Пишат ми за това почти всяка седмица. Човек е излязъл в пенсия, уморен е от зимата и влагата, гледа снимки на морето и пита едно и също: може ли да купи апартамент в България и спокойно да живее тук. Отговарям както е, без красиви обещания.
Дава ли покупката на апартамент право на пребиваване
Не. Сама по себе си покупката на имот в България не дава никакъв статут — нито разрешение за пребиваване, нито право да сте в страната по-дълго от турист. Ставате собственик на апартамент и толкова.
Турист от държава извън Европейския съюз може да престои в България 90 дни в рамките на всеки 180. Апартаментът не удължава този срок дори с един ден.
Това е главното, с което подвеждат хората. А сега за това, което пенсионерът наистина има.
Пенсионерът има свой собствен път към пребиваването
Законът за чужденците в България посочва пенсионерите като отделна категория, която може да получи продължително пребиваване — разрешение за една година с ежегодно подновяване. Основанието е записано в член 24, алинея 1, точка 10.
Условията са само две:
- вече ви е отпусната пенсия — българска, на вашата държава или на която и да е друга държава;
- разполагате с достатъчни средства за живот в България.
Обърнете внимание на първото условие. Законът не изисква пенсията да е българска. Германска, полска, украинска, чешка — става всяка, стига да е официално отпусната и това да се доказва с документ.
И важна подробност, която почти всички пропускат. Документите за този статут не се подават с туристически печат в паспорта. Първо е необходима дългосрочна виза D — издава я българското консулство във вашата държава, и едва с нея идвате да подадете заявление в дирекция Миграция.
Какви документи събира пенсионерът
Списъкът е закрит, разписан е в правилника за прилагане на закона за чужденците — членове 14 и 23. Пенсионерът подава:
- заявление по образец и държавна такса;
- паспорт с валидна виза D;
- документ от компетентен орган, че ви е отпусната пенсия;
- доказателство за осигурено жилище — нотариален акт за собствен апартамент или договор за наем;
- медицинска застраховка, валидна в България;
- доказателство за стабилни и достатъчни средства за живот;
- свидетелство за съдимост — при първото подаване.
Заявлението за подновяване се подава не по-късно от 14 дни преди изтичането на действащото разрешение. Пропуснете ли срока, започвате отначало, от консулството и виза D.
Колко пари трябва да покажете
Законът казва общо: средствата трябва да са стабилни, редовни, предвидими и не по-ниски от минималната месечна заплата, минималната стипендия или минималната пенсия за страната. Три ориентира, и те са много различни.
Ето днешните числа, за да разберете порядъка:
- минималната работна заплата в България от 1 януари 2026 година — 620,20 € на месец;
- минималната пенсия за осигурителен стаж и възраст от 1 юли 2026 година — 347,51 € на месец.
Честният ми съвет: ориентирайте се към по-голямото число. Ако вашата пенсия в левова равностойност покрива 620 € месечно, въпрос за пари най-вероятно изобщо няма да ви бъде зададен. Ако е по-близо до 350 €, разговорът ще е по същество и е добре да имате резерв по сметка над пенсията.
Защо на пенсионера е нужен собствен апартамент, щом пребиваване се дава и без него
Вижте каква е връзката. Статут апартаментът не дава. Но в списъка с документи има точка за осигурено жилище и тя трябва да се покрие с нещо.
Вариантите са два. Или всяка година носите пресен договор за наем и зависите от наемодателя, от настроението и от цената му. Или имате нотариален акт за собствен апартамент — документ, който никога не изтича.
И още нещо. Наемът си отива завинаги, а парите, вложени в собствен апартамент, остават ваши. Ако след няколко години плановете се променят, апартаментът може да се продаде.
Тоест покупката не замества основанието за статута, но покрива една от точките му веднъж завинаги. Това са различни неща и не бива да се бъркат.
Колко струва собственият апартамент на година
Смятаме честно, защото това е частта, за която продавачите мълчат.
Данък върху недвижимите имоти. В България е смешен по европейските мерки: от 0,1 до 4,5 на хиляда върху данъчната оценка на жилището, като точната ставка се определя от всяка община с нейно решение. За обикновен апартамент на морето това са десетки евро годишно, а не хиляди.
Такса битови отпадъци. Плаща се отделно от данъка, ставката също се определя от общината.
