ВНЖ в Болгарии через недвижимость: правда и мифы 2026
Я веду агентство на Солнечном берегу больше четырёх лет. И каждую неделю мне пишут один и тот же вопрос: “Викки, если я куплю квартиру в Болгарии — дадут ВНЖ?”
Отвечаю один раз и честно. Потому что в этой теме накопилось столько мифов, что люди принимают решения на €50 000, основываясь на том, что прочитали в Telegram-канале три года назад.
Главный миф — “купил квартиру = получил ВНЖ”
Нет. Это не работает так.
Стандартная покупка квартиры в Болгарии — студии за €35 000, апартамента за €60 000, двушки за €90 000 — не даёт вам право на вид на жительство. Это факт, закреплённый в болгарском законодательстве (Закон об иностранцах, ст. 24 и 25).
Покупка недвижимости даёт вам право:
– въехать в Болгарию как обычный турист
– иметь адрес, подтверждённый документально
– использовать это как один из элементов пакета при подаче на другие статусы
Но сама по себе собственность — не основание для ВНЖ.
Откуда взялся миф? До 2022 года в Болгарии действовала упрощённая схема: при покупке недвижимости на сумму от ~€300 000 можно было получить ВНЖ по инвестиционному пути. Потом порог подняли. Потом схему реструктурировали. Потом добавили новые требования. Всё это успело устареть в десятках статей, которые по-прежнему висят в поиске с заголовками “ВНЖ за покупку квартиры”.
Они устарели. Ориентируйтесь на 2026.
Что реально даёт покупка квартиры
Это важный вопрос. Потому что квартира в Болгарии — это не “бесполезно без ВНЖ”. Она даёт реальные практические вещи.
Адресная регистрация. Как собственник, вы можете зарегистрироваться по адресу объекта. Это нужно при подаче на Visa D, при открытии счёта, при оформлении налогового номера (ЕГН), при записи к врачу.
Документальное подтверждение жилья. Любой статус — Visa D, временная защита, налоговое резидентство — требует доказательства того, где вы живёте. Нотариальный акт вашей квартиры — сильный документ. Сильнее, чем договор аренды.
Стабильность. Арендодатель может не продлить контракт. Свою квартиру у вас не заберут.
Основа для налогового резидентства. Если вы проводите в Болгарии больше 183 дней в году — или имеете здесь постоянный адрес как центр жизненных интересов — вы можете претендовать на статус налогового резидента. Это отдельная история (и я расскажу о ней ниже), но квартира в этом уравнении — важная переменная.
Физический актив в ЕС. После вступления Болгарии в Шенгенское пространство в 2025 году это стало ещё весомее. Болгарская собственность — это актив на территории полноценного Шенгена.
Так что квартира за €50 000 не даёт ВНЖ — но она не бесполезна. Просто нужно понимать, что именно она даёт, а что нет.
Golden Visa: порог €307 000
Есть путь, при котором недвижимость напрямую открывает путь к ВНЖ. Но порог — €307 000 (600 000 болгарских левов по фиксированному курсу).
Это не студия на Солнечном берегу. Это либо один крупный объект — вилла, коммерческая недвижимость, — либо несколько объектов суммарно на эту сумму.
Что важно знать:
– Сумма должна быть выплачена из личных средств. Кредит может покрыть не более 25% стоимости.
– Объект может быть жилым или коммерческим — ограничений по типу нет.
– Это даёт временный ВНЖ сроком на 1 год с ежегодным продлением.
– Через 5 лет при соблюдении условий — путь к постоянному ВНЖ, но только если вы фактически жили в Болгарии не менее половины этого времени.
Параллельно существует основной “Golden Visa” через инвестиционные фонды — там порог €512 000, и это уже путь к постоянному ВНЖ, минуя недвижимость. Но это отдельная программа, к покупке квартир у моря отношения не имеющая.
Мой вывод: если у вас бюджет до €150 000 — Golden Visa через недвижимость не ваш путь. Не потому что я не хочу продать вам дорогой объект. А потому что честность здесь дороже.
Visa D: альтернативный путь
Вот где квартира за €50 000 начинает реально работать в связке с другими элементами.
