Данъци върху имоти в България 2026: пълно ръководство
Питат ме за това почти всеки ден. “Вики, колко данъци ще плащам?” — и нерядко се оказва, че човекът се страхува от нещо несъществуващо, а за реалните плащания не знае нищо.
В тази статия ще разгледам всички данъци и такси, касаещи чуждестранен собственик на имот в България: при покупка, при владение, при отдаване под наем и при продажба. Плюс отделен блок за това как да плащате, ако не живеете в България.
Важна новина за 2026 г.: от 1 януари България премина към еврото. Всички данъци, квитанции и административни документи вече са само в евро. Фиксираният курс на конвертиране е 1,95583 лева за 1 евро. Това улесни живота на всички, чиито пари не са в лева.
Данък при покупка на имот
Когато подписвате нотариален акт и ставате собственик, едновременно се случват три плащания: общински данък, нотариална такса и регистрационна такса.
Общински данък при придобиване (прехвърляне)
Това е местен данък, плащан в бюджета на общината. Размерът се определя от всяка община самостоятелно — в диапазон от 0,1% до 3%.
За купувачите в моя район: Община Несебър (към която принадлежат Свети Влас, Слънчев бряг, Равда, Обзор) е определила ставка 3% от сумата на сделката — именно от сумата, записана в нотариалния акт.
Плаща, като правило, купувачът. Формално по закон страните се договарят сами — но на практика винаги е купувачът.
Нотариална такса
Нотариусите в България работят по държавна тарифа, прогресивна скала. Колкото по-скъп е обектът, толкова по-нисък е процентът. За типичен апартамент на стойност 50 000-80 000 € — очаквайте 0,4%-1,2% от цената. Към тази сума се добавя ДДС 20% върху нотариалната услуга.
Прост пример: апартамент за 60 000 €, нотариална такса ~360-540 € + ДДС.
Регистрационна такса на Агенцията по вписванията
Фиксирана ставка — 0,1% от стойността на обекта. Такса за вписване на сделката в държавния имотен регистър.
Общо при покупка
За обект в Община Несебър сумарните разходи за данъци и такси — около 4-5% от цената. Без агентска комисия. За подробности съм писала в пълната стойност на покупката на апартамент в България.
Годишен данък върху недвижимия имот
След като сте станали собственик, всяка година трябва да плащате имуществен данък. Не е страшно — сумата е малка, логиката е проста.
Основа — данъчна оценка, не пазарна цена
Данъкът се изчислява не от цената, на която сте купили апартамента, а от данъчната (кадастралната) оценка. Това е административна оценка, определяна от държавата. Тя обикновено е 2-4 пъти под пазарната цена.
Апартамент за 60 000 € край морето? Данъчната му оценка може да е 15 000-25 000 €. Именно от нея се изчислява данъкът.
Ставка по Община Несебър
Община Несебър е определила ставка в диапазон 0,15%-0,25% от данъчната оценка. Точната ставка зависи от типа и предназначението на обекта.
Практически пример: данъчна оценка 20 000 €, ставка 0,2% — годишен данък 40 €. Да, не сте сбъркали. Това е напълно реална цифра за типичен апартамент в нашия район. Диапазон за повечето обекти — от 30 до 150 € годишно.
Облекчения
Ако платите целия данък за годината с единично плащане до 31 март — получавате отстъпка 5%. Ако искате да плащате на части — четири срока: края на март, края на юни, края на септември, края на ноември.
Данък върху приходите от наем
Ако отдавате апартамента — в дългосрочен или краткосрочен наем чрез Airbnb, Booking — дължите данък от тези приходи. Ставката за нерезиденти — физически лица — е 10% фиксиран данък от брутния приход от наем. Без скали, без изчисления. Това е един от най-ниските данъци върху наема в Европа: за сравнение — Франция 30%, Германия до 47%, Испания 24% за нерезиденти извън ЕС.
Как работи технически
Има два механизма:
Ако управлявате сами: вие като нерезидент сте длъжни сами да декларирате приходите и да платите данъка в НАП (Националната агенция за приходите).
