ВНЖ в България чрез недвижими имоти: истини и митове 2026
Водя агенция на Слънчев бряг вече повече от четири години. И всяка седмица ми пишат един и същ въпрос: „Вики, ако купя апартамент в България — ще дадат ли ми ВНЖ?”
Отговарям веднъж и честно. Защото в тази тема са се натрупали толкова митове, че хората вземат решения за 50 000 €, основавайки се на нещо, което са прочели в Telegram канал преди три години.
Главният мит — „купих апартамент = получих ВНЖ”
Не. Не работи така.
Стандартната покупка на апартамент в България — студио за 35 000 €, апартамент за 60 000 €, двустаен за 90 000 € — не ви дава право на вид на пребиваване. Това е факт, закрепен в българското законодателство (Закон за чужденците, чл. 24 и 25).
Покупката на недвижим имот ви дава право:
– да влезете в България като обикновен турист
– да имате адрес, документално потвърден
– да го използвате като един от елементите в пакета при кандидатстване за други статути
Но самото притежание — не е основание за ВНЖ.
Откъде се появи митът? Преди 2022 г. в България действаше опростена схема: при покупка на недвижим имот на сума от ~300 000 € можеше да се получи ВНЖ по инвестиционен път. После прагът беше вдигнат. После схемата беше преструктурирана. После бяха добавени нови изисквания. Всичко това успя да остарее в десетки статии, продължаващи да висят в търсенето с заглавия „ВНЖ за покупка на апартамент”.
Те са остарели. Ориентирайте се по 2026 г.
Какво реално дава покупката на апартамент
Важен въпрос. Защото апартамент в България — не е „безполезен без ВНЖ”. Той дава реални практически неща.
Адресна регистрация. Като собственик можете да се регистрирате по адреса на обекта. Това е необходимо при кандидатстване за Виза D, при откриване на сметка, при оформяне на данъчен номер (ЕГН), при записване на лекар.
Документално потвърждение на жилище. Всеки статут — Виза D, временна защита, данъчно резидентство — изисква доказателство за това къде живеете. Нотариалният акт на вашия апартамент е силен документ. По-силен от наемния договор.
Стабилност. Наемодателят може да не поднови договора. Вашия апартамент никой не може да ви вземе.
Основа за данъчно резидентство. Ако прекарвате в България повече от 183 дни годишно — или имате постоянен адрес тук като център на жизнените си интереси — можете да претендирате за статут на данъчен резидент. Това е отделна история (ще разкажа по-долу), но апартаментът в това уравнение е важна променлива.
Физически актив в ЕС. След влизането на България в Шенгенското пространство през 2025 г. това стана още по-весомо. Българският имот е актив на територията на пълноценния Шенген.
Така че апартамент за 50 000 € не дава ВНЖ — но не е безполезен. Просто трябва да разберете какво точно дава и какво — не.
Златна виза: праг 307 000 €
Има път, при който недвижимият имот директно отваря пътя към ВНЖ. Но прагът е 307 000 € (600 000 български лева по фиксирания курс).
Това не е студио на Слънчев бряг. Това е или един голям обект — вила, търговски имот — или няколко обекта общо за тази сума.
Важното:
– Сумата трябва да е платена от лични средства. Кредитът може да покрие не повече от 25% от стойността.
– Обектът може да е жилищен или търговски — ограничения по вид няма.
– Това дава временен ВНЖ за 1 година с годишно подновяване.
– След 5 години при спазване на условията — път към постоянен ВНЖ, но само ако сте живяли фактически в България не по-малко от половината от това време.
Успоредно съществува основната „Златна виза” чрез инвестиционни фондове — там прагът е 512 000 €, и това е вече път към постоянен ВНЖ, заобикаляйки недвижимостта. Но това е отделна програма, нямаща отношение към покупката на апартамент край морето.
