Прибутковість оренди Сонячний берег: рахуємо чесно
Головне запитання, яке ставлять інвестори, — «Скільки я заробю?». І саме тут я бачу найбільше маніпуляцій. Одні агенти називають 10–12% річних і чекають підпису. Інші показують скриншоти з Airbnb за серпень і називають це «середнім доходом».
Я працюю в регіоні Сонячного берега і Святого Власа вже чотири роки. Перш ніж купувати, я сама їжджу дивитися об’єкт. Тому розбираю цифри так, як розібрала б їх для себе — без заокруглень у потрібний бік.
Що впливає на прибутковість: чотири змінні, які вирішують усе
Перш ніж дивитися на цифри, важливо розуміти, що прибутковість на Сонячному березі — це не одне число. Вона залежить від чотирьох речей.
Локація всередині курорту. Сонячний берег — це кілька мікрорайонів із різним рівнем туристичного трафіку. Північна частина (ближче до готелів Barcelo і Majestic) стабільніше тримає літнє завантаження. Південна та периферійні житлові комплекси дають ставки нижчі на 15–20%. Це не другорядна деталь — це різниця в 800–1 200 € за сезон за рівних умов.
Сезон і сезонність. Болгарський курорт працює приблизно 4 місяці — з червня по вересень. Серпень — піковий місяць. Листопад–березень — практично мертвий сезон. Це потрібно прийняти як данність, а не як проблему, яку “можна обійти”.
Стан і оснащення квартири. За даними AirROI, топ-10% лістингів на Сонячному березі заробляють $1 219+ на місяць проти медіани в $506. Різниця — у якості ремонту, фотографіях, відгуках. Квартира з хорошим матрасом, пральною машиною і кондиціонером здається інакше, ніж квартира з диваном 2008 року.
Хто управляє. Дистанційне управління без професійної компанії — це або постійні перельоти, або прохання до сусідів перевірити газ. Керуюча компанія бере комісію, але також бере на себе заселення, виселення, прибирання, форс-мажори та комунікацію з гостями.
Реальні цифри по Airbnb: що каже AirROI за 2025–2026 рік
Я наводжу дані AirROI по ринку короткострокової оренди Сонячного берега за період травень 2025 — квітень 2026. Це не маркетинг — це агрегована статистика реальних лістингів.
| Показник | Значення |
|---|---|
| Середня річна виручка | $4 390 |
| Середнє завантаження (рік) | 44,5% |
| Середня ціна ночі (ADR) | $81 |
| RevPAR | $38 |
| Активних лістингів | 32 |
По місяцях картина нерівномірна:
- Серпень (пік): завантаження 63,9%, ADR $92/ніч, виручка $1 760/місяць
- Червень–липень–вересень: завантаження 52–55%, ADR $79–88/ніч
- Плечові місяці (травень, жовтень): завантаження ~23%, ADR $79/ніч, виручка ~$539
- Зима (січень–березень): завантаження 4,7%, ADR $78/ніч, виручка $82/місяць
- Лютий (антирекорд): завантаження 3,2%, виручка $61
Це чесна картина. Найкращі 10% операторів заробляють $1 219+/місяць. Медіана — $506. Нижні 25% — $343. Різниця є, і вона пояснюється управлінням, а не везінням.
Розрахунок для студії: 55 000 €, 35 м²
Візьмемо реалістичний об’єкт. Студія в житловому комплексі з басейном, у 10–15 хвилинах пішки від пляжу. Ринкова вартість — близько 55 000 €. Не найдешевша кімната на відшибі і не новобудова преміум-класу.
Дохідна частина (червень–вересень)
Чотири літніх місяці — основа розрахунку. Беремо:
– Середня ставка: 75 €/ніч (консервативно, без серпневого піку)
– Завантаження: 60% (≈ 18 ночей на місяць)
– Разом за 4 місяці: 4 × 18 × 75 € = 5 400 € gross
З піковим серпнем (завантаження 70–75%, ставка 85–90 €/ніч) реалістичний верхній сценарій — 6 000–6 500 € gross.
Діапазон: 5 200–6 500 € gross за сезон.
Витратна частина
| Стаття | Сума |
|---|---|
| Комісія керуючої компанії (20%) | 1 040–1 300 € |
| Туристичний збір (≈ 0,40 €/ніч × 72 ночі) | 30 € |
| Податок на дохід (10% від net після вирахувань) | 415–520 € |
| Обслуговування комплексу (такса за рік, ~350 €) | 350 € |
| Дрібний ремонт і амортизація | 150–200 € |
| Разом витрати | 1 985–2 400 € |
Підсумок: студія 55 000 €
- Gross за сезон: 5 200–6 500 €
- Net за сезон: ~3 200–4 100 €
- Gross yield: 9,5–11,8% (від сезонної виручки)
- Net yield до вартості об’єкта: 5,8–7,5%
Якщо додати зимову довгострокову оренду (див. нижче) — ще 1 400–1 800 € за 7 місяців. Сумарний net yield виходить близько 8–10% річних — але тільки при грамотному управлінні і хорошому об’єкті.
