Написах този текст за хората, които вече месец четат за имоти в България и още не са решили. Тук няма нито един възторжен абзац и нито един плашещ. Има пет причини да купите и шест причини да не купувате — всички от моята практика, а не от рекламна брошура.
Прочетете до края. Минусите са долу не защото ги крия, а защото без плюсовете не се четат.
Накратко: на кого подхожда България и на кого не
България подхожда на човек, който купува жилище за себе си и семейството си: да идва през лятото, да живее с месеци, да посрещне пенсията край морето, да премести родителите си. Прагът на влизане е нисък, климатът е мек, а процедурата по покупка е ясна.
България не подхожда на човек, който търси инвестиция с предвидима доходност. Апартаментът край морето не е облигация. Той може години да стои на една и съща цена, а отдаването под наем отнема повече сили, отколкото носи пари, ако не живеете наблизо.
Ако се разпознахте във втория абзац, нататък може да не четете. Ако в първия — ето подробностите.
Плюс първи. Може да купи гражданин на всяка държава
Апартамент в България купува гражданин на всяка държава. Не са нужни нито разрешение за пребиваване, нито българска фирма, нито разрешение от ведомство. Достатъчни са задграничен паспорт и български данъчен номер, който се издава при едно посещение.
Ограничението засяга само земята: гражданин на държава извън Европейския съюз не може да запише поземлен имот на свое име. Но това не важи за апартаментите в жилищна сграда — там земята върви като обща част на сградата и принадлежи на купувача заедно с всички съседи.
Подробният разбор с номерата на законите е в отделна статия, линкът е в края.
Плюс втори. Прагът на влизане е по-нисък от всяко друго крайбрежие в ЕС
Това е основната причина хората изобщо да гледат България. Цифри от нашия каталог към септември 2026 година:
- студио близо до морето — от 33 500 евро;
- апартамент с отделна спалня — от 68 000 евро.
Сравнете това с Испания, Италия или Хърватия. За същите пари там няма да купите нищо на половин час от морето. Точно затова в България идват не само за инвестиция, а и просто за втори дом.
Ще кажа честно: ниската цена винаги е компромис с нещо. Или е малка площ, или етаж без гледка, или комплекс встрани от центъра на курорта. Безплатен обяд няма — има ясна размяна.
Плюс трети. Данъкът при покупка е от 0,1 до 3 на сто
Данъкът при придобиване на имот се плаща от купувача. Ставката се определя не от държавата, а от съвета на общината, в която се намира сградата, и по закон е между 0,1 и 3 на сто от оценката на имуществото.
Данъкът се начислява върху по-високата от две стойности: договорената цена или данъчната оценка на имота. Плаща се в общината по местонахождение на апартамента.
Какво означава това на практика: при апартамент за 60 000 евро данъкът при покупка се различава в пъти между отделните крайбрежни общини. Точната ставка на вашата община трябва да се попита преди сделката, а не след нея — това е един ред въпрос, но променя бюджета с хиляда евро и повече.
Плюс четвърти. Разсрочено плащане от строителя без банка
Българските строители продават на разсрочено плащане сами, без участие на банка, без документи за доходи и без проверка на кредитна история. Типичната схема е част от сумата при подписване и остатъкът на равни вноски до завършването на сградата.
Това е реален, а не рекламен плюс. Човек, на когото банката в неговата страна няма да отпусне кредит за имот в чужбина, тук купува изобщо без банка.
Две ограничения, за които рядко пишат. Първо: разсроченото плащане важи за апартаменти в нови сгради, за къщи практически не се дава. Второ: разсрочване над една година почти винаги е с оскъпяване — цената расте за всяка допълнителна година. Питайте не «има ли разсрочване», а «колко ще струва апартаментът, ако плащам три години».
Плюс пети. Крайбрежието живее цяла година, а не четири месеца
Разпространено заблуждение: през зимата българското крайбрежие е празно и всичко е затворено. За градовете това не е вярно. В Бургас, Несебър, Поморие и Свети Влас през зимата работят училища, поликлиники, магазини и автобуси, защото там живеят хора, а не само идват почиващи.
Истината е друга: сезонността е свойство на конкретния комплекс, а не на града. Голям курортен комплекс с басейн и охрана може да стои почти празен през зимата, а сграда в жилищен квартал на три улици от него — да живее както обикновено.
Затова въпросът «а как е тук през зимата» трябва да се задава за конкретния адрес, а не за курорта. Отговорът при тези две сгради ще е различен.
Минус първи. Таксата поддръжка е разход, който не свършва
Това е първото, което се забравя. В комплекс с басейн, охрана и озеленена територия има годишна такса поддръжка. Тя се начислява на квадратен метър за година и се плаща независимо дали живеете в апартамента, дали го отдавате или той стои заключен.
Разликата между комплексите е огромна — в пъти. В сграда без басейн и без охрана такса може изобщо да няма, а в голям курортен комплекс с ландшафт и аквазона тя се превръща в значителна сума всяка година.