Моят извод: ако бюджетът ви е до 150 000 € — Златната виза чрез недвижими имоти не е вашият път. Не защото не искам да ви продам скъп обект. А защото честността тук е по-ценна.
Виза D: алтернативният път
Ето тук апартаментът за 50 000 € започва реално да работи във връзка с другите елементи.
Виза D е дългосрочна национална виза, издавана за срок до 1 година и представляваща основание за получаване на ВНЖ. Тя не изисква покупка на недвижим имот за 307 000 €. Изисква друго: доказателства, че можете законно да пребивавате в България и да се издържате.
Стандартният пакет за Виза D включва:
- Потвърждение на доход. Минималният ориентир — около 50 минимални български заплати годишно (през 2025 г. минимумът беше 1 077 лева/месец, тоест около 27 000–30 000 € годишно). Може да е заплата, доход от наем, пенсия, доход от бизнес.
- Здравна застраховка. Валидна на територията на България, с покритие от 30 000 €.
- Потвърждение на адрес. Наемен договор (с нотариална заверка) или — по-силно — вашият собствен нотариален акт.
- Конкретно основание. Виза D бива няколко типа: за работещи дистанционно (digital nomad), за пенсионери, за лица с пасивен доход, за членове на семейството.
Вашият апартамент в този пакет е документална опора, а не самоцел. Той премахва един от въпросите на инспектора на консулството: къде ще живеете. Това има значение.
Кандидатстването за Виза D се случва в българското консулство в страната ви преди влизане — или в Дирекция „Миграция” вече в България, ако се намирате законно. Процесът отнема от няколко седмици до няколко месеца в зависимост от консулството.
Аз не съм имиграционен адвокат и не се занимавам с оформяне на Виза D. Но мога да помогна с тази част от пакета, която касае недвижимия имот: правилен договор, нотариален акт, удостоверение от агенцията.
Данъчно резидентство срещу ВНЖ
Това са две напълно различни неща. Те се бъркат — и това е скъпа бъркотия.
ВНЖ е имиграционен статут. Той определя правото ви да пребивавате на територията на България повече от 90 дни. Издава се от Министерството на вътрешните работи.
Данъчно резидентство е фискален статут. Той определя в коя страна плащате данък общ доход от световния си доход. Издава се от Националната агенция за приходите (НАП).
Може да имате ВНЖ — и при това да оставате данъчен резидент на друга страна. И обратно: можете да станете данъчен резидент на България, без да имате ВНЖ — просто като прекарате там повече от 183 дни годишно.
Защо е важно за собствениците на апартаменти:
Ако сте купили апартамент в България и сте регистрирали постоянен адрес там — българската данъчна служба може да ви счита за данъчен резидент, дори ако идвате само на лято. Това означава задължение за деклариране на световния доход в България.
Ставката на данъка общ доход в България — 10% (фиксирана). Това е една от най-ниските ставки в ЕС. За много хора това е предимство, а не проблем. Но трябва да разберете, че такова задължение възниква.
Повече за данъците в статията Данъци върху имоти в България 2026: пълно ръководство.
Шенгенската правило 90/180 — защо сега е по-важно
От 1 януари 2025 г. България е пълноправен член на Шенгенското пространство. Това промени една важна нещо, за което малко хора говорят.
Преди дните, прекарани в България, не влизаха в шенгенския брояч 90/180. Сега влизат. Ако сте гражданин на страна с безвизово влизане в Шенген — Украйна, Грузия, Израел — вече харчите българските дни от същия лимит от 90 дни в рамките на 180.
Практическо следствие: ако искате да прекарвате летните месеци в България плюс да пътувате в останалите страни на ЕС няколко пъти — може да се окажете на лимита по-рано от очакваното.
Решение: всеки законен статут в България (Виза D, ВНЖ, временна защита) премахва това ограничение. Вече не сте турист — а резидент, и правилото 90/180 не ви се прилага.
Това е още една причина оформянето на статут да стане практически важно — особено ако сте собственик и искате свободно да ползвате апартамента си.