Visa D — это долгосрочная национальная виза, которая выдаётся на срок до 1 года и является основанием для получения ВНЖ. Она не требует покупки недвижимости на €307 000. Требует другое: доказательства, что вы можете легально находиться в Болгарии и содержать себя.
Стандартный пакет для Visa D включает:
- Подтверждение дохода. Минимальный ориентир — около 50 минимальных болгарских зарплат в год (в 2025 году минимум составлял 1 077 BGN/месяц, то есть порядка €27 000–€30 000 в год). Это может быть зарплата, доход от аренды, пенсия, доход от бизнеса.
- Медицинская страховка. Действительная на территории Болгарии, с покрытием от €30 000.
- Подтверждение адреса. Договор аренды (с нотариальным заверением) или — что сильнее — ваш собственный нотариальный акт.
- Конкретное основание. Visa D бывает нескольких типов: для работающих удалённо (digital nomad), для пенсионеров, для лиц с пассивным доходом, для членов семьи.
Ваша квартира в этом пакете — документальная опора, не самоцель. Она снимает один из вопросов инспектора консульства: где вы будете жить. Это имеет значение.
Подача на Visa D происходит в болгарском консульстве в вашей стране до въезда — или в Дирекции миграции уже в Болгарии, если вы находитесь легально. Процесс занимает от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от консульства.
Я не иммиграционный юрист, и оформлением Visa D я не занимаюсь. Но я могу помочь подготовить ту часть пакета, которая касается недвижимости: правильный договор, нотариальный акт, справка от агентства.
Налоговое резидентство vs ВНЖ
Это две совершенно разные вещи. Их часто путают — и это дорогостоящая путаница.
ВНЖ — это иммиграционный статус. Он определяет ваше право находиться на территории Болгарии дольше 90 дней. Выдаётся Министерством внутренних дел.
Налоговое резидентство — это фискальный статус. Он определяет, в какой стране вы платите подоходный налог со своего мирового дохода. Выдаётся Национальным агентством доходов (НАП).
У вас может быть ВНЖ — и при этом вы остаётесь налоговым резидентом другой страны. И наоборот: вы можете стать налоговым резидентом Болгарии, не имея ВНЖ, — просто проведя там более 183 дней в году.
Почему это важно для владельцев квартир:
Если вы купили квартиру в Болгарии и зарегистрировали там постоянный адрес — болгарская налоговая служба может считать вас налоговым резидентом, даже если вы приезжаете только на лето. Это означает обязанность декларировать мировой доход в Болгарии.
Ставка подоходного налога в Болгарии — 10% (фиксированная). Это одна из самых низких ставок в ЕС. Для многих это преимущество, а не проблема. Но нужно понимать, что эта обязанность возникает.
Подробнее о налогах читайте в статье Налоги на недвижимость в Болгарии 2026: полный гид.
Для украинцев: временная защита до марта 2027
Отдельный, очень важный блок для граждан Украины.
Болгария официально продлила статус временной защиты для украинцев до 4 марта 2027 года. Это решение принято в рамках общеевропейской директивы и связано с продолжающимися военными действиями.
Что даёт временная защита:
– Право легально находиться в Болгарии
– Доступ к медицинской помощи
– Возможность работать
– Доступ к образованию для детей
Что не даёт:
– Это не ВНЖ в полном смысле — это временный гуманитарный статус
– Он не засчитывается в стаж для постоянного ВНЖ
– После марта 2027 года его действие истечёт, если ситуация не изменится
Если вы украинец, планируете оставаться в Болгарии долго и думаете о покупке квартиры — сейчас хороший момент разобраться с тем, какой статус вам нужен после 2027 года. Квартира в собственности усиливает вашу позицию при подаче на Visa D или другие иммиграционные пути.
Подробнее о покупке для украинцев: Квартира в Болгарии для украинцев 2026.
Шенген 90/180 — почему это теперь важнее
С 1 января 2025 года Болгария — полноправный член Шенгенского пространства. Это изменило одну важную вещь, о которой мало кто говорит.
Раньше дни, проведённые в Болгарии, не входили в шенгенский счётчик 90/180. Теперь входят. Если вы гражданин страны с безвизовым въездом в Шенген — Украины, Грузии, Израиля — вы теперь тратите болгарские дни из того же лимита 90 дней в каждые 180.
