Не е задължително да идвате на сделката. Апартамент в България може да се продаде, без нито веднъж да се качите на самолет — вместо вас пред нотариуса ще застане човек с пълномощно.
Но точно на пълномощното се спъват повече от половината такива продажби. Хората отиват при нотариус при себе си в Дюселдорф или Краков, плащат, получават красив документ с печат — а българският нотариус не го приема. Сделката спира, купувачът нервничи, а продавачът седи в чужбина и не разбира какво не е наред.
По-долу — какво точно не е наред и как да го направите правилно от първия път.
Защо обикновеното пълномощно не стига
Продажбата на апартамент в България се извършва във формата на нотариален акт. Законът казва: щом самата сделка изисква нотариална форма, то и пълномощното за нея трябва да бъде заверено по особен начин — нотариусът заверява не само подписа на този, който дава пълномощното, но и самия текст на документа. И прави това едновременно, с едно действие.
Ето в това «и текста също» е целият проблем.
Да завери подпис може всеки нотариус във всяка държава. Това е просто действие: човекът е дошъл, показал е паспорт, подписал се е пред нотариуса. Заверката на съдържанието е друго: нотариусът отговаря за това, което пише в документа.
Нотариусът в чужбина най-често заверява само подписа. Такова пълномощно българският нотариус няма да приеме и ще бъде прав.
Два работещи пътя
Първият — консулство или посолство на България. Българските консули имат право да заверяват и подписа, и съдържанието на документа. Това е точно каквото трябва. Плюс това такъв документ се смята за български: не се налага нито да се легализира, нито да се превежда, нито да му се слага апостил.
Едно условие, което се забравя: консулът заверява само документи, съставени на български език. Текстът на пълномощното трябва да го донесете със себе си вече готов и на български. Обикновено го изготвя адвокат или нотариус в България и ви го изпраща като файл.
Вторият — местен нотариус там, където живеете. Пътят е работещ, но с условия. Нотариусът трябва да завери подписа и отделно да удостовери съдържанието. След това върху документа се слага апостил. И българският нотариус има право да поиска текста на закона на съответната държава, от който да е видно, че тамошният нотариус има същите правомощия като българския.
Ако всички тези условия не могат да бъдат изпълнени едновременно — остава консулството.
Съветът е прост: преди да отидете при нотариус във вашата държава, попитайте българския нотариус, който ще води сделката, дали ще приеме такъв документ. Едно обаждане спестява две седмици.
Апостил: на кого е нужен и на кого не
Ако пълномощното е заверено в българското консулство — апостил изобщо не е нужен, въпросът е закрит.
Ако е при местен нотариус — зависи от държавата.
България има двустранни договори за правна помощ с цял ред държави и документите от тях са освободени от легализация: Украйна, Полша, Русия, Беларус, Румъния, Унгария, Чехия, Словакия, Австрия, Гърция, Испания, Италия, Франция, Кипър и други.
Германия не е в този списък. Немският документ върви с апостил.
Списъкът се води от МВнР на България и се обновява. Струва си да го проверите в деня на сделката, а не по памет — включително защото практиката при различните нотариуси се различава.
Готово жилище с ремонт и обзавеждане — апартаменти на вторичен пазар.Какво задължително трябва да има вътре
Пълномощното за продажба не е обща хартия «упълномощавам да представлява интересите ми». То трябва да е конкретно.
В него се описва самият имот: населено място, район, точен адрес, площ, граници, съседи, кадастрален идентификатор. Така, че да е невъзможно да се сбърка.
Отделно се изписват правомощията: да продаде, да подпише нотариалния акт, да получи парите, да подпише документи в кадастъра. Отделно — цената или минималната цена, под която не може да се продава.
Колко сериозно е това, показва един реален случай.
През 2008 година на 81-годишна жена в София ѝ откраднаха парите. Два дни по-късно при нея дойде човек, представи се за полицай и каза: за да ѝ върнат парите, трябва да подпише документи. Тя подписа. Документите се оказаха пълномощно — и по него «представителят» продаде апартамента ѝ на самия себе си.
Апелативният съд в София призна сделката за недействителна. Едно от основанията беше, че в пълномощното не бяха посочени градът и кварталът — апартаментът не беше описан достатъчно точно. Тоест продаден е бил не онзи апартамент, за който са дадени правомощията.
Върховният касационен съд отмени това решение по процесуални причини и върна делото обратно, но по същество се произнесе пряко: ако пълномощното не е съставено във формата, която законът изисква, или по него е продаден не имотът, който е описан в него, — представителят е действал без представителна власт.
Решение № 52 от 14.05.2021 г. по гражданско дело № 4923/2019 г., ВКС, четвърто гражданско отделение.
Поуката е двойна. Имотът трябва да се описва до последната цифра. И пълномощното е инструмент, с който може да се разпореди с апартамента ви без вас, затова не бива да се дава на когото и да е.
Декларациите: никой няма да ги подпише вместо вас
Ето мястото, където се спъват дори тези, които са направили всичко правилно с пълномощното.