Сметнете я веднага, още преди покупката, и я умножете по десет години. Понякога апартамент, който е с три хиляди по-скъп, за десет години излиза по-евтин от съседния само заради таксата.
Минус втори. Общата площ — плащате не само за своите стени
В българските документи площта на апартамента се нарича обща площ и включва не само стаите. В нея влизат терасите, дебелината на стените и делът от общите части на сградата — стълбища, асансьори, коридори.
Това е нормата, така смятат всички строители в страната, и не е измама. Но купувачът, свикнал с «жилищна площ», вижда в документите 60 квадратни метра, идва и открива вътре около 48.
Изводът е прост: когато сравнявате два апартамента по цена на квадратен метър, сравнявате две общи площи. А когато преценявате дали ще се събере семейство, гледайте разпределението и стаите, а не цифрата от ценоразписа.
Минус трети. Наемът не е пасивен доход
Най-честият въпрос, който ми задават, е «колко ще носи». Отговарям с цифри и веднага казвам какво стои зад тях.
През сезона студио на крайбрежието се дава по 40–50 евро на нощувка, апартамент с отделна спалня — по 60–80. Цифрите са добри. Но сезонът е няколко месеца, а не година, и запълняемостта вътре в сезона не е сто процента.
Оттук нататък започва това, за което не се говори. Управляващата компания на комплекса не се занимава с годишни наеми и не гарантира никаква доходност. Краткосрочното отдаване го вършите вие или нает човек на място: да посрещне, да настани, да почисти, да изпере, да отговори на съобщение в полунощ. От брутния приход излизат комисионата на платформата, почистването, спалното бельо, консумативите и същата тази такса.
Ако живеете в друга държава и не сте готови да управлявате никого, гледайте на покупката не като на инвестиция, а като на втори дом, който понякога частично се изплаща. Така е по-честно и така няма разочарование.
Минус четвърти. Бърза препродажба няма да стане
Курортният апартамент е неликвидна стока. Купувачите за него са в пъти по-малко, отколкото за градско жилище, и са съсредоточени в същите няколко месеца, когато хората идват на море.
Това означава, че да обявите апартамент и да го продадете за месец на добра цена е почти нереално. Продажбата отнема сезон, понякога два. Който има спешна нужда от парите, продава с отстъпка.
Изводът: не купувайте с пари, които може да ви потрябват след година. Купувайте с пари, които сте готови да оставите в стена за пет години и повече.
Минус пети. Земята под къщата не се записва на ваше име
Ако гледате не апартамент, а къща с двор, и не сте гражданин на държава от Европейския съюз, земята като физическо лице няма да купите. Къщата — може, земята под нея — не.
Работещото решение е едно: българска фирма, регистрирана на ваше име, която притежава имота. Това е законно и се прави масово, но не е нито безплатно, нито еднократно. Фирмата получава годишна отчетност и задължения дори когато не прави нищо друго, освен да държи земята.
Затова къщата с двор винаги е с една структура по-сложна от апартамента. За мнозина това е решаващият довод в полза на апартамента.
Минус шести. Докато няма Акт 16, притежавате строеж
Акт 16 е документът за въвеждане на сградата в експлоатация. До него в апартамента не може да се регистрира адрес и юридически не може да се живее, дори сградата да изглежда готова и съседите вече да внасят мебели.
Покупката на етап строеж е по-евтина и това е нормален начин за влизане. Но рискът от изместване на сроковете е за купувача, а по българските строежи изместване с един сезон е нещо обичайно.
Простото правило: ако апартаментът ви трябва за конкретно лято, вземете сграда с вече издаден Акт 16. Ако имате запас от година и повече, строежът ще ви даде по-добрата цена.
Значи — да купите или не
Купете, ако вземате жилище за себе си, готови сте да го държите години и сте сметнали таксата десет години напред. При този сценарий България по съотношение цена и море бие всяко друго крайбрежие в Европейския съюз.
Не купувайте, ако разчитате на гарантиран доход от наем или планирате препродажба с печалба след година. Тези две очаквания тук не се сбъдват и е по-добре да го научите сега, а не след две години.
И не купувайте, без да сте дошли. Снимките не показват нито нагорнището до морето, нито шума от пътя, нито как изглежда дворът през юли. Едно пътуване струва по-малко от една грешка.
Какво да прочетете още
- Кой може да купи имот в България — закони, документи, данък при покупка.
- Имот в България и разрешение за пребиваване — какво дава покупката по документи и какво не.
- Имоти в България за пенсионери — разходи, здравеопазване, живот през зимата.
Какво да направите сега
Разгледайте каталога с апартаменти на морето: при всеки обект са посочени площ, етаж, разстояние до морето и такса — тоест точно цифрите, от които се състои решението.
Ако искате да подбера варианти според вашия бюджет и да сметна разходите по поддръжката, пишете ми.
