Доходност от наем на Слънчев бряг: смятаме честно
Главният въпрос, който задават инвеститорите, е „Колко ще спечеля?”. И точно тук виждам най-много манипулации. Едни агенти казват 10–12% годишно и чакат подпис. Други показват скрийншоти от Airbnb за август и го наричат „среден доход”.
Работя в района на Слънчев бряг и Свети Влас вече четири години. Преди да предложа имот, аз лично карам да го огледам. Затова разглеждам числата така, както бих ги разгледала за себе си — без закръгляния в удобна посока.
Какво влияе на доходността: четири променливи, които решават всичко
Преди да гледате числата, важно е да разберете, че доходността на Слънчев бряг не е едно число. Тя зависи от четири неща.
Местоположение в рамките на курорта. Слънчев бряг е съставен от няколко микрорайона с различно ниво на туристически трафик. Северната част (близо до хотелите Barcelo и Majestic) стабилно задържа лятното натоварване. Южната и периферните жилищни комплекси дават ставки с 15–20% по-ниски. Това не е второстепенен детайл — това е разлика от 800–1 200 € за сезона при равни останали условия.
Сезон и сезонност. Българският курорт работи около 4 месеца — от юни до септември. Август е пиковият месец. Ноември–март — практически мъртъв сезон. Това трябва да се приеме като дадено, а не като проблем, който „може да се заобиколи”.
Състояние и оборудване на апартамента. По данни на AirROI, топ 10% от листингите на Слънчев бряг печелят 1 219$+ на месец срещу медиана от 506$. Разликата е в качеството на ремонта, снимките, отзивите. Апартамент с добър матрак, пералня и климатик се отдава по различен начин от апартамент с диван от 2008 г.
Кой управлява. Дистанционното управление без професионална компания е или постоянни полети, или молби към съседи да проверят дали газта е затворена. Управляващата компания взима комисиона, но поема настаняването, напускането, почистването, извънредните ситуации и комуникацията с гостите.
Реални цифри от Airbnb: какво казва AirROI за 2025–2026 г.
Привеждам данни от AirROI за пазара на краткосрочни наеми на Слънчев бряг за периода май 2025 — април 2026. Това не е маркетинг — това е агрегирана статистика на реални листинги.
| Показател | Стойност |
|---|---|
| Среден годишен приход | 4 390 $ |
| Средна заетост (год.) | 44,5% |
| Средна цена за нощувка (ADR) | 81 $ |
| RevPAR | 38 $ |
| Активни листинги | 32 |
По месеци картината е неравномерна:
- Август (пик): заетост 63,9%, ADR 92 $/нощ, приход 1 760 $/месец
- Юни–юли–септември: заетост 52–55%, ADR 79–88 $/нощ
- Рамкови месеци (май, октомври): заетост ~23%, ADR 79 $/нощ, приход ~539 $
- Зима (януари–март): заетост 4,7%, ADR 78 $/нощ, приход 82 $/месец
- Февруари (антирекорд): заетост 3,2%, приход 61 $
Това е честната картина. Най-добрите 10% оператори печелят 1 219+$/месец. Медианата — 506 $. Долните 25% — 343 $. Разликата съществува и се обяснява с управлението, не с късмета.
Калкулация за студио: 55 000 €, 35 м²
Нека вземем реалистичен имот. Студио в жилищен комплекс с басейн, на 10–15 минути пеш от плажа. Пазарна стойност — около 55 000 €. Не най-евтината стая в периферията и не ново строителство от премиум клас.
Приходна част (юни–септември)
Четирите летни месеца са основата на калкулацията. Вземаме:
– Средна ставка: 75 €/нощ (консервативно, без августовския пик)
– Заетост: 60% (≈ 18 нощи на месец)
– Общо за 4 месеца: 4 × 18 × 75 € = 5 400 € брутно
С пиков август (заетост 70–75%, ставка 85–90 €/нощ) реалистичният горен сценарий е 6 000–6 500 € брутно.
Диапазон: 5 200–6 500 € брутно за сезона.
Разходна част
| Позиция | Сума |
|---|---|
| Комисиона на управляващата компания (20%) | 1 040–1 300 € |
| Туристически данък (≈ 0,40 €/нощ × 72 нощи) | 30 € |
| Данък върху дохода (10% от нетния след приспадания) | 415–520 € |
| Такса поддръжка на комплекса (~350 €/год.) | 350 € |
| Дребни ремонти и амортизация | 150–200 € |
| Общо разходи | 1 985–2 400 € |
Резултат: студио 55 000 €
- Брутно за сезона: 5 200–6 500 €
- Нетно за сезона: ~3 200–4 100 €
- Брутна доходност: 9,5–11,8% (от сезонния приход)
- Нетна доходност спрямо стойността на имота: 5,8–7,5%
Ако се добави зимен дългосрочен наем (вж. по-долу) — още 1 400–1 800 € за 7 месеца. Общата нетна доходност излиза около 8–10% годишно — но само при добро управление и качествен имот.
