Как да купите апартамент в България: ръководство 2026
Това ръководство е конспект на всичко, което обяснявам на всеки купувач при първата среща. Не красива брошура с картинки, а работна схема: кой може да купи, какво да подпише, колко да плати над цената на обекта и накъде да отиде след нотариуса. Четенето — 11 минути. Ще ви спести месеци ходене по кръг.
Накратко:
Чужденец — гражданин на всяка страна — може да купи апартамент в България без ограничения. Земя без постройка като физическо лице не може да се купи, ако не сте гражданин на ЕС/ЕИП — за това се регистрира български юридическо лице (ЕООД). Стандартен срок от избор на обект до нотариален акт — 4-8 седмици. Придружаващи разходи над цената — 5-8%. От 1 януари 2026 г. България е в еврозоната: сделките минават в евро без конвертация.
Кой може да купи — и какво точно
Законът различава два типа купувачи.
Граждани на ЕС и ЕИП купуват всякакъв имот без ограничения — апартаменти, къщи, таунхаусове, земя — директно като физически лица.
Граждани на страни извън ЕС — украинци, руснаци, беларуси, израелци, американци, граждани на ОАЕ и всички останали — могат директно да купят апартамент, жилище, гараж или друго обособено помещение. Едно ограничение: поземлен имот без постройка не може да се оформи на физическо лице.
Ако е нужна къща с двор или отделен парцел — регистрира се български ЕООД. Стандартна схема. Регистрацията отнема 2-3 седмици и струва около 1 500-2 000 € с всички такси. Единственият учредител и управител — вие, чуждестранният гражданин, без задължителен вид на жителство.
Повечето купувачи, идващи при мен по крайбрежието, купуват апартаменти — едностайни или двустайни в комплекси на Слънчев бряг, в Свети Влас, Равда или Несебър. За апартаменти ЕООД не е нужно.
9 стъпки: от идея до ключове
Стъпка 1. Определете целта и бюджета
Преди да разглеждате обекти, отговорете честно на три въпроса:
- За какво купувате: за себе си, за отдаване под наем или като резервен актив?
- Колко сте готови да похарчите с придружаващите разходи (+5-8% към цената)?
- Нужна ли ви е разсрочка или плащате изцяло?
Целта определя всичко останало: район, етаж, тип комплекс, наличие на управляваща компания.
Стъпка 2. Изберете район
Работя в конкретен регион — Слънчев бряг, Свети Влас, Равда, Несебър, Сарафово, Бургас. Не из цяла България.
Накратко за разликите:
- Слънчев бряг — най-голямото летовище, висока ликвидност, голям избор, активна туристическа инфраструктура. Цени от 40 000 € за студио.
- Свети Влас — по-спокойно, марина, по-заможни наематели, нови комплекси с Акт 16. Цени от 55 000-60 000 €.
- Равда — тиха алтернатива, семеен формат, по-ниски цени при близко разстояние до морето.
- Несебър — историческа зона, ограничения за ново строителство, обектите са по-скъпи и по-рядко се появяват.
Ако не знаете откъде да започнете — пишете ми: ще подбера 5 варианта за вашето запитване за 30 минути.
Стъпка 3. Оглед — лично или видео обиколка
Личното посещение е оптимално. Сама карам да виждам обектите, преди да ги показвам на купувачи. Онова, което изглежда красиво на снимки, може да има проблеми с гледката, шума или управляващата компания.
Ако не можете да дойдете сега — работим дистанционно: видео обиколка с моя коментар за обекта, честен разбор на плюсовете и минусите. Подробности за дистанционната покупка — в отделна статия.
Стъпка 4. Правна проверка на обекта
Това е най-важната стъпка. Прави се преди внасянето на депозит, не след.
Какво се проверява:
- Акт 16 — разрешение за ползване на сградата. Без него обектът формално не е въведен в експлоатация: не може да се регистрирате, да се свържете с комуналните услуги, да получите БУЛСТАТ.
- Извлечение от Агенция по вписванията — кой е реалният собственик, няма ли съсобственици, ипотеки, запори, тежести.
- История на прехвърлянията — за последните 10 години.
- Задължения — към управляващата компания, комуналните служби, общината.
