квартирі за 60 000 євро податок при купівлі в різних общинах узбережжя відрізняється в рази. Точну ставку своєї общини треба запитати до угоди, а не після — це один рядок запитання, але він змінює бюджет на тисячу євро і більше.
Плюс четвертий. Розстрочка від забудовника без банку
Болгарські забудовники продають у розстрочку самі, без участі банку, без довідок про доходи і без перевірки кредитної історії. Типова схема — частина суми при підписанні і залишок рівними платежами до здачі будинку.
Це реальний, а не рекламний плюс. Людина, якій банк у її країні не дасть іпотеку на закордонну нерухомість, тут купує без банку взагалі.
Два обмеження, про які рідко пишуть. Перше: розстрочка буває на квартири в новобудовах, на будинки її практично не дають. Друге: розстрочка довша за рік майже завжди йде з подорожчанням — ціна зростає за кожен додатковий рік. Питайте не «чи є розстрочка», а «скільки коштуватиме квартира, якщо платити три роки».
Плюс п'ятий. Узбережжя живе цілий рік, а не чотири місяці
Поширена помилка: взимку на болгарському узбережжі порожньо і все зачинено. Це неправда для міст. У Бургасі, Несебрі, Помор'ї та Святому Власі взимку працюють школи, поліклініки, магазини й автобуси, бо там живуть люди, а не тільки приїздять відпочивальники.
Правда в іншому: сезонність — властивість конкретного комплексу, а не міста. Великий курортний комплекс із басейном і охороною може взимку стояти майже порожнім, а будинок у житловому кварталі за три вулиці від нього — жити як завжди.
Тому питання «а як тут взимку» треба ставити не про курорт, а про конкретну адресу. Відповідь у цих двох будинків буде різна.
Мінус перший. Такса підтримки — витрата, яка не закінчується
Це перше, про що забувають. У комплексі з басейном, охороною і територією є щорічна такса на обслуговування. Вона рахується за квадратний метр на рік і сплачується, живете ви у квартирі чи ні, здаєте її чи вона стоїть зачиненою.
Розкид між комплексами величезний — у рази. У будинку без басейну і без охорони такси може не бути взагалі, у великому курортному комплексі з ландшафтом і аквазоною вона перетворюється на помітну суму щороку.
Рахуйте її одразу, ще до купівлі, і множте на десять років. Іноді квартира, яка дорожча на три тисячі, за десять років виявляється дешевшою за сусідню через одну лише таксу.
Мінус другий. «Обща площ» — ви платите не лише за свої стіни
У болгарських документах площа квартири називається «обща площ» і включає не тільки кімнати. До неї входять тераси, товщина стін і частка спільних частин будинку — сходів, ліфтів, коридорів.
Це норма, так рахують усі забудовники в країні, і це не обман. Але покупець, який звик до «житлової площі», бачить у документах 60 квадратних метрів, приїздить і виявляє всередині приблизно 48.
Висновок простий: порівнюючи дві квартири за ціною за метр, ви порівнюєте дві «обща площ». А прикидаючи, чи влізе сюди родина, дивіться на планування і на кімнати, а не на цифру з прайсу.
Мінус третій. Оренда — це не пасивний дохід
Найчастіше запитання, яке мені ставлять: «скільки приноситиме». Відповідаю цифрами і одразу обмовляю, що за ними стоїть.
У сезон студія на узбережжі здається по 40–50 євро на добу, квартира з окремою спальнею — по 60–80. Цифри добрі. Але сезон — це кілька місяців, а не рік, і завантаження всередині сезону не стовідсоткове.
Далі починається те, про що не говорять. Керуюча компанія комплексу річною орендою не займається і жодної дохідності не гарантує. Подобовою здачею займаєтеся ви самі або найнята людина на місці: зустріти, заселити, прибрати, випрати, відповісти на повідомлення опівночі. З валової виручки йде комісія майданчика, прибирання, білизна, комунальні і та сама такса.
Якщо ви живете в іншій країні і не готові ніким керувати, вважайте купівлю не інвестицією, а другим домом, який іноді частково окуповує себе. Так чесніше, і так не буває розчарування.
Мінус четвертий. Швидко перепродати не вийде
Курортна квартира — неліквідний товар. Покупців на неї в рази менше, ніж на міське житло, і зосереджені вони в ті самі кілька місяців, коли люди приїздять на море.
Це означає, що виставити квартиру і продати її за місяць за доброю ціною майже нереально. Продаж займає сезон, а іноді й два. Той, кому гроші потрібні терміново, продає з дисконтом.
Висновок: не купуйте на гроші, які можуть знадобитися через рік. Купуйте на те, що готові залишити в стіні на п'ять років і більше.
Мінус п'ятий. Землю під будинком на себе не оформити
Якщо ви дивитеся не квартиру, а будинок із ділянкою, і ви не громадянин країни Євросоюзу, то землю на фізичну особу ви не купите. Будинок — можете, землю під ним — ні.
Робоче рішення одне: болгарська компанія, яка оформлюється на вас і володіє ділянкою. Це законно і робиться масово, але це не безкоштовно і не разово. У компанії з'являється річна звітність і обов'язки, навіть якщо вона нічого не робить, крім володіння землею.
Тому будинок із ділянкою — це завжди на одну структуру складніше, ніж квартира. Для багатьох це і є вирішальний довід на користь квартири.
Мінус шостий. Поки немає Акта 16, ви володієте будівництвом
Акт 16 — це документ про введення будинку в експлуатацію. До нього у квартирі не можна прописатися і юридично не можна жити, навіть якщо будинок виглядає готовим і сусіди вже завозять меблі.
Купівля на етапі будівництва дешевша, і це нормальний спосіб входу. Але ризик зсуву термінів лежить на покупцеві, а на болгарських будовах зсув на сезон — звичайна річ.
Просте правило: якщо квартира потрібна вам до конкретного літа, беріть будинок із уже отриманим Актом 16. Якщо запас часу рік і більше, будівництво дасть вам кращу ціну.
То купувати чи ні
Купуйте, якщо ви берете житло для себе, готові тримати його роками і порахували таксу на десять років уперед. У цьому сценарії Болгарія за співвідношенням ціни і моря обіграє все інше узбережжя Євросоюзу.
Не купуйте, якщо ви розраховуєте на гарантований дохід від оренди або плануєте перепродати через рік із прибутком. Ці два очікування тут не справджуються, і про це краще дізнатися зараз, а не через два роки.
І не купуйте, не приїхавши. Фотографії не показують ані дороги до моря вгору, ані шуму з траси, ані того, як виглядає двір у липні. Один приїзд коштує дешевше за одну помилку.
Що почитати далі
- Хто може купити нерухомість у Болгарії — закони, документи, податок при купівлі.
- Нерухомість у Болгарії з посвідкою на проживання — що купівля дає за документами, а що ні.
- Нерухомість у Болгарії для пенсіонерів — витрати, медицина, зимове життя.
Що робити далі
Подивіться каталог квартир на узбережжі: у кожного об'єкта вказані площа, поверх, відстань до моря і такса — тобто рівно ті цифри, з яких складається рішення.
Якщо хочете, щоб я підібрала варіанти під ваш бюджет і порахувала витрати на утримання, напишіть мені.