Запомнете ориентира: студио за 55 000 € при честно управление носи около 3 200–4 100 € нетно за летния сезон. Това не е „ще се изплати за 7 години” — това е реален междинен доход, който трябва да се сравни с вашите очаквания и алтернативи.
Калкулация за 1-bedroom: 80 000 €, 45–50 м²
Едностаен апартамент с отделна спалня — вторият по популярност формат при инвеститорите. По-висока цена на влизане, но и различни ставки.
Приходна част (юни–септември)
- Средна ставка: 95 €/нощ
- Заетост: 60% (≈ 18 нощи на месец)
- 4 × 18 × 95 € = 6 840 € брутно
- Пиков сценарий (август 75%, ставка 110 €): 7 500–8 000 € брутно
Диапазон: 6 800–8 000 € брутно за сезона.
Разходна част
| Позиция | Сума |
|---|---|
| Комисиона УК (20%) | 1 360–1 600 € |
| Туристически данък | 30 € |
| Данък върху дохода (10%) | 540–640 € |
| Такса поддръжка (~450 €/год.) | 450 € |
| Дребни ремонти и амортизация | 200–250 € |
| Общо разходи | 2 580–2 970 € |
Резултат: 1BR 80 000 €
- Брутно за сезона: 6 800–8 000 €
- Нетно за сезона: ~4 220–5 030 €
- Нетна доходност спрямо стойността на имота: 5,3–6,3%
Разликата с доходността на студиото е по-малка, отколкото изглежда — защото стойността на имота е пропорционално по-висока. Студиото дава малко по-добра ROI на вложения капитал, 1BR — по-голяма абсолютна сума в джоба и по-лесно се отдава на двойки и семейства.
Зимен наем: 82 $ на месец или стратегия на двата сезона
Нека се върнем към данните на AirROI: зимата (януари–март) средният приход от листинг на Слънчев бряг е 82 $ на месец. Това не е грешка. Краткосрочният наем зимата тук практически не работи.
Това, което работи — дългосрочен наем за зимния период.
По пазара на Слънчев бряг за 2024–2025 г.:
– Студио в жилищен комплекс се отдава дългосрочно за 250–380 €/месец
– 1BR се отдава за 380–500 €/месец
Кой наема? Българи от други градове, сезонни работници, дистанционни работници, които идват на море и тишина. Не туристи.
Стратегия на двата сезона:
| Период | Формат | Доход |
|---|---|---|
| Юни–септември | Краткосрочен наем | 3 200–5 000 € нетно |
| Октомври–май (7 месеца) | Дългосрочен наем | 1 750–3 500 € |
| Общо за годината | ~5 000–8 500 € нетно |
Разликата между „само Airbnb” и „двойна стратегия” е около хиляда и половина евро на година. При това зимният наемател намалява риска от празен апартамент и поддържа имота жив (важно е за състоянието на мебелите и техниката).
Важна подробност: трябва предварително да се договори с зимния наемател, че освобождава апартамента до 1 юни. Това е стандартна практика, но трябва да е записана в договора.
Управление: кой и колко
Без вас апартаментът не се заселва сам. Има три сценария:
Самостоятелно. Регистрирате листинг в Airbnb, сами отговаряте на запитвания, организирате почистването, сами решавате кога се повреди климатикът. Работи, ако живеете на 30 минути. Не работи, ако сте в Киев или Варшава.
Управляваща компания. Стандартна комисиона — 20% от прихода. В нея влиза: комуникация с гостите, настаняване и напускане, професионално почистване между гостите, дребни повреди (обичайно до 50–100 € — за сметка на УК), отчетност. Не влиза: голям ремонт, смяна на техника, годишна такса на комплекса.
Хибридна схема. Малки агентства в региона работят иначе: листингите водят сами, почистването дават на подизпълнител, настаняването — на местен управител. Комисиона 15–17%. Минус — повече точки на отказ.
Работя с проверени управляващи компании в региона и мога да препоръчам конкретни контакти след като определим имота. Повече за управление на апартамент от разстояние.
Честните минуси: за какво мълчат на презентациите
Няма да се правя, че това не съществува.
Сезонна нестабилност на дохода. Парите ви идват в юли и август. В ноември фактурата от управляващата компания за техническо обслужване идва винаги. Нужен е финансов резерв за извън сезона.
Празен апартамент — това също са разходи. Таксата за поддръжка на комплекса (басейн, почистване на терена, охрана) се плаща целогодишно. Дори ако апартаментът стои празен цяла зима. За повечето комплекси на Слънчев бряг това е 300–600 € годишно в зависимост от площта и класа.
Износ и амортизация. Туристите не са най-внимателните обитатели. След сезона — смяна на посуда, спално бельо, дребен козметичен ремонт. Заложете 150–300 € годишно като задължителна бюджетна позиция.
Риск от щети. Застрахователният депозит (обикновено 100–200 €) не покрива всичко. Случаи, в които гост оставя след себе си счупена мебел или наводнение от съдомиялната — рядко, но се случва.
