Приїжджати на угоду не обов’язково. Квартиру в Болгарії можна продати, жодного разу не сівши в літак — замість вас у нотаріуса стоятиме людина з довіреністю.
Але саме на довіреності спотикається більше половини таких продажів. Люди йдуть до нотаріуса в себе в Дюссельдорфі чи Кракові, платять, отримують гарний документ із печаткою — а болгарський нотаріус його не приймає. Угода зупиняється, покупець нервує, а продавець сидить за кордоном і не розуміє, що не так.
Нижче — що саме не так і як зробити правильно з першого разу.
Чому звичайної довіреності недостатньо
Продаж квартири в Болгарії відбувається у формі нотаріального акта. Закон каже: якщо сама угода потребує нотаріальної форми, то й довіреність на неї має бути засвідчена особливим чином — нотаріус засвідчує не лише підпис того, хто довіреність дає, а й сам текст документа. І робить це одночасно, однією дією.
Ось у цьому «і текст теж» уся проблема.
Засвідчити підпис уміє будь-який нотаріус у будь-якій країні. Це проста дія: людина прийшла, показала паспорт, розписалася при нотаріусі. Засвідчення змісту — інше: нотаріус відповідає за те, що написано в документі.
Нотаріус за кордоном найчастіше засвідчує тільки підпис. Таку довіреність болгарський нотаріус не прийме, і матиме рацію.
Два робочі шляхи
Перший — консульство або посольство Болгарії. Болгарські консули мають право засвідчувати і підпис, і зміст документа. Це рівно те, що потрібно. Плюс такий документ вважається болгарським: його не треба ні легалізувати, ні перекладати, ні ставити апостиль.
Одна умова, про яку забувають: консул засвідчує тільки документи, складені болгарською мовою. Текст довіреності треба привезти з собою вже готовим і болгарською. Зазвичай його пише адвокат або нотаріус у Болгарії і надсилає вам файлом.
Другий — місцевий нотаріус там, де ви живете. Шлях робочий, але з умовами. Нотаріус має засвідчити підпис і окремо посвідчити зміст. Після цього на документ ставиться апостиль. І болгарський нотаріус має право вимагати текст закону тієї країни, з якого видно, що тамтешній нотаріус має такі самі повноваження, як болгарський.
Якщо всі ці умови одночасно виконати не виходить — залишається консульство.
Порада проста: перш ніж іти до нотаріуса у себе в країні, запитайте болгарського нотаріуса, який вестиме угоду, чи прийме він такий документ. Один дзвінок економить два тижні.
Апостиль: кому потрібен, кому ні
Якщо довіреність засвідчена в болгарському консульстві — апостиль не потрібен узагалі, питання закрите.
Якщо в місцевого нотаріуса — залежить від країни.
У Болгарії є двосторонні договори про правову допомогу з цілою низкою країн, і документи з них звільнені від легалізації: Україна, Польща, Росія, Білорусь, Румунія, Угорщина, Чехія, Словаччина, Австрія, Греція, Іспанія, Італія, Франція, Кіпр та інші.
Німеччини в цьому списку немає. Німецький документ іде з апостилем.
Список веде МЗС Болгарії, і він оновлюється. Перевіряти його варто на день угоди, а не з пам’яті — зокрема й тому, що практика в різних нотаріусів відрізняється.
Готове житло з ремонтом і меблями — вторинка біля моря.Що обов’язково має бути всередині
Довіреність на продаж — не загальний папір «довіряю представляти мої інтереси». Вона має бути конкретною.
У ній описується сам об’єкт: населений пункт, район, точна адреса, площа, межі, сусіди, кадастровий ідентифікатор. Так, щоб переплутати було неможливо.
Окремо прописуються повноваження: продати, підписати нотаріальний акт, отримати гроші, підписати документи в кадастрі. Окремо — ціна або мінімальна ціна, нижче за яку продавати не можна.
Наскільки це серйозно, показує реальна справа.
У 2008 році у 81-річної жінки в Софії вкрали гроші. Через два дні до неї підійшов чоловік, назвався поліцейським і сказав: щоб гроші повернули, треба підписати папери. Вона підписала. Папери виявилися довіреністю — і за нею «представник» продав її квартиру самому собі.
Апеляційний суд Софії визнав угоду недійсною. Однією з підстав стало те, що в довіреності не були вказані місто і квартал — квартира не була описана достатньо точно. Отже, продана була не та квартира, на яку давалися повноваження.
Верховний касаційний суд це рішення скасував із процесуальних причин і повернув справу назад, але по суті висловився прямо: якщо довіреність складена не в тій формі, якої вимагає закон, або за нею продали не той об’єкт, який у ній описаний, — представник діяв без повноважень.
Рішення № 52 від 14.05.2021 р. у цивільній справі № 4923/2019 р., ВКС, четверте цивільне відділення.
Мораль подвійна. Описувати об’єкт треба до останньої цифри. І довіреність — інструмент, яким можна розпорядитися вашою квартирою без вас, тому давати її будь-кому не можна.
Декларації: їх за вас ніхто не підпише
Ось місце, де спотикаються навіть ті, хто все зробив правильно з довіреністю.
