Zezwolenie na pobyt w Bułgarii przez nieruchomość: prawda i mity 2026
Prowadzę agencję na Słonecznym Brzegu od ponad czterech lat. I co tydzień dostają do mnie to samo pytanie: “Vikki, jeśli kupię mieszkanie w Bułgarii — dostanę zezwolenie na pobyt?”
Odpowiadam raz i szczerze. Bo w tym temacie nagromadziło się tyle mitów, że ludzie podejmują decyzje za €50 000 na podstawie tego, co przeczytali w kanale Telegramowym trzy lata temu.
Główny mit — “kupiłem mieszkanie = dostałem zezwolenie na pobyt”
Nie. To nie działa w ten sposób.
Standardowy zakup mieszkania w Bułgarii — kawalerki za €35 000, mieszkania za €60 000, dwupokojowego za €90 000 — nie daje Ci prawa do zezwolenia na pobyt. To fakt zapisany w bułgarskim ustawodawstwie (Ustawa o cudzoziemcach, art. 24 i 25).
Zakup nieruchomości daje Ci prawo:
– wjechać do Bułgarii jako zwykły turysta
– mieć adres udokumentowany
– użyć tego jako jednego z elementów pakietu przy ubieganiu się o inne statusy
Ale sama własność nie jest podstawą do zezwolenia na pobyt.
Skąd wziął się mit? Do 2022 roku w Bułgarii działał uproszczony schemat: przy zakupie nieruchomości za sumę od ~€300 000 można było uzyskać zezwolenie na pobyt drogą inwestycyjną. Potem próg podniesiono. Potem schemat zrestrukturyzowano. Potem dodano nowe wymogi. Wszystko to zdążyło się zdezaktualizować w dziesiątkach artykułów, które wciąż pojawiają się w wynikach wyszukiwania z tytułami “zezwolenie na pobyt za zakup mieszkania”.
Są nieaktualne. Orientuj się na 2026 rok.
Co naprawdę daje zakup mieszkania
To ważne pytanie. Bo mieszkanie w Bułgarii to nie “bezużyteczne bez zezwolenia na pobyt”. Daje realne praktyczne korzyści.
Rejestracja adresowa. Jako właściciel możesz zarejestrować się pod adresem nieruchomości. Jest to potrzebne przy ubieganiu się o Wizę D, przy otwieraniu konta, przy uzyskiwaniu numeru podatkowego (ЕГН), przy zapisywaniu się do lekarza.
Dokumentalne potwierdzenie miejsca zamieszkania. Każdy status — Wiza D, rezydencja podatkowa — wymaga udowodnienia, gdzie mieszkasz. Akt notarialny Twojego mieszkania to mocny dokument. Mocniejszy niż umowa najmu.
Stabilność. Wynajmujący może nie przedłużyć umowy. Twojego własnego mieszkania nikt Ci nie zabierze.
Podstawa do rezydencji podatkowej. Jeśli spędzasz w Bułgarii ponad 183 dni w roku — lub masz tu stały adres jako centrum życiowych interesów — możesz ubiegać się o status rezydenta podatkowego. To osobna historia (opiszę ją poniżej), ale mieszkanie w tym równaniu to ważna zmienna.
Materialny aktyw w UE. Po przystąpieniu Bułgarii do strefy Schengen w 2025 roku to jest jeszcze bardziej istotne. Bułgarska własność to aktywa na terytorium pełnoprawnego Schengen.
Więc mieszkanie za €50 000 nie daje zezwolenia na pobyt — ale nie jest bezużyteczne. Po prostu trzeba rozumieć, co dokładnie daje, a czego nie.
Golden Visa: próg €307 000
Jest droga, przy której nieruchomość bezpośrednio otwiera ścieżkę do zezwolenia na pobyt. Ale próg to €307 000 (600 000 lewów bułgarskich według stałego kursu).
To nie kawalerka na Słonecznym Brzegu. To albo jeden duży obiekt — willa, nieruchomość komercyjna — albo kilka obiektów łącznie za tę sumę.
Co ważne wiedzieć:
– Suma musi być zapłacona ze środków własnych. Kredyt może pokryć nie więcej niż 25% wartości.
– Obiekt może być mieszkalny lub komercyjny — brak ograniczeń co do rodzaju.
– Daje to tymczasowe zezwolenie na pobyt na 1 rok z corocznym przedłużeniem.
– Po 5 latach przy spełnieniu warunków — ścieżka do stałego zezwolenia na pobyt, ale tylko jeśli faktycznie mieszkałeś w Bułgarii przez co najmniej połowę tego czasu.
Równolegle istnieje podstawowa “Golden Visa” przez fundusze inwestycyjne — tam próg to €512 000 i to jest droga do stałego zezwolenia na pobyt z pominięciem nieruchomości. Ale to osobny program, niezwiązany z zakupem mieszkań nad morzem.