Правната проверка провежда български адвокат. Стойност — 300-600 € в зависимост от сложността. Не пестете от тази стъпка.
Стъпка 5. Предварителен договор и депозит 10%
След проверката и договарянето на условията се подписва предварителен договор за покупко-продажба. В него се записват: страни, обект, цена, срок на сделката, условия за връщане на депозита.
Стандартен депозит — 10% от стойността. Ако купувачът откаже без предвидени от договора основания — депозитът остава при продавача. Ако продавачът — връща двойната сума.
Стъпка 6. Вземете БУЛСТАТ (задължително за граждани извън ЕС)
Граждани на страни извън ЕС, купили имот в България, са длъжни да се регистрират в Регистъра БУЛСТАТ при Агенция по вписванията в рамките на 7 работни дни след подписване на нотариалния акт. Пропускането — глоба от ~700 BGN (≈360 €).
БУЛСТАТ е идентификационен номер на физическото лице като субект на имуществени отношения в България. Нужен е за данъчна регистрация, свързване с комунални услуги и отваряне на банкова сметка.
Стъпка 7. Открийте банкова сметка и преведете парите
За плащане по нотариалния акт е нужен безналичен превод. От 1 януари 2026 г. всички сделки са в евро. Никакви конвертации, никакъв валутен риск.
Открийте сметка в български банка лично при посещение. Нужни са: паспорт, потвърждение на адрес, в редица банки — БУЛСТАТ.
Стъпка 8. Нотариален акт
Основното прехвърляне на правото на собственост се случва чрез нотариален акт (нотариален акт). На сделката присъстват: купувачът (или пълномощникът с нотариално пълномощно), продавачът, нотариусът. За чуждестранни купувачи нотариусът е длъжен да покани официален преводач — изискване на закона.
Нотариусът проверява: самоличностите на страните, документите за обекта, липсата на тежести, факта на плащането. След подписването — регистрира сделката в Агенция по вписванията в същия ден.
Необходими документи:
– Задграничен паспорт (оригинал)
– Предварителен договор
– Документи за плащане (банкови потвърждения)
– Пълномощно — ако действа представител
Стъпка 9. Регистрация в Агенция по вписванията и данъчна декларация
След нотариалния акт нотариусът сам предава документите в Агенция по вписванията (Имотен регистър). Регистрацията отнема 1-3 работни дни. След това вие сте официален собственик.
В рамките на 2 месеца след регистрацията — подайте декларация в местната данъчна служба (общината) за данъчна регистрация на обекта. Подава се веднъж; ежегодно данъците се начисляват автоматично.
Разходи при покупка: какво е над цената
| Разходна позиция | Размер | Бележка |
|---|---|---|
| Общински данък при прехвърляне | 2-3% | В Несебър, Бургас, Слънчев бряг — 3%. Изчислява се от по-голямото от: цена на сделката или данъчна оценка |
| Нотариални такси | 0,1-1,5% (макс. ≈3 000 €) + 20% ДДС | Стъпаловидна скала, намалява при по-висока сума |
| Държавна такса за регистрация | 0,1% | От по-голямото от: цена на сделката или данъчна оценка |
| Услуги на преводач при нотариуса | ≈50 € | Задължително за чужденци |
| Правна проверка и придружаване | 300-600 € | Препоръчвам да не пестите |
| Общо ориентировъчно | 5-8% от цената | Зависи от сумата на сделката |
Ако е нужна регистрация на ЕООД (за покупка на земя/къща с двор) — добавете 1 500-2 000 € еднократно.
Колко отнема целият процес
Стандартна схема (апартаменти, вторичен пазар или новострой с Акт 16):
- Избор на обект и преговори: 1-2 седмици
- Правна проверка: 3-5 работни дни
- Предварителен договор и изчакване: 1-4 седмици
- Превод на пари и подготовка за нотариуса: 3-7 работни дни
- Нотариален акт + регистрация: 1-3 работни дни
Общо: 4-8 седмици от първия оглед до получаване на регистриран нотариален акт.
Ако е нужна регистрация на ЕООД — добавете 2-3 седмици.
Чести грешки на купувачите
1. Депозит преди правна проверка.
Най-скъпата грешка. Тежестите, Акт 16, задълженията — всичко трябва да се проверява преди, а не след. След депозита сте в слаба преговорна позиция.