Такса поддръжка на комплекса. Ето това е истинското перо. Има я в почти всеки курортен комплекс и покрива охрана, почистване на територията, басейн, асансьори. Изчислява се от площта на апартамента и в различните комплекси се различава в пъти. Пиша я във всяка обява за имот — гледайте там, а не средно за пазара.
Консумативи. Ток и вода по измерване. Зимата на морето отоплението е електрическо и се усеща.
Ако давате апартамента под наем, докато ви няма
Мнозина купуват точно с тази мисъл: половин година живеят сами, през лятото отдават. Пресметнете данъка веднага, за да няма изненада после.
От дохода от наем в България първо се приспадат 10 % нормативно признати разходи, а остатъкът се облага с 10 %. На изхода излиза 9 % от получения наем. За физическо лице, не за фирма.
С живи числа: студио на морето в сезона върви по 40–50 € на нощувка, двустаен — по 60–80 €. Сезонът тук е кратък и винаги моля да се смята по реална заетост, а не по броя дни през юли.
Какво наистина си струва да купи пенсионерът
Тук се разминавам с половината пазар и ще обясня защо.
На пенсионера продават същото, което и на инвеститора: евтино студио в голям комплекс някъде в полето. През лятото е весело, а през ноември рецепцията затваря, басейнът се изключва, от магазините остава един и до автобуса се върви двадесет минути. В това не може да се живее целогодишно.
Затова гледайте друго:
- Комплексът работи целогодишно. Не че има отопление, а именно целогодишна поддръжка, охрана и работещ асансьор през януари.
- Асансьорът е задължителен, дори ако днес се качвате лесно на четвърти етаж.
- Аптека, магазин и автобусна спирка — пеша. Пиша тези разстояния във всяка обява и на страницата на комплекса, за да не се гадае.
- Жив град наблизо. Несебър, Свети Влас, Равда, Поморие — там има поликлиника, пазар и хора през зимата.
- Не първи етаж до пътя и не последен без нормален покрив.
Не предлагам на пенсионери комплекси в затънтени места, дори когато ги има в каталога и струват евтино. Евтин апартамент, в който не може да се зимува, не е икономия.
Колко струва такъв апартамент днес
Цени към септември 2026 година, по нашия каталог на крайбрежието.
- Студио в новострояща се сграда до морето — от 44 000 €.
- Апартамент с една спалня — по правило от 68 000 €.
- Кой може да купи имот в България
- Да купиш апартамент в България: за и против — честен списък с минусите
- Разсрочено плащане от строителя — до 7 години, първата вноска обикновено от 30 %, в отделни комплекси има промоции с вход от 10 %.
Разсроченото плащане важи за апартаменти в нови сгради. За къщи и на вторичния пазар практически няма такова и няма да го обещавам.
Цените и площите сверявам със строителите всяка седмица, затова в обявите стоят живи числа, а не миналогодишни.
Вижте апартаменти до морето в каталога
Често задавани въпроси
Задължително ли е пенсионерът да купи апартамент, за да получи пребиваване
Не. Жилището може и да се наеме, законът приема договор за наем. Но тогава всяка година зависите от наемодателя и от това дали ще ви поднови договора до срока за подаване на документите.
Става ли украинска или полска пенсия
Да. Законът говори за пенсия, отпусната по българското законодателство, по законодателството на вашата държава или на друга държава. Гражданството на пенсията няма значение, значение има документът.
Необходима ли е медицинска застраховка
Да, това е отделна задължителна точка: застраховката трябва да е валидна на територията на България за целия срок на пребиваване.
Може ли да се купи апартамент, без да се идва в България
Да, сделката минава с нотариално пълномощно. Но ако смятате да живеете тук, винаги съветвам да дойдете и да видите комплекса с очите си поне веднъж — зимната картина се различава силно от лятната.
Колко време отнема цялата процедура
Сроковете зависят от консулството и от дирекция Миграция, затова конкретни седмици няма да посоча. Планирайте така, че документите за подновяване да тръгнат 14 дни преди края на действащото разрешение — това е единственият срок, записан твърдо в правилника.
Какво да прочетете след това
- Пребиваване в България чрез имот: кое е истина и кое е мит
- Комплекси на крайбрежието: такса, разстояния до аптека и спирка за всеки
- Каталог с апартаменти до морето
Аз съм Вики Дронова, водя агенция EGOIST на Слънчев бряг повече от четири години. Ако сте пенсионер и сериозно мислите за преместване до морето — пишете ми, ще разгледаме вашата ситуация по документи и по пари, без приказки.