Mój wniosek: jeśli masz budżet do €150 000 — Golden Visa przez nieruchomość nie jest Twoją ścieżką. Nie dlatego, że chcę sprzedać Ci drogi obiekt. Ale dlatego, że uczciwość jest tu ważniejsza.
Wiza D: alternatywna droga
Tutaj mieszkanie za €50 000 zaczyna naprawdę działać w połączeniu z innymi elementami.
Wiza D to długoterminowa wiza krajowa, wydawana na okres do 1 roku i stanowiąca podstawę do uzyskania zezwolenia na pobyt. Nie wymaga zakupu nieruchomości za €307 000. Wymaga czego innego: dowodów, że możesz legalnie przebywać w Bułgarii i utrzymywać się.
Standardowy pakiet dla Wizy D obejmuje:
- Potwierdzenie dochodu. Minimalny orientacyjny próg — około 50 bułgarskich minimalnych wynagrodzeń rocznie (w 2025 roku minimum wynosiło 1 077 BGN/miesiąc, czyli około €27 000–€30 000 rocznie). Może to być wynagrodzenie, dochód z wynajmu, emerytura, dochód z działalności.
- Ubezpieczenie zdrowotne. Ważne na terytorium Bułgarii, z pokryciem od €30 000.
- Potwierdzenie adresu. Umowa najmu (z notarialnym poświadczeniem) lub — co mocniejsze — Twój własny akt notarialny.
- Konkretna podstawa. Wiza D ma kilka rodzajów: dla pracujących zdalnie (digital nomad), dla emerytów, dla osób z pasywnym dochodem, dla członków rodziny.
Twoje mieszkanie w tym pakiecie — to dokumentalne oparcie, nie cel sam w sobie. Eliminuje jeden z pytań konsula: gdzie będziesz mieszkał. To ma znaczenie.
Składanie wniosku o Wizę D odbywa się w bułgarskim konsulacie w Twoim kraju przed wjazdem — lub w Dyrekcji Migracji już w Bułgarii, jeśli przebywasz legalnie. Proces trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy w zależności od konsulatu.
Dla polskich obywateli jako obywateli UE Wiza D nie jest generalnie potrzebna — Polacy mają prawo do nieograniczonego pobytu w każdym kraju UE. Pytanie o Wizę D dotyczy głównie nabywców spoza UE.
Nie jestem prawnikiem imigracyjnym i nie zajmuję się uzyskiwaniem Wizy D. Ale mogę pomóc przygotować tę część pakietu, która dotyczy nieruchomości: prawidłowa umowa, akt notarialny, zaświadczenie od agencji.
Rezydencja podatkowa vs zezwolenie na pobyt
To dwie zupełnie różne rzeczy. Często się je myli — i jest to kosztowne zamieszanie.
Zezwolenie na pobyt — to status imigracyjny. Określa Twoje prawo do przebywania na terytorium Bułgarii dłużej niż 90 dni. Wydaje Ministerstwo Spraw Wewnętrznych.
Rezydencja podatkowa — to status fiskalny. Określa, w jakim kraju płacisz podatek dochodowy od swojego globalnego dochodu. Wydaje Narodowa Agencja Dochodów (НАП).
Możesz mieć zezwolenie na pobyt — i jednocześnie pozostawać rezydentem podatkowym innego kraju. I odwrotnie: możesz stać się rezydentem podatkowym Bułgarii nie mając zezwolenia na pobyt — po prostu spędzając tam ponad 183 dni w roku.
Dlaczego to ważne dla właścicieli mieszkań:
Jeśli kupiłeś mieszkanie w Bułgarii i zarejestrowałeś tam stały adres — bułgarska służba podatkowa może uznać Cię za rezydenta podatkowego, nawet jeśli przyjeżdżasz tylko na lato. Oznacza to obowiązek deklarowania globalnych dochodów w Bułgarii.
Stawka podatku dochodowego w Bułgarii — 10% (stała). To jedna z najniższych stawek w UE. Dla wielu to zaleta, a nie problem. Ale trzeba rozumieć, że ten obowiązek powstaje.
Polska i Bułgaria mają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z 1994 roku — co oznacza, że w praktyce nie będziesz płacić podatku od tego samego dochodu w obu krajach jednocześnie.
Więcej o podatkach przeczytasz w artykule Podatki od nieruchomości w Bułgarii 2026: pełny przewodnik.
Schengen 90/180 — dlaczego to ważne teraz dla spoza UE
Od 1 stycznia 2025 roku Bułgaria to pełnoprawny członek strefy Schengen. To zmieniło jedną ważną rzecz, o której mało kto mówi.
Wcześniej dni spędzone w Bułgarii nie wchodziły do schengeńskiego licznika 90/180. Teraz wchodzą. Jeśli jesteś obywatelem kraju z bezwizowym wjazdem do Schengen (Ukraina, Gruzja, Izrael) — teraz wydajesz bułgarskie dni z tego samego limitu 90 dni w każde 180.