Запам’ятайте орієнтир: студія за 55 000 € при чесному управлінні дає близько 3 200–4 100 € чистими за літній сезон. Це не «окупиться за 7 років» — це реальний проміжний дохід, який потрібно порівняти з вашими очікуваннями та альтернативами.
Розрахунок для 1-bedroom: 80 000 €, 45–50 м²
Однокімнатна квартира з окремою спальнею — другий за популярністю формат у інвесторів. Ціна входу вища, але й ставки інші.
Дохідна частина (червень–вересень)
- Середня ставка: 95 €/ніч
- Завантаження: 60% (≈ 18 ночей на місяць)
- 4 × 18 × 95 € = 6 840 € gross
- Піковий сценарій (серпень 75%, ставка 110 €): 7 500–8 000 € gross
Діапазон: 6 800–8 000 € gross за сезон.
Витратна частина
| Стаття | Сума |
|---|---|
| Комісія КК (20%) | 1 360–1 600 € |
| Туристичний збір | 30 € |
| Податок на дохід (10%) | 540–640 € |
| Такса обслуговування (≈ 450 €/рік) | 450 € |
| Дрібний ремонт і амортизація | 200–250 € |
| Разом витрати | 2 580–2 970 € |
Підсумок: 1BR 80 000 €
- Gross за сезон: 6 800–8 000 €
- Net за сезон: ~4 220–5 030 €
- Net yield до вартості об’єкта: 5,3–6,3%
Розрив із прибутковістю студії менший, ніж здається — тому що вартість об’єкта пропорційно вища. Студія дає трохи кращий ROI на вкладений капітал, 1BR — більше абсолютних грошей у кишені і легше здається парам і сім’ям.
Зимова оренда: $82 на місяць або стратегія двох сезонів
Повернімося до даних AirROI: взимку (січень–березень) середня виручка лістингу на Сонячному березі — $82 на місяць. Це не помилка. Короткострокова оренда взимку тут практично не працює.
Що працює — довгострокова оренда на зимовий період.
По ринку Сонячного берега 2024–2025 року:
– Студія в житловому комплексі здається на тривалий термін за 250–380 €/місяць
– 1BR здається за 380–500 €/місяць
Хто знімає? Болгари з інших міст, сезонні працівники, дистанційні працівники, які їдуть на море і тишу. Не туристи.
Стратегія двох сезонів:
| Період | Формат | Дохід |
|---|---|---|
| Червень–вересень | Короткострокова оренда | 3 200–5 000 € net |
| Жовтень–травень (7 місяців) | Довгострокова | 1 750–3 500 € |
| Разом рік | ~5 000–8 500 € net |
Різниця між «тільки Airbnb» і «подвійна стратегія» — півтори тисячі євро на рік. При цьому зимовий орендар знижує ризики простою і робить квартиру живою (це важливо для стану меблів та техніки).
Важливий нюанс: потрібно заздалегідь домовитися з зимовим орендарем, що він звільняє квартиру до 1 червня. Це стандартна практика, але її потрібно зафіксувати в договорі.
Управління: хто і скільки
Без вас квартира не заселяє себе сама. Є три сценарії:
Самостійно. Ви реєструєте лістинг на Airbnb, самі відповідаєте на запити, організовуєте прибирання, самі вирішуєте, коли зламається кондиціонер. Працює, якщо ви живете в 30 хвилинах їзди. Не працює, якщо ви в Києві або Варшаві.
Керуюча компанія. Стандартна комісія — 20% від виручки. До неї входить: комунікація з гостями, заселення та виселення, професійне прибирання між гостями, дрібні поломки (зазвичай до 50–100 € — за рахунок КК), звітність. Не входить: великий ремонт, заміна техніки, щорічна такса комплексу.
Гібридна схема. Невеликі агентства в регіоні працюють інакше: лістинги ведуть самі, прибирання віддають підряднику, заселення — місцевому доглядачу. Комісія 15–17%. Мінус — більше точок відмови.
Я працюю з перевіреними керуючими компаніями в регіоні і можу порекомендувати конкретні контакти після того, як ми визначимось з об’єктом. Детальніше про управління квартирою з-за кордону.
Чесні мінуси: про що мовчать на презентаціях
Я не буду вдавати, що цього немає.
Сезонна нестабільність доходу. Ваші гроші приходять у липні та серпні. У листопаді рахунок від керуючої компанії за технічне обслуговування приходить завжди. Потрібен фінансовий резерв на міжсезоння.
Порожня квартира — це теж витрати. Такса обслуговування комплексу (басейн, прибирання території, охорона) платиться цілий рік. Навіть якщо квартира порожня всю зиму. Для більшості комплексів Сонячного берега це 300–600 € на рік залежно від метражу та класу.
Знос і амортизація. Туристи — не найдбайливіші мешканці. Після сезону — заміна посуду, постільного, дрібний косметичний ремонт. Закладайте 150–300 € на рік як обов’язкову статтю бюджету.
Ризик пошкоджень. Страховий депозит (зазвичай 100–200 €) покриває не все. Випадки, коли гість залишає після себе зламані меблі або потоп з посудомийки, — рідко, але бувають.
