Przyjazd na transakcję nie jest konieczny. Mieszkanie w Bułgarii można sprzedać, ani razu nie wsiadając do samolotu — u notariusza stanie za Ciebie osoba z pełnomocnictwem.
Ale to właśnie na pełnomocnictwie potyka się ponad połowa takich sprzedaży. Ludzie idą do notariusza u siebie w Düsseldorfie albo w Krakowie, płacą, dostają ładny dokument z pieczęcią — a bułgarski notariusz go nie przyjmuje. Transakcja staje, kupujący się denerwuje, a sprzedający siedzi za granicą i nie rozumie, co jest nie tak.
Poniżej — co dokładnie jest nie tak i jak zrobić to dobrze za pierwszym razem.
Dlaczego zwykłe pełnomocnictwo nie wystarczy
Sprzedaż mieszkania w Bułgarii odbywa się w formie aktu notarialnego. Prawo mówi: jeśli sama czynność wymaga formy notarialnej, to i pełnomocnictwo do niej musi być poświadczone w szczególny sposób — notariusz poświadcza nie tylko podpis osoby, która pełnomocnictwa udziela, ale i samą treść dokumentu. I robi to jednocześnie, jedną czynnością.
I właśnie w tym „i treść też” tkwi cały problem.
Poświadczyć podpis potrafi każdy notariusz w każdym kraju. To prosta czynność: człowiek przyszedł, pokazał paszport, podpisał się przy notariuszu. Poświadczenie treści to co innego: notariusz odpowiada za to, co w dokumencie napisano.
Notariusz za granicą najczęściej poświadcza wyłącznie podpis. Takiego pełnomocnictwa bułgarski notariusz nie przyjmie — i będzie miał rację.
Dwie drogi, które działają
Pierwsza — konsulat lub ambasada Bułgarii. Bułgarscy konsulowie mają prawo poświadczać i podpis, i treść dokumentu. To dokładnie to, czego trzeba. Do tego taki dokument uchodzi za bułgarski: nie trzeba go ani legalizować, ani tłumaczyć, ani opatrywać apostille.
Jeden warunek, o którym się zapomina: konsul poświadcza wyłącznie dokumenty sporządzone w języku bułgarskim. Treść pełnomocnictwa trzeba przywieźć ze sobą gotową i po bułgarsku. Zwykle pisze ją adwokat albo notariusz w Bułgarii i przysyła plikiem.
Druga — miejscowy notariusz tam, gdzie mieszkasz. Droga działa, ale pod warunkami. Notariusz musi poświadczyć podpis i osobno poświadczyć treść dokumentu. Dopiero potem na dokument nakłada się apostille. A bułgarski notariusz ma prawo zażądać tekstu ustawy danego kraju, z którego widać, że tamtejszy notariusz ma takie same uprawnienia jak bułgarski.
Jeśli wszystkich tych warunków nie da się spełnić naraz — zostaje konsulat.
Rada jest prosta: zanim pójdziesz do notariusza u siebie w kraju, zapytaj bułgarskiego notariusza, który poprowadzi transakcję, czy przyjmie taki dokument. Jeden telefon oszczędza dwa tygodnie.
Apostille: komu potrzebne, a komu nie
Jeśli pełnomocnictwo poświadczono w bułgarskim konsulacie — apostille nie jest potrzebne w ogóle, temat zamknięty.
Jeśli u miejscowego notariusza — zależy od kraju.
Bułgaria ma dwustronne umowy o pomocy prawnej z całym szeregiem państw i dokumenty z nich są zwolnione z legalizacji: Ukraina, Polska, Rosja, Białoruś, Rumunia, Węgry, Czechy, Słowacja, Austria, Grecja, Hiszpania, Włochy, Francja, Cypr i inne.
Niemiec na tej liście nie ma. Niemiecki dokument idzie z apostille.
Listę prowadzi MSZ Bułgarii i bywa ona aktualizowana. Warto sprawdzić ją na dzień transakcji, a nie z pamięci — także dlatego, że praktyka poszczególnych notariuszy bywa różna.
Gotowe mieszkania z remontem i meblami — mieszkania z rynku wtórnego.Co koniecznie musi się w nim znaleźć
Pełnomocnictwo do sprzedaży to nie ogólny papier „upoważniam do reprezentowania moich interesów”. Musi być konkretne.