Ако работите чрез управляваща компания — юридическо лице: компанията е данъчен агент и е длъжна да удържи и внесе 10% самостоятелно при всяко плащане към вас. Получавате вече чистата сума.
Това е важен аргумент в полза на професионално управление: не трябва сами да се занимавате с декларация. За това какво влиза в управлението съм писала в статията за управление на апартамент от разстояние.
Краткосрочен наем (Airbnb, Booking)
За платформи като Airbnb принципът е същият — 10% от приходите. Но има нюанс: ако приходът надхвърля определен праг, възниква задължение за регистрация като предприемач или компания. Консултирайте се с български счетоводител — сумата на прага се променя.
Данък при продажба (данък върху капиталовата печалба)
Ако решите да продадете апартамента, от получената печалба трябва да платите данък. Но тук има важни изключения, работещи в полза на повечето частни собственици.
Ставка
10% от печалбата. Печалба = цена на продажбата минус цена на покупката (с поправка за инфлация) минус потвърдени разходи при придобиването (максимум 10% от цената на продажбата).
Освобождавания от данък — главното за собствениците
Законът предвижда освобождаване при две условия:
1. Един жилищен имот: ако сте владели обекта повече от 3 години — печалбата от продажбата не се облага с данък.
2. До два допълнителни обекта: ако сте ги владели повече от 5 години — също освобождаване.
Тези освобождавания се прилагат за физически лица, данъчни резиденти на страна от ЕС или ЕИП. За граждани на трети страни, непребиваващи в ЕС, ситуацията е различна — освобождаването не се прилага автоматично. Важно е да се консултирате с български данъчен специалист преди продажба.
Заключение по данъка при продажба
Повечето купувачи, взели апартамент за себе си и задържащи го 3+ години, продават практически без данък върху печалбата. Инвестиращите в няколко обекта и задържащи ги 5+ години — също. Това прави български имотите удобни от данъчна страна при изход.
Такса за битови отпадъци
Отделен годишен сбор в полза на общината — заплащане на услугата по извозване на отпадъци. През 2026 г. в България се промени принципът на изчисляване.
Какво се промени в 2026
До 2026 г. таксата се изчислявала като процент от данъчната оценка на обекта. От януари 2026 г. законът отмени тази система. Сега общините могат да изчисляват сбора на база брой ползватели или на принципа “плаща замърсяващият”.
На практика: Община Несебър въвежда промените поетапно — уточнявайте актуалното изчисление в общинския офис или при управляващия имота.
Примерен размер
Ориентир за частен апартамент в нашия район — 30-80 € годишно. Незначителна разходна позиция, но трябва да я включите в общия бюджет за поддръжка.
Как да плащате данъци от чужбина
Това е може би най-практичният въпрос — и именно тук хората се губят.
Уведомления от общината
След регистрацията на правото на собственост вас като собственик вписват в базата на общината. Ежегодно Община Несебър начислява имуществения данък и таксата за битови отпадъци. Уведомление можете да получите по пощата или в личния кабинет.
Начини за плащане
1. Онлайн чрез портала на НАП (portal.nra.bg)
Предоставя се електронен кабинет. За достъп е нужен личен идентификационен номер (ЕГН или ЛНЧ). ЛНЧ се присвоява на чужденци при първа регистрация. Плащането е с карта или банков превод.
2. Чрез сайта на общината
Община Несебър има собствен онлайн модул за плащане на местни данъци. За плащане е нужен номер от квитанцията.
3. Банков превод от чужбина
Ако плащате от чуждестранна банка — SWIFT превод на IBAN на общината или НАП. В основанието на плащането задължително посочете ЛНЧ, вид данък и период.
4. Данъчен представител (данъчен представител)
Юридическо или физическо лице в България, което по пълномощно управлява данъчните ви задължения: получава уведомления, плаща данъци, подава декларации. Удобно за тези, които не искат сами да следят сроковете. Управляващите компании нерядко поемат тази функция.