Доходността зависи от управлението, не от покупката. Да купиш апартамент — това е 20% от работата. Останалите 80% — как се управлява: цена, снимки, рейтинг, отзиви, скорост на отговор. Без това дори добър имот ще даде посредствен резултат.
Българските данъци — не са нулеви. Данък върху дохода от наем — 10% от нетната печалба. Годишен данък недвижими имоти — малък, обикновено 100–200 € за типичен апартамент. Таксата за битови отпадъци се плаща отделно. Пълната стойност на собствеността на апартамент в България — в отделна статия.
Често задавани въпроси
За колко години се изплаща апартаментът на Слънчев бряг?
При нетна доходност 5–7% и стойност 55 000–80 000 € — 14–20 години чиста изплащаемост (без отчитане на ръста на стойността на актива). Това не е бързо. Ако целта ви е бърза възвращаемост на капитала — недвижимостта не е най-добрият инструмент. Ако целта е актив край морето с пасивен доход — разговорът е друг.
Може ли да се отдава апартамент под наем без регистрация?
Не. В България краткосрочният наем изисква регистрация в общината (категория туристическо жилище). Без регистрация — глоби. Процедурата не е сложна, помагаме да се оформи.
Airbnb или Booking.com — кое е по-добро?
И двете. Добрите управляващи компании публикуват имота едновременно в две-три платформи и синхронизират календара. Airbnb традиционно е по-силен на Слънчев бряг по брой международни гости (87% чужденци, по данни на AirROI).
Какво влиза в „таксата” на комплекса?
Поддръжка на басейна, почистване на общите части, охрана, извозване на отпадъци, озеленяване. Плаща се годишно на управляващата компания на комплекса (да не се бърка с УК по наема). Размерът зависи от площта на апартамента — обикновено 8–16 € за м² годишно.
Може ли да се отдава апартаментът зимата на дълъг срок и да се приема турист лятото?
Да, и това е стандартна практика. Главното — да се запише в зимния договор дата на освобождаване (обикновено 1 или 15 май). Конфликти се случват, но са разрешими, ако договорът е съставен правилно.
Трябва ли да идвам в България за управление?
Не. При професионална УК вашето присъствие не се изисква. Отчети, плащания, комуникация — всичко дистанционно. Стоит да дойдете веднъж годишно, за да проверите състоянието на апартамента.
Влияе ли етажът и изгледът на доходността?
Да, но не толкова силно, колкото изглежда. Изглед към морето от висок етаж добавя 10–15% към ставката. Първи етаж — минус 5–10% от нощната цена. По-важен е изгледът от прозореца: parking view срещу pool view — разликата в отзивите и заетостта е осезаема.
Какво ще се случи с цените на апартаментите през 2026–2027 г.?
Пазарът на недвижими имоти в България продължи ръст през 2025 г.: Бургаска област е сред лидерите по динамика. Прогнозите са умерено оптимистични, но аз не продавам „апартаменти, които ще струват двойно след три години”. Никой не знае. Продавам конкретен имот с конкретни характеристики.
Слънчев бряг или Свети Влас — кое е по-изгодно за наем?
Различни продукти за различни инвеститори. Сравнение на двете локации — в отделна статия. Накратко: СБ — по-висок поток, по-ниска цена на влизане. Свети Влас — по-тихо, по-висока цена на имота, различна аудитория от гости.
Какво следва: как работя с инвеститори
Ако четете тази статия, значи вече мислите не за „да купя апартамент край морето”, а дали това е финансово обосновано. Това е правилният въпрос.
Ето как помагам:
- Подбор на имот под вашия модел. Гледам на апартамента не само като на жилище, но и като на наемен актив. Местоположение, състояние, такса на комплекса, история на предишен наем — всичко това влияе на реалната доходност.
- Калкулация за конкретен имот. Общите таблици са въведение. Реалната калкулация се прави за конкретен апартамент с реална ставка, реална такса и реални данъци.
- Съпровождане на сделката. Проверка на юридическата чистота, Акт 16, нотариус, данъчна регистрация — водя клиента на всяка стъпка.
- Свързване с управление. След покупката ви свързвам с проверена управляваща компания в региона и помагам да стартирате листинга.
Работя в района на Слънчев бряг и Свети Влас. Не из цяла България — именно тук, именно с този пазар. Това е моята зона на експертиза.
Ако искате да разберете повече за конкретен имот или имате въпрос по калкулациите — пишете ми в WhatsApp или задайте въпрос чрез бота. Отговарям лично.
Вики Дронова, EGOIST Estate, Свети Влас — „Твоят дом — твоите правила”
Данни по Airbnb: AirROI, период май 2025 — април 2026. Данъчни ставки: България, 2025. Пазарни цени: мониторинг на предложения на Слънчев бряг, 2025–2026. Калкулациите са ориентировъчни — крайните цифри зависят от конкретния имот, неговото състояние и избраната стратегия за управление.