2. Ориентиране само по цена на квадратен метър.
Комплекс без Акт 16, с дълг към управляваща компания или с непрозрачен строител може да струва 800 €/м² и да ви докара години съдебни дела.
3. Игнориране на таксата за поддръжка.
Годишното плащане за обслужване на комплекса (такса поддръжка) може да е от 10 до 40 € за м² годишно. Постоянен разход, влияещ директно на доходността от наем.
4. Непроверяване на управляващата компания.
В България няма строго лицензиране на управляващи компании. Виждала съм ситуации, когато компанията събира пари от жителите и не прави нито текущ ремонт, нито почистване. Винаги питайте за отзиви от жители на комплекса — не само от агента.
5. Отлагане на регистрацията в БУЛСТАТ.
7 работни дни — твърд срок. След подписване на нотариалния акт това е първото, което трябва да направят гражданите на страни извън ЕС.
Често задавани въпроси
Нужна ли е виза за покупка на апартамент в България?
Не. България е член на Шенгенското пространство. Граждани на повечето страни влизат без виза за до 90 дни.
Могат ли чужденци да купят апартамент?
Да. Граждани на ЕС и трети страни могат да купуват апартаменти без ограничения. Земя — чрез ЕООД. Подробно ръководство за чуждестранни купувачи — тук.
Нужен ли е български адвокат?
Законът не задължава, но настоятелно препоръчвам. Адвокатът проверява правната чистота, съставя или проверява предварителния договор, придружава при нотариуса. Стойност — 300-600 €.
Може ли да се купи дистанционно, без да се идва в България?
Да. За целта се оформя нотариално пълномощно за представител. Пълна схема за дистанционна покупка — в отделна статия.
Дава ли покупката разрешение за пребиваване?
Сама по себе си — не. Имотът в България не е автоматично основание за разрешение за пребиваване. Има специални програми за инвеститори, но те са отделни. Подробности — в статията Разрешение за пребиваване в България чрез имот: истина и митове 2026.
Как се промени покупката след еврото в 2026?
Принципно — улесни се. България влезе в еврозоната на 1 януари 2026 г. Всички сделки вече са в евро. Повече няма конвертация, не е имало курсов риск между предварителния договор и нотариалния акт. Подробности за прехода.
Какво е Акт 16 и защо да го проверявам?
Акт 16 е официалният документ за въвеждане на сградата в експлоатация. Без него сградата формално не е завършена: не може да се регистрирате, да свържете комуналните услуги законно. За новостроежи — задължително проверявайте преди депозит. Подробно за Акт 16.
Колко струва поддръжката на апартамент годишно?
Годишният данък върху имота е малък, изчислява се от данъчната оценка. Таксата за поддръжка (обслужване на комплекса) е променлива — от 10 до 40+ € за м² годишно. Разходите за поддръжка подробно — в ръководството за данъците.
Мога ли веднага да отдавам апартамента под наем след покупката?
Да, ако апартаментът е оформен и има Акт 16. Краткосрочният наем чрез Booking.com или Airbnb изисква регистрация в специален регистър. Ако искате да отдавате чрез управляваща компания на комплекса — отделен договор с тях.
Как да преведа парите за плащане на апартамента?
Банковият превод е стандартен начин. От 2026 г. всичко е в евро, без конвертация. Гид за легални маршрути за превод на пари в България — в отделна статия.
Какво следва
Ако сте стигнали до тук — вече разбирате процеса по-добре от повечето, започващи да разглеждат обекти.
Следващата стъпка зависи от това къде сте сега:
- Все още избирате район — вижте каталога с над 2 500 обекта на Слънчев бряг, в Свети Влас, Равда и Несебър с актуални цени и статус на Акт 16.
- Имате конкретен въпрос по процеса — пишете ми директно в WhatsApp. Отговарям сама.
- Готови сте да започнете — ще подбера 5 варианта за вашия бюджет и цел за 30 минути: пишете на Вики.
Без бързане, без случайни обекти. Твоят дом — твоите правила.
Вики Дронова — брокер по недвижими имоти, Свети Влас, България. 17 години в дизайна, 4+ години в имотите. Агенция EGOIST Estate, ★ 4.9 Google.
