Приезжать на сделку не обязательно. Квартиру в Болгарии можно продать, ни разу не сев в самолёт — за вас у нотариуса будет стоять человек с доверенностью.
Но именно на доверенности спотыкается больше половины таких продаж. Люди идут к нотариусу у себя в Дюссельдорфе или Кракове, платят, получают красивый документ с печатью — а болгарский нотариус его не принимает. Сделка встаёт, покупатель нервничает, а продавец сидит за границей и не понимает, что не так.
Ниже — что именно не так и как сделать правильно с первого раза.
Почему обычной доверенности недостаточно
Продажа квартиры в Болгарии проходит в форме нотариального акта. Закон говорит: если сама сделка требует нотариальной формы, то и доверенность на неё должна быть заверена особым образом — нотариус заверяет не только подпись того, кто доверенность даёт, но и сам текст документа. И делает это одновременно, одним действием.
Вот в этом «и текст тоже» вся проблема.
Заверить подпись умеет любой нотариус в любой стране. Это простое действие: человек пришёл, показал паспорт, расписался при нотариусе. Заверка содержания — другое: нотариус отвечает за то, что написано в документе.
Нотариус за границей чаще всего заверяет только подпись. Такую доверенность болгарский нотариус не примет, и он будет прав.
Два рабочих пути
Первый — консульство или посольство Болгарии. Болгарские консулы имеют право заверять и подпись, и содержание документа. Это ровно то, что нужно. Плюс такой документ считается болгарским: его не надо ни легализовать, ни переводить, ни ставить апостиль.
Одно условие, о котором забывают: консул заверяет только документы, составленные на болгарском языке. Текст доверенности надо привезти с собой уже готовым и по-болгарски. Обычно его пишет адвокат или нотариус в Болгарии и присылает вам файлом.
Второй — местный нотариус там, где вы живёте. Путь рабочий, но с условиями. Нотариус должен заверить подпись и отдельно удостоверить содержание. После этого на документ ставится апостиль. И болгарский нотариус вправе потребовать текст закона той страны, из которого видно, что тамошний нотариус имеет такие же полномочия, как болгарский.
Если все эти условия одновременно выполнить не получается — остаётся консульство.
Совет простой: прежде чем идти к нотариусу у себя в стране, спросите болгарского нотариуса, который будет вести сделку, примет ли он такой документ. Один звонок экономит две недели.
Апостиль: кому нужен, кому нет
Если доверенность заверена в болгарском консульстве — апостиль не нужен вообще, вопрос закрыт.
Если у местного нотариуса — зависит от страны.
У Болгарии есть двусторонние договоры о правовой помощи с целым рядом стран, и документы из них освобождены от легализации: Украина, Польша, Россия, Беларусь, Румыния, Венгрия, Чехия, Словакия, Австрия, Греция, Испания, Италия, Франция, Кипр и другие.
Германии в этом списке нет. Немецкий документ идёт с апостилем.
Список ведёт МИД Болгарии, и он обновляется. Проверять его стоит на день сделки, а не по памяти — в том числе потому, что практика у разных нотариусов отличается.
Готовое жильё с ремонтом и мебелью — вторичка у моря.Что обязательно должно быть внутри
Доверенность на продажу — не общая бумага «доверяю представлять мои интересы». Она должна быть конкретной.
В ней описывается сам объект: населённый пункт, район, точный адрес, площадь, границы, соседи, кадастровый идентификатор. Так, чтобы перепутать было невозможно.
Отдельно прописываются полномочия: продать, подписать нотариальный акт, получить деньги, подписать документы в кадастре. Отдельно — цена или минимальная цена, ниже которой продавать нельзя.
Насколько это серьёзно, показывает реальное дело.
В 2008 году у 81-летней женщины в Софии украли деньги. Через два дня к ней подошёл человек, представился полицейским и сказал: чтобы деньги вернули, надо подписать бумаги. Она подписала. Бумаги оказались доверенностью — и по ней «представитель» продал её квартиру самому себе.
Апелляционный суд Софии признал сделку недействительной. Одним из оснований стало то, что в доверенности не были указаны город и квартал — квартира не была описана достаточно точно. Значит, продана была не та квартира, на которую давались полномочия.
Верховный кассационный суд это решение отменил по процессуальным причинам и вернул дело обратно, но по сути высказался прямо: если доверенность составлена не в той форме, которую требует закон, или по ней продали не тот объект, который в ней описан, — представитель действовал без полномочий.
Решение № 52 от 14.05.2021 г. по гражданскому делу № 4923/2019 г., ВКС, четвёртое гражданское отделение.
Мораль двойная. Описывать объект надо до последней цифры. И доверенность — инструмент, которым можно распорядиться вашей квартирой без вас, поэтому давать её кому попало нельзя.
Декларации: их за вас никто не подпишет
Вот место, где спотыкаются даже те, кто всё сделал правильно с доверенностью.