Крім довіреності продавець підписує кілька декларацій. І ось головне: обставини в цих деклараціях не може задекларувати довірена особа — навіть якщо ви прямо їй це доручили. Продавець зобов’язаний засвідчити їх сам.
Що підписує продавець:
- Декларація про громадянство і цивільний стан. Ваш сімейний статус: чи були в шлюбі, коли укладений, коли розірваний, з ким. Важливо і те, яким був статус на момент купівлі квартири, і те, який він зараз.
- Декларація за податковим кодексом. З 3 травня 2024 року колишня довідка «у мене немає боргів» скасована. Замість неї продавець дає згоду на те, щоб нотаріус сам перевірив його електронно в болгарській податковій щодо непогашених боргів. Засвідчується у двох примірниках. Покупець цю декларацію не підписує.
- Декларація про те, що ви не є публічною політичною особою — за законом проти відмивання грошей. Її підписують обидві сторони.
Їх теж можна засвідчити в болгарському консульстві. Або в місцевого нотаріуса — але тоді з апостилем і легалізацією.
Окремо запам’ятайте дату. Декларація про громадянство і цивільний стан діє тільки до кінця календарного року, в якому її засвідчили. Засвідчили в грудні — у січні вона вже мертва, і все доведеться робити заново.
Практичний висновок: не починайте оформлення наприкінці грудня.
Переклад
Якщо документ складений не болгарською, потрібен переклад ліцензованим перекладачем, і підпис перекладача засвідчується нотаріально.
З 1 березня 2018 року це роблять нотаріуси по всій Болгарії, а не тільки МЗС у Софії, як було раніше. Стало помітно швидше.
Якщо ви йшли через консульство і документ одразу болгарською — цей пункт вас не стосується.
Скільки діє і як відкликати
Якщо в довіреності не написаний строк — вона безстрокова. Діє, поки ви живі і поки ви її не відкликали. Багато хто цього не знає і роками ходить із забутою довіреністю на руках у сторонньої людини.
Відкликається довіреність у тій самій формі, в якій давалася — тобто теж із нотаріальним засвідченням. Зробити це можна в будь-якого нотаріуса, не обов’язково в того, хто засвідчував.
І засвідчені, і відкликані довіреності болгарські нотаріуси вносять до єдиного електронного реєстру «Единство» при Нотаріальній палаті. Тобто відкликання видно всім нотаріусам країни.
Важлива деталь: одного походу до нотаріуса замало. Потрібен документ, з якого видно, на яку дату ви повідомили про відкликання самого довіреного. Або він підписує, що повідомлений, або йому надсилається нотаріальне запрошення.
Про гроші
Окремо пропишіть у довіреності, чи має право довірена особа отримувати гроші за квартиру.
Більшість продавців з-за кордону цього пункту уникають і просять переказ напряму на свій банківський рахунок. Це ваше право і це нормальна практика — покупцеві однаково, на який рахунок платити.
Коротко
Приїжджати не потрібно. Потрібно, щоб довіреність була засвідчена так, як вимагає болгарський закон, — і за підписом, і за змістом, одночасно.
Найнадійніший шлях — болгарське консульство у вашій країні, з текстом болгарською, підготовленим заздалегідь.
Декларації підписуєте особисто ви. Одна з них живе тільки до 31 грудня.
Об’єкт у довіреності описується до кадастрового номера.
Якщо ви продаєте квартиру в Болгарії, перебуваючи в іншій країні, ми беремо організацію угоди на себе — від підготовки тексту довіреності до дня в нотаріуса.
Якщо дивитесь новобудови — ось новобудови біля моря в Болгарії.На чому ґрунтується стаття
- Вимога засвідчити підпис і зміст одночасно — чл. 37 Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
- Повноваження болгарських консулів і вимога болгарської мови — чл. 84 Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД); Правилник за легализациите, заверките и преводите на документи и други книжа, чл. 1, ал. 1.
- Іноземний нотаріус засвідчує, як правило, тільки підпис — Ruskov und Kollegen, «Нотариални сделки чрез пълномощник. Упълномощаване от чужбина».
- Вимога окремого посвідчення змісту, апостиль і текст закону про повноваження іноземного нотаріуса — нотаріус Марієла Калоянова з посиланням на статтю проф. Николая Натова в «Нотариален бюлетин» Нотаріальної палати.
- Перелік країн, звільнених від легалізації за двосторонніми договорами — МВнР на Р България, довідка «Правна помощ»; Німеччина в списку відсутня.
- Декларації не можна підписати через довірену особу; перелік декларацій; строк дії декларації за чл. 25, ал. 8 ЗННД до кінця календарного року — Адвокатско дружество «Кънчев, Гичева, Марникас и партньори».
- Скасування декларації про відсутність боргів і перехід на електронну перевірку в НАП з 03.05.2024 — зміни в чл. 264 ДОПК; декларація за чл. 74, ал. 2, т. 1 ДОПК.
- Нотаріальне засвідчення підпису перекладача в нотаріусів з 01.03.2018 — чл. 21а Правилника за легализациите.
- Безстроковість довіреності, порядок відкликання, реєстр «Единство» — чл. 38, ал. 2 і чл. 41 ЗЗД.
- Судова справа — Решение № 52 от 14.05.2021 г. по гр. д. № 4923/2019 г., ВКС, IV гражданско отделение.