Opisuje się w nim samą nieruchomość: miejscowość, dzielnicę, dokładny adres, powierzchnię, granice, sąsiadów, identyfikator katastralny. Tak, żeby pomylić się nie było jak.
Osobno wypisuje się uprawnienia: sprzedać, podpisać akt notarialny, odebrać pieniądze, podpisać dokumenty w katastrze. Osobno — cenę albo cenę minimalną, poniżej której sprzedać nie wolno.
Jak poważna to sprawa, pokazuje prawdziwa historia sądowa.
W 2008 roku 81-letniej kobiecie w Sofii ukradziono pieniądze. Dwa dni później podszedł do niej mężczyzna, przedstawił się jako policjant i powiedział: żeby odzyskać pieniądze, trzeba podpisać papiery. Podpisała. Papiery okazały się pełnomocnictwem — i na jego podstawie „pełnomocnik” sprzedał jej mieszkanie samemu sobie.
Sąd apelacyjny w Sofii uznał transakcję za nieważną. Jedną z podstaw było to, że w pełnomocnictwie nie wskazano miasta ani dzielnicy — mieszkanie nie zostało opisane dostatecznie dokładnie. A więc sprzedano nie to mieszkanie, do którego udzielono umocowania.
Najwyższy Sąd Kasacyjny uchylił to orzeczenie z przyczyn proceduralnych i zwrócił sprawę do ponownego rozpoznania, ale co do istoty wypowiedział się wprost: jeśli pełnomocnictwo sporządzono w innej formie niż wymaga prawo albo sprzedano na jego podstawie inną nieruchomość niż w nim opisana — pełnomocnik działał bez umocowania.
Orzeczenie nr 52 z 14.05.2021 r. w sprawie cywilnej nr 4923/2019, ВКС, czwarty wydział cywilny.
Morał jest podwójny. Nieruchomość trzeba opisać co do ostatniej cyfry. I pełnomocnictwo to narzędzie, którym można rozporządzić Twoim mieszkaniem bez Ciebie — dlatego nie daje się go byle komu.
Deklaracje: za Ciebie nikt ich nie podpisze
To miejsce, na którym potykają się nawet ci, którzy z pełnomocnictwem zrobili wszystko jak trzeba.
Poza pełnomocnictwem sprzedający podpisuje kilka deklaracji. I najważniejsze: okoliczności z tych deklaracji nie może zadeklarować pełnomocnik — nawet jeśli wprost mu to powierzyłeś. Sprzedający musi poświadczyć je osobiście.
Co podpisuje sprzedający:
- Deklaracja o obywatelstwie i stanie cywilnym. Twój stan cywilny: czy byłeś w związku małżeńskim, kiedy został zawarty, kiedy rozwiązany, z kim. Ważne jest i to, jaki był stan w chwili zakupu mieszkania, i to, jaki jest teraz.
- Deklaracja z kodeksu podatkowego. Od 3 maja 2024 roku dawne zaświadczenie „nie mam długów” zostało zniesione. Zamiast niego sprzedający daje zgodę na to, by notariusz sam sprawdził go elektronicznie w bułgarskim urzędzie skarbowym pod kątem niespłaconych zobowiązań. Poświadcza się ją w dwóch egzemplarzach. Kupujący tej deklaracji nie podpisuje.
- Deklaracja o tym, że nie jesteś osobą zajmującą eksponowane stanowisko polityczne — z ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy. Podpisują ją obie strony.
Je również można poświadczyć w bułgarskim konsulacie. Albo u miejscowego notariusza — ale wtedy z apostille i legalizacją.
Osobno zapamiętaj datę. Deklaracja o obywatelstwie i stanie cywilnym jest ważna tylko do końca roku kalendarzowego, w którym ją poświadczono. Poświadczona w grudniu — w styczniu jest już martwa i wszystko trzeba robić od nowa.
Wniosek praktyczny: nie zaczynaj formalności pod koniec grudnia.
Tłumaczenie
Jeśli dokument sporządzono nie po bułgarsku, potrzebne jest tłumaczenie przez licencjonowanego tłumacza, a podpis tłumacza poświadcza się notarialnie.
Od 1 marca 2018 roku robią to notariusze w całej Bułgarii, a nie tylko MSZ w Sofii, jak było wcześniej. Zrobiło się wyraźnie szybciej.