Кроме доверенности продавец подписывает несколько деклараций. И вот главное: обстоятельства в этих декларациях не может задекларировать доверенное лицо — даже если вы прямо ему это доверили. Продавец обязан заверить их сам.
Что подписывает продавец:
- Декларация о гражданстве и гражданском состоянии. Ваш семейный статус: были ли в браке, когда заключён, когда расторгнут, с кем. Важно и то, каким был статус в момент покупки квартиры, и то, какой он сейчас.
- Декларация по налоговому кодексу. С 3 мая 2024 года прежняя справка «у меня нет долгов» отменена. Вместо неё продавец даёт согласие на то, чтобы нотариус сам проверил его электронно в болгарской налоговой на предмет непогашенных долгов. Заверяется в двух экземплярах. Покупатель эту декларацию не подписывает.
- Декларация о том, что вы не являетесь публичным политическим лицом — по закону против отмывания денег. Её подписывают обе стороны.
Их тоже можно заверить в болгарском консульстве. Или у местного нотариуса — но тогда с апостилем и легализацией.
Отдельно запомните дату. Декларация о гражданстве и гражданском состоянии действует только до конца календарного года, в котором её заверили. Заверили в декабре — в январе она уже мертва, и всё придётся делать заново.
Практический вывод: не начинайте оформление в конце декабря.
Перевод
Если документ составлен не на болгарском, нужен перевод лицензированным переводчиком, и подпись переводчика заверяется нотариально.
С 1 марта 2018 года это делают нотариусы по всей Болгарии, а не только МИД в Софии, как было раньше. Стало заметно быстрее.
Если вы шли через консульство и документ сразу на болгарском — этот пункт вас не касается.
Сколько действует и как отозвать
Если в доверенности не написан срок — она бессрочная. Действует, пока вы живы и пока вы её не отозвали. Многие этого не знают и годами ходят с забытой доверенностью на руках у постороннего человека.
Отзывается доверенность в той же форме, в какой давалась — то есть тоже с нотариальной заверкой. Сделать это можно у любого нотариуса, не обязательно у того, кто заверял.
И заверенные, и отозванные доверенности болгарские нотариусы вносят в единый электронный реестр «Единство» при Нотариальной палате. То есть отзыв виден всем нотариусам страны.
Важная деталь: одного похода к нотариусу мало. Нужен документ, из которого видно, на какую дату вы уведомили об отзыве самого доверенного. Либо он подписывает, что уведомлён, либо ему направляется нотариальное приглашение.
Про деньги
Отдельно пропишите в доверенности, имеет ли право доверенное лицо получать деньги за квартиру.
Большинство продавцов из-за границы этого пункта избегают и просят перевод напрямую на свой банковский счёт. Это ваше право и это нормальная практика — покупателю всё равно, на какой счёт платить.
Коротко
Приезжать не нужно. Нужно, чтобы доверенность была заверена так, как требует болгарский закон, — и по подписи, и по содержанию, одновременно.
Самый надёжный путь — болгарское консульство в вашей стране, с текстом на болгарском, подготовленным заранее.
Декларации подписываете лично вы. Одна из них живёт только до 31 декабря.
Объект в доверенности описывается до кадастрового номера.
Если вы продаёте квартиру в Болгарии, находясь в другой стране, мы берём организацию сделки на себя — от подготовки текста доверенности до дня у нотариуса.
Если смотрите стройку — вот новостройки у моря в Болгарии.На чём основана статья
- Требование заверить подпись и содержание одновременно — чл. 37 Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
- Полномочия болгарских консулов и требование болгарского языка — чл. 84 Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД); Правилник за легализациите, заверките и преводите на документи и други книжа, чл. 1, ал. 1.
- Иностранный нотариус заверяет, как правило, только подпись — Ruskov und Kollegen, «Нотариални сделки чрез пълномощник. Упълномощаване от чужбина».
- Требование отдельного удостоверения содержания, апостиль и текст закона о полномочиях иностранного нотариуса — нотариус Мариела Калоянова со ссылкой на статью проф. Николая Натова в «Нотариален бюлетин» Нотариальной палаты.
- Список стран, освобождённых от легализации по двусторонним договорам — МВнР на Р България, справка «Правна помощ»; Германия в списке отсутствует.
- Декларации нельзя подписать через доверенное лицо; перечень деклараций; срок действия декларации по чл. 25, ал. 8 ЗННД до конца календарного года — Адвокатско дружество «Кънчев, Гичева, Марникас и партньори».
- Отмена декларации об отсутствии долгов и переход на электронную проверку в НАП с 03.05.2024 — изменения в чл. 264 ДОПК; декларация по чл. 74, ал. 2, т. 1 ДОПК.
- Нотариальная заверка подписи переводчика у нотариусов с 01.03.2018 — чл. 21а Правилника за легализациите.
- Бессрочность доверенности, порядок отзыва, реестр «Единство» — чл. 38, ал. 2 и чл. 41 ЗЗД.
- Судебное дело — Решение № 52 от 14.05.2021 г. по гр. д. № 4923/2019 г., ВКС, IV гражданско отделение.