Как да купи апартамент в България чуждестранен гражданин: пълно ръководство 2026.
Накратко
Покупката на апартамент за 50 000 € не дава ВНЖ — но дава адресна регистрация, документална опора и актив в Шенгенска страна. За ВНЖ чрез недвижимост прагът е 307 000 €. При по-малък бюджет — Виза D е реалистичният маршрут за повечето клиенти.
Често задавани въпроси
Може ли да се получи ВНЖ в България при покупка на апартамент за 50 000 €?
Не. Стандартната покупка на жилище не е основание за ВНЖ независимо от цената на обекта. Прагът за получаване на ВНЖ чрез недвижими имоти е 600 000 лева (около 307 000 €). При бюджет до 150 000 € ВНЖ трябва да се оформи чрез други основания: Виза D, временна защита, доходна дейност.
Какъв е минималният праг за ВНЖ чрез недвижими имоти в България през 2026 г.?
600 000 български лева, което съответства на около 307 000 €. Обектът може да е жилищен или търговски. Не по-малко от 75% от сумата трябва да е платена от собствени средства.
Трябва ли да се купи апартамент, за да се получи Виза D?
Не. Виза D изисква потвърждение на жилище, но може да е и наемен договор. Апартамент в собственост укрепва пакета от документи, но не е задължително условие.
Влизат ли българските дни в шенгенския брояч?
Да, от 1 януари 2025 г. България е пълноправен член на Шенген. Дните в България се отчитат в лимита 90/180. Изключение — наличие на действащ ВНЖ или друг законен статут.
Ще стана ли автоматично данъчен резидент на България след покупка на апартамент?
Не автоматично, но рискът съществува. Ако регистрирате постоянен адрес или прекарате в България повече от 183 дни годишно — българската данъчна служба може да ви признае за данъчен резидент. Това означава задължение за деклариране на световния доход в България (ставка 10%).
Кое е по-добро: ВНЖ чрез недвижими имоти или чрез Виза D?
Зависи от бюджета и начина ви на живот. При бюджет над 307 000 € — инвестиционният път е по-прост и по-бърз. При по-малък бюджет — Виза D на основание доход, застраховка и потвърждение на жилище. Реалистичен път за повечето мои клиенти.
Може ли да се получи българско гражданство чрез покупка на недвижим имот?
Не, по обичайния ред — не може. Гражданството изисква минимум 5 години постоянен ВНЖ с фактическо пребиваване. Покупката на апартамент не е отделен път към гражданство.
Какво ще даде покупката на апартамент, ако не планирам да сменям резидентство?
Адрес за документи, актив в ЕС, свободно ползване на жилището в рамките на шенгенските лимити и база за бъдещо оформяне на статут — ако ситуацията се промени. Това не е малко.
Мога ли да купя няколко евтини обекта и да ги сумирам до 307 000 €?
Да, по закон сумирането на няколко обекта е допустимо. Но е по-сложно юридически и изисква внимателно структуриране. Не препоръчвам да се прави без български адвокат.
Вместо извод
Разбирам защо хората искат апартаментът да дава ВНЖ. Би било удобно. Но реалността е наредена иначе: недвижимостта е един елемент в по-широкото уравнение, а не неговото решение.
Добрата новина: при повечето хора, купуващи при мен апартамент на Слънчев бряг или в Свети Влас, съществува работещ път към законен статут. Просто е малко по-различен, отколкото са мислили в началото. Виза D, данъчно резидентство — в зависимост от ситуацията.
Аз не съм имиграционен адвокат и го казвам директно. За конкретното оформяне на статут е нужен адвокат. Но познавам българския пазар, работя в този регион и мога честно да обясня — кое е реално, кое — не.
Ако имате въпроси за покупката на апартамент и как тя се вписва в плановете ви за легализация — пишете директно в WhatsApp. Без ангажименти.