Освен пълномощното продавачът подписва няколко декларации. И ето най-важното: обстоятелствата в тези декларации не могат да бъдат декларирани от пълномощника — дори ако изрично сте му го възложили. Продавачът е длъжен да ги завери лично.
Какво подписва продавачът:
- Декларация за гражданство и гражданско състояние. Вашият семеен статус: имало ли е брак, кога е сключен, кога е прекратен, с кого. Важно е и какъв е бил статусът към момента на покупката на апартамента, и какъв е сега.
- Декларация по данъчния кодекс. От 3 май 2024 година предишното удостоверение «нямам задължения» е отменено. Вместо него продавачът дава съгласие нотариусът сам да го провери по електронен път в НАП за непогасени задължения. Заверява се в два екземпляра. Купувачът не подписва тази декларация.
- Декларация, че не сте видна политическа личност — по закона срещу изпирането на пари. Нея я подписват и двете страни.
Тях също може да ги заверите в българското консулство. Или при местен нотариус — но тогава с апостил и легализация.
Отделно запомнете датата. Декларацията за гражданство и гражданско състояние важи само до края на календарната година, в която е заверена. Заверена през декември — през януари вече е мъртва и всичко трябва да се прави наново.
Практическият извод: не започвайте оформянето в края на декември.
Превод
Ако документът не е съставен на български, нужен е превод от лицензиран преводач, а подписът на преводача се заверява нотариално.
От 1 март 2018 година това го правят нотариусите в цяла България, а не само МВнР в София, както беше преди. Стана осезаемо по-бързо.
Ако сте минали през консулството и документът е направо на български — тази точка не ви засяга.
Колко време важи и как се оттегля
Ако в пълномощното не е записан срок — то е безсрочно. Действа, докато сте живи и докато не го оттеглите. Мнозина не знаят това и с години едно забравено пълномощно стои в ръцете на чужд човек.
Пълномощното се оттегля в същата форма, в която е дадено — тоест също с нотариална заверка. Това може да стане при всеки нотариус, не задължително при онзи, който го е заверил.
И заверените, и оттеглените пълномощни българските нотариуси вписват в единния електронен регистър «Единство» към Нотариалната камара. Тоест оттеглянето се вижда от всички нотариуси в страната.
Важна подробност: едно ходене при нотариус не е достатъчно. Нужен е документ, от който да е видно на коя дата сте уведомили за оттеглянето самия пълномощник. Или той подписва, че е уведомен, или му се изпраща нотариална покана.
За парите
Отделно запишете в пълномощното дали пълномощникът има право да получава парите за апартамента.
Повечето продавачи от чужбина избягват тази точка и молят преводът да е директно по тяхната банкова сметка. Това е ваше право и е нормална практика — на купувача му е все едно по коя сметка ще плати.
Накратко
Не е нужно да идвате. Нужно е пълномощното да бъде заверено така, както изисква българският закон — и по подписа, и по съдържанието, едновременно.
Най-сигурният път е българското консулство във вашата държава, с текст на български, подготвен предварително.
Декларациите подписвате лично вие. Една от тях живее само до 31 декември.
Имотът в пълномощното се описва до кадастралния номер.
Ако продавате апартамент в България, докато сте в друга държава, ние поемаме организацията на сделката — от изготвянето на текста на пълномощното до деня при нотариуса.
Ако гледате ново строителство — вижте новото строителство край морето в България.На какво се основава статията
- Изискването подписът и съдържанието да се заверят едновременно — чл. 37 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
- Правомощията на българските консули и изискването за български език — чл. 84 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД); Правилник за легализациите, заверките и преводите на документи и други книжа, чл. 1, ал. 1.
- Чуждестранният нотариус заверява по правило само подписа — Ruskov und Kollegen, «Нотариални сделки чрез пълномощник. Упълномощаване от чужбина».
- Изискването за отделно удостоверяване на съдържанието, апостил и текст на закона за правомощията на чуждестранния нотариус — нотариус Мариела Калоянова с позоваване на статия на проф. Николай Натов в «Нотариален бюлетин» на Нотариалната камара.
- Списък на държавите, освободени от легализация по двустранни договори — МВнР на Р България, справка «Правна помощ»; Германия липсва в списъка.
- Декларациите не могат да се подпишат чрез пълномощник; списък на декларациите; срок на действие на декларацията по чл. 25, ал. 8 ЗННД до края на календарната година — Адвокатско дружество «Кънчев, Гичева, Марникас и партньори».
- Отмяна на декларацията за липса на задължения и преминаване към електронна проверка в НАП от 03.05.2024 — изменения в чл. 264 ДОПК; декларация по чл. 74, ал. 2, т. 1 ДОПК.
- Нотариална заверка на подписа на преводача при нотариусите от 01.03.2018 — чл. 21а от Правилника за легализациите.
- Безсрочност на пълномощното, ред за оттегляне, регистър «Единство» — чл. 38, ал. 2 и чл. 41 ЗЗД.
- Съдебно дело — Решение № 52 от 14.05.2021 г. по гр. д. № 4923/2019 г., ВКС, IV гражданско отделение.