Прибутковість залежить від управління, а не від купівлі. Купити квартиру — це 20% роботи. Решта 80% — це те, як вона управляється: ціна, фотографії, рейтинг, відгуки, швидкість відповіді. Без цього навіть хороший об’єкт дасть посередній результат.
Болгарські податки — не нульові. Податок на дохід від оренди — 10% від чистого прибутку. Щорічний податок на нерухомість — невеликий, зазвичай 100–200 € для типової квартири. Такса за вивіз сміття платиться окремо. Повна вартість володіння квартирою в Болгарії — в окремій статті.
FAQ: запитання, які мені ставлять найчастіше
За скільки років окупиться квартира на Сонячному березі?
При net yield 5–7% і вартості 55 000–80 000 € — 14–20 років чистої окупності (без урахування зростання вартості активу). Це не швидко. Якщо ваша мета — швидке повернення капіталу, нерухомість — не найкращий інструмент. Якщо мета — актив біля моря з пасивним доходом — розмова інша.
Чи можна здавати квартиру без реєстрації?
Ні. У Болгарії короткострокова оренда вимагає реєстрації в муніципалітеті (категорія туристичного житла). Без реєстрації — штрафи. Процедура нескладна, допомагаємо оформити.
Airbnb або Booking.com — що краще?
Обидва. Хороші керуючі компанії розміщують об’єкт на двох-трьох платформах одночасно і синхронізують календар. Airbnb традиційно сильніший на Сонячному березі за кількістю міжнародних гостей (87% іноземців, за даними AirROI).
Що входить у «таксу» комплексу?
Догляд за басейном, прибирання спільних зон, охорона, вивіз сміття, озеленення. Платиться щорічно керуючій компанії комплексу (не плутати з КК з оренди). Розмір залежить від метражу квартири — зазвичай 8–16 € за м² на рік.
Чи можна здавати квартиру взимку в довгострок і отримати туриста влітку?
Так, і це стандартна практика. Головне — прописати в зимовому договорі дату звільнення (зазвичай 1 або 15 травня). Конфлікти бувають, але вирішувані, якщо договір складено правильно.
Чи потрібно мені приїжджати до Болгарії для управління?
Ні. При професійній КК ваша присутність не потрібна. Звіти, виплати, комунікація — все дистанційно. Приїхати варто раз на рік, щоб перевірити стан квартири.
Чи впливає поверх і вид на прибутковість?
Так, але не так сильно, як здається. Вид на море з високого поверху дає надбавку до ставки 10–15%. Перший поверх — мінус 5–10% до ціни ночі. Більш важливий вигляд з вікна: parking view проти pool view — різниця у відгуках і завантаженні.
Що буде з цінами на квартири у 2026–2027 роках?
Ринок нерухомості Болгарії у 2025 році продовжував зростання: Бургаська область серед лідерів за динамікою. Прогнози помірно оптимістичні, але я не продаю «квартири, які коштуватимуть удвічі дорожче через три роки». Ніхто не знає. Я продаю конкретний об’єкт із конкретними характеристиками.
Сонячний берег або Святий Влас — що вигідніше для оренди?
Різні продукти для різних інвесторів. Порівняння двох локацій — в окремій статті. Коротко: СБ — вищий потік, нижча ціна входу. Святий Влас — тихіше, вища ціна об’єкта, інша аудиторія гостей.
Що далі: як я працюю з інвесторами
Якщо ви читаєте цю статтю, значить, ви вже думаєте не про «купити квартиру біля моря», а про те, наскільки це фінансово обґрунтовано. Це правильне запитання.
Ось як я допомагаю:
- Підбір об’єкта під вашу модель. Я дивлюся на квартиру не тільки як на житло, а й як на орендний актив. Локація, стан, такса комплексу, історія попередньої оренди — все це впливає на реальну прибутковість.
- Розрахунок по конкретному об’єкту. Загальні таблиці — це вступ. Реальний розрахунок робиться під конкретну квартиру з реальною ставкою, реальною таксою та реальними податками.
- Супровід угоди. Перевірка юридичної чистоти, Акт 16, нотаріус, податкова реєстрація — я веду клієнта по кожному кроку.
- Підключення до управління. Після купівлі я зв’язую вас із перевіреною керуючою компанією в регіоні і допомагаю запустити лістинг.
Я працюю в регіоні Сонячного берега і Святого Власа. Не по всій Болгарії — саме тут, саме з цим ринком. Це моя зона експертизи.
Якщо хочете розібратися з конкретним об’єктом або у вас є питання щодо розрахунків — напишіть мені напряму або задайте питання через бот. Я відповідаю сама.
Вікі Дронова, EGOIST Estate, Святий Влас — «Твій дім — твої правила»
Дані по Airbnb: AirROI, період травень 2025 — квітень 2026. Податкові ставки: Болгарія, 2025. Ринкові ціни: моніторинг пропозицій Сонячного берега, 2025–2026. Розрахунки мають орієнтовний характер — підсумкові цифри залежать від конкретного об’єкта, його стану та обраної стратегії управління.