Jeśli szedłeś przez konsulat i dokument od razu jest po bułgarsku — ten punkt Cię nie dotyczy.
Jak długo działa i jak je odwołać
Jeśli w pełnomocnictwie nie wpisano terminu — jest ono bezterminowe. Działa, dopóki żyjesz i dopóki go nie odwołasz. Wielu o tym nie wie i latami zostawia zapomniane pełnomocnictwo w rękach obcej osoby.
Pełnomocnictwo odwołuje się w tej samej formie, w jakiej zostało udzielone — czyli też z poświadczeniem notarialnym. Można to zrobić u dowolnego notariusza, niekoniecznie u tego, który je poświadczał.
I poświadczone, i odwołane pełnomocnictwa bułgarscy notariusze wpisują do jednolitego rejestru elektronicznego „Единство” przy Izbie Notarialnej. Czyli odwołanie widzą wszyscy notariusze w kraju.
Ważny szczegół: jedna wizyta u notariusza to za mało. Potrzebny jest dokument, z którego widać, z jaką datą powiadomiłeś o odwołaniu samego pełnomocnika. Albo podpisuje on, że został powiadomiony, albo wysyła się do niego wezwanie notarialne.
O pieniądzach
Osobno wpisz w pełnomocnictwie, czy pełnomocnik ma prawo odbierać pieniądze za mieszkanie.
Większość sprzedających z zagranicy tego punktu unika i prosi o przelew bezpośrednio na własne konto bankowe. To Twoje prawo i normalna praktyka — kupującemu jest obojętne, na jakie konto płaci.
W skrócie
Przyjeżdżać nie trzeba. Trzeba, żeby pełnomocnictwo było poświadczone tak, jak wymaga bułgarskie prawo — i co do podpisu, i co do treści, jednocześnie.
Najpewniejsza droga to bułgarski konsulat w Twoim kraju, z tekstem po bułgarsku przygotowanym z wyprzedzeniem.
Deklaracje podpisujesz osobiście. Jedna z nich żyje tylko do 31 grudnia.
Nieruchomość w pełnomocnictwie opisuje się aż do numeru katastralnego.
Jeśli sprzedajesz mieszkanie w Bułgarii, będąc w innym kraju, organizację transakcji bierzemy na siebie — od przygotowania treści pełnomocnictwa po dzień u notariusza.
Jak pracujemy ze sprzedającymi
Jeśli patrzysz na nowe budownictwo — oto nowe mieszkania nad morzem w Bułgarii.Na czym opiera się ten artykuł
- Wymóg jednoczesnego poświadczenia podpisu i treści — art. 37 Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
- Uprawnienia bułgarskich konsulów i wymóg języka bułgarskiego — art. 84 Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД); Правилник за легализациите, заверките и преводите на документи и други книжа, art. 1, ust. 1.
- Zagraniczny notariusz poświadcza z reguły tylko podpis — Ruskov und Kollegen, „Нотариални сделки чрез пълномощник. Упълномощаване от чужбина”.
- Wymóg osobnego poświadczenia treści, apostille i tekst ustawy o uprawnieniach zagranicznego notariusza — notariusz Mariela Kałojanowa, z powołaniem na artykuł prof. Nikołaja Natowa w „Нотариален бюлетин” Izby Notarialnej.
- Lista państw zwolnionych z legalizacji na podstawie umów dwustronnych — МВнР на Р България, informacja „Правна помощ”; Niemiec na liście nie ma.
- Deklaracji nie można podpisać przez pełnomocnika; wykaz deklaracji; ważność deklaracji z art. 25, ust. 8 ЗННД do końca roku kalendarzowego — Адвокатско дружество „Кънчев, Гичева, Марникас и партньори”.
- Zniesienie deklaracji o braku długów i przejście na sprawdzanie elektroniczne w НАП od 03.05.2024 — zmiany w art. 264 ДОПК; deklaracja z art. 74, ust. 2, pkt 1 ДОПК.
- Notarialne poświadczenie podpisu tłumacza u notariuszy od 01.03.2018 — art. 21а Правилника за легализациите.
- Bezterminowość pełnomocnictwa, tryb odwołania, rejestr „Единство” — art. 38, ust. 2 i art. 41 ЗЗД.
- Sprawa sądowa — Решение № 52 от 14.05.2021 г. по гр. д. № 4923/2019 г., ВКС, IV гражданско отделение.