Dla polskich obywateli: jako obywatele UE nie ma limitu 90/180. Możesz przebywać w Bułgarii przez cały rok bez żadnych ograniczeń.
Rozwiązanie dla spoza UE: każdy legalny status w Bułgarii (Wiza D, zezwolenie na pobyt, status tymczasowej ochrony) znosi to ograniczenie. Nie jesteś już turystą — jesteś rezydentem, i reguła 90/180 Cię nie dotyczy.
FAQ
Czy można uzyskać zezwolenie na pobyt w Bułgarii, kupując mieszkanie za €50 000?
Nie. Standardowy zakup nieruchomości nie jest podstawą do zezwolenia na pobyt niezależnie od ceny obiektu. Próg do uzyskania zezwolenia na pobyt przez nieruchomość — 600 000 BGN (około €307 000). Przy budżecie do €150 000 zezwolenie na pobyt trzeba uzyskiwać przez inne podstawy: Wizę D, rezydencję podatkową, działalność zarobkową.
Jaki jest minimalny próg do zezwolenia na pobyt przez nieruchomość w Bułgarii w 2026 roku?
600 000 lewów bułgarskich, co odpowiada około €307 000. Obiekt może być mieszkalny lub komercyjny. Nie mniej niż 75% sumy musi być zapłacone ze środków własnych.
Czy Polacy potrzebują Wizy D do dłuższego pobytu w Bułgarii?
Nie. Jako obywatele UE Polacy mają prawo do nieograniczonego pobytu w każdym kraju UE, w tym w Bułgarii. Wiza D dotyczy obywateli krajów spoza UE.
Czy bułgarskie dni wchodzą do licznika Schengen?
Tak, od 1 stycznia 2025 roku Bułgaria to pełnoprawny członek Schengen. Wyjątek — posiadanie ważnego bułgarskiego zezwolenia na pobyt lub innego legalnego statusu. Dla obywateli UE nie ma limitu w ogóle.
Czy automatycznie zostanę rezydentem podatkowym Bułgarii po zakupie mieszkania?
Nie automatycznie, ale ryzyko istnieje. Jeśli zarejestrujesz stały adres lub spędzisz w Bułgarii ponad 183 dni w roku — bułgarska służba podatkowa może uznać Cię za rezydenta podatkowego. To oznacza obowiązek deklarowania globalnych dochodów w Bułgarii (stawka 10%). Umowa polsko-bułgarska z 1994 roku chroni przed podwójnym opodatkowaniem.
Co lepsze: zezwolenie na pobyt przez nieruchomość czy przez Wizę D?
Przy budżecie powyżej €307 000 — droga inwestycyjna jest prostsza i szybsza. Przy mniejszym budżecie — Wiza D na podstawie dochodu, ubezpieczenia i potwierdzenia zamieszkania (dla spoza UE). Polscy nabywcy jako obywatele UE nie potrzebują żadnego z tych instrumentów — mieszkanie w Bułgarii to dla Polaków po prostu własność za granicą, bez skomplikowanych procedur imigracyjnych.
Czy można uzyskać obywatelstwo bułgarskie przez zakup nieruchomości?
Nie, w zwykłym trybie — nie można. Obywatelstwo wymaga co najmniej 5 lat stałego zezwolenia na pobyt z faktycznym zamieszkaniem.
Co da zakup mieszkania, jeśli nie planuję zmieniać rezydencji?
Adres do dokumentów, aktyw w UE, swobodne korzystanie z nieruchomości (dla obywateli UE bez ograniczeń czasowych) i bazę do ewentualnego uregulowania statusu — jeśli sytuacja się zmieni. To niemało.
Czy można kupić kilka tanich obiektów i zsumować do €307 000?
Tak, ustawa dopuszcza sumowanie kilku obiektów. Ale jest to bardziej skomplikowane prawnie i wymaga starannego planowania. Nie polecam robić tego bez bułgarskiego adwokata.
Zamiast podsumowania
Rozumiem, dlaczego ludzie chcą, żeby mieszkanie dawało zezwolenie na pobyt. Byłoby to wygodne. Ale rzeczywistość jest urządzona inaczej: nieruchomość to jeden element w szerszym równaniu, a nie jego rozwiązanie.
Dobra wiadomość: dla polskich nabywców jako obywateli UE kwestia pobytu w Bułgarii nie jest żadnym problemem. Możesz mieszkać tu przez cały rok, nie potrzebujesz żadnych specjalnych zezwoleń. Mieszkanie w Bułgarii dla Polaka to po prostu własność w pięknym miejscu w UE — ze słońcem, morzem i jedną z najniższych stawek podatku dochodowego w Europie.
Jeśli masz pytania dotyczące zakupu mieszkania i tego, jak wpisuje się to w Twoje plany — pisz bezpośrednio. Bez zobowiązań.