Практическое следствие: если вы хотите проводить в Болгарии летние месяцы плюс несколько раз съездить в другие страны ЕС — вы можете упереться в лимит раньше, чем рассчитывали.
Решение: любой легальный статус в Болгарии (Visa D, ВНЖ, временная защита) снимает это ограничение. Вы уже не турист — вы резидент, и правило 90/180 к вам не применяется.
Это ещё одна причина, по которой оформление статуса становится практически важным — особенно если вы собственник и хотите свободно пользоваться своей квартирой.
Как купить квартиру в Болгарии иностранцу: пошаговый гид 2026.
FAQ
Можно ли получить ВНЖ в Болгарии, купив квартиру за €50 000?
Нет. Стандартная покупка жилья не является основанием для ВНЖ независимо от цены объекта. Порог для получения ВНЖ через недвижимость — 600 000 BGN (около €307 000). При бюджете до €150 000 ВНЖ нужно оформлять через другие основания: Visa D, временную защиту, доходную деятельность.
Какой минимальный порог для ВНЖ через недвижимость в Болгарии в 2026 году?
600 000 болгарских левов, что соответствует примерно €307 000. Объект может быть жилым или коммерческим. Не менее 75% суммы должно быть оплачено из собственных средств.
Нужно ли покупать квартиру, чтобы получить Visa D?
Нет. Visa D требует подтверждения жилья, но это может быть и договор аренды. Квартира в собственности усиливает пакет документов, но не является обязательным условием.
Входят ли болгарские дни в счётчик Шенгена?
Да, с 1 января 2025 года Болгария — полноправный член Шенгена. Дни в Болгарии учитываются в лимите 90/180. Исключение — наличие действующего болгарского ВНЖ или другого легального статуса.
Временная защита для украинцев — это ВНЖ?
Нет. Это отдельный гуманитарный статус. Он даёт право на пребывание, работу и доступ к базовым услугам, но не засчитывается в стаж для постоянного ВНЖ. Действует до 4 марта 2027 года.
Стану ли я автоматически налоговым резидентом Болгарии после покупки квартиры?
Не автоматически, но риск есть. Если вы зарегистрируете постоянный адрес или проведёте в Болгарии более 183 дней в году — болгарская налоговая служба может признать вас налоговым резидентом. Это означает обязанность декларировать мировой доход в Болгарии (ставка 10%).
Что лучше: ВНЖ через недвижимость или через Visa D?
Это зависит от вашего бюджета и образа жизни. При бюджете выше €307 000 — инвестиционный путь проще и быстрее. При меньшем бюджете — Visa D на основании дохода, страховки и подтверждения жилья. Это реалистичный путь для большинства моих клиентов.
Можно ли получить болгарское гражданство через покупку недвижимости?
Нет, в обычном порядке — нельзя. Гражданство требует минимум 5 лет постоянного ВНЖ с фактическим проживанием. Покупка квартиры — не отдельный путь к гражданству.
Что даст покупка квартиры, если я не планирую менять резидентство?
Адрес для документов, актив в ЕС, свободное пользование жильём в рамках шенгенских лимитов и базу для будущего оформления статуса — если ситуация изменится. Это не мало.
Могу ли я купить несколько дешёвых объектов и суммировать до €307 000?
Да, по закону суммирование нескольких объектов допускается. Но это сложнее юридически и требует тщательного структурирования. Я не рекомендую делать это без болгарского адвоката.
Вместо вывода
Я понимаю, почему люди хотят, чтобы квартира давала ВНЖ. Это было бы удобно. Но реальность устроена иначе: недвижимость — это один элемент в более широком уравнении, а не его решение.
Хорошая новость: у большинства людей, которые покупают у меня квартиру на Солнечном берегу или в Свети Власе, есть рабочий путь к легальному статусу. Он просто немного другой, чем они думали изначально. Visa D, временная защита, налоговое резидентство — в зависимости от ситуации.
Я не иммиграционный юрист, и я об этом говорю прямо. Для конкретного оформления статуса нужен адвокат. Но я знаю болгарский рынок, я работаю в этом регионе, и я могу честно объяснить — что реально, что нет.
Если у вас есть вопросы по покупке квартиры и по тому, как это вписывается в ваши планы по легализации — пишите напрямую. Без обязательств.