Ключови срокове
| Плащане | Срок |
|---|---|
| Годишен данък (пълен, с отстъпка 5%) | до 31 март |
| Годишен данък — 1-ва вноска | до 31 март |
| Годишен данък — 2-ра вноска | до 30 юни |
| Годишен данък — 3-та вноска | до 30 септември |
| Годишен данък — 4-та вноска | до 30 ноември |
| Декларация за приходи от наем (нерезидент) | 30 април следващата година |
Просрочването носи неустойки. Малък данък + забравяне = неприятна квитанция. Препоръчвам или да автоматизирате напомнянията, или да зададете управляващ, който следи за сроковете.
Често задавани въпроси
Мога ли въобще да владея имот в България като чужденец?
Да. Физически лица от всяка страна могат да купуват апартаменти и жилища в България без ограничения. Поземлени имоти — отделна история с нюанси за граждани извън ЕС, но за жилищни имоти в комплекси — никакви забрани.
Трябва ли да плащам данъци и в родната си страна от български наем?
Зависи от данъчното споразумение между България и вашата страна. България е сключила споразумения за избягване на двойно данъчно облагане с много страни. По правило данъкът, платен в България, се приспада. Но уточнете с данъчен консултант в страната ви.
Има ли ДДС при покупка на апартамент на вторичен пазар?
Не. ДДС (ДДС в България) се прилага само при покупка от строител — юридическо лице, платец на ДДС. При покупка на вторичен апартамент от физическо лице — ДДС не се прилага. При покупка от строител — 20%, обикновено вече включени в цената.
Какво е ЛНЧ и как се получава?
ЛНЧ (Личен номер на чужденеца) — личен номер на чужденеца в български регистри. Необходим е за регистрацията на сделката, отварянето на сметка в български банка и плащането на данъци. Получава се в районното управление на МВД при представяне на паспорт и документи за имота.
Ако апартаментът не се отдава под наем и не се използва — трябва ли да плащам данъци?
Да: годишен имуществен данък и такса за битови отпадъци. Те не се отменят дори при нулево използване. Общо — от 30 до 200 € годишно в зависимост от обекта. Данък за “незаетост” на имота, какъвто има в някои страни от ЕС, в България не съществува.
Може ли апартаментът да се запише на компания, за да се намалят данъците?
Може. Покупка чрез български компания (ЕООД) открива различни правила: приходите на компанията се облагат с 10% корпоративен данък, разходите могат да се приспадат. Но това създава допълнителни задължения: счетоводство, отчетност, поддържане на компанията. Разумно е да се разглежда при няколко обекта и стабилен наемен поток. За един апартамент — обикновено не се оправдава.
Плаща ли продавачът данъци при сделка?
Общинският данък при придобиване традиционно плаща купувачът. Продавачът плаща данък върху печалбата (ако такава има и не се прилага освобождаване). Нотариалните разходи се разпределят по споразумение — на практика обикновено наполовина или изцяло от купувача.
Може ли самостоятелно да се разберат всички данъци или е нужен счетоводител?
Годишните данъци при владение — може самостоятелно при достъп до онлайн услугите и разбиране на сроковете. Данъкът върху наема, декларацията за приходи, данъкът при продажба — тук препоръчвам български счетоводител или данъчен консултант. Стойността на услугите им — 100-300 € годишно, цената на грешката — по-висока.
Накратко за главното
България е един от най-данъчно-удобните страни в ЕС за собственик на имот:
- При покупка: ~4-5% от цената (данък + нотариус + регистрация)
- Годишен данък: 30-150 € годишно (от данъчната оценка)
- Наем: 10% от приходите — окончателен данък
- Продажба: 10% от печалбата, освобождаване след 3-5 години владение
- Такса за битови отпадъци: 30-80 € годишно
Ако разглеждате покупка и искате да разберете пълната картина на разходите за конкретен обект — пишете ми. Работя в района Свети Влас — Слънчев бряг — Несебър, познавам местната специфика и ще обясня всичко без юридически термини.
Задайте въпрос на Вики → WhatsApp
Информацията е актуална към май 2026 г. Данъчните ставки се определят ежегодно от общините и могат да се променят. За вземане на финансови решения се препоръчва консултация с лицензиран български данъчен специалист.
