Co trzecie pytanie w korespondencji brzmi tak samo: „Czy są raty?”. I prawie zawsze człowiek ma na myśli kredyt hipoteczny: bierzesz klucze, mieszkasz, płacisz dziesięć lat. W Bułgarii to słowo znaczy zupełnie co innego, a ta różnica kosztuje.
Czym to jest naprawdę
Płatność ratalna od dewelopera to harmonogram wpłat za mieszkanie w budowie. Bank w tym schemacie nie uczestniczy w ogóle: nie ma wniosku, nie ma zaświadczenia o dochodach, nie ma odsetek od kredytu. Podpisujesz umowę przedwstępną, wpłacasz pierwszą ratę i dalej płacisz częściami. Ostatnia wpłata prawie zawsze przypada na moment, w którym budynek jest gotowy i odbierasz dokumenty.
Czyli długość rat to nie „ile lat wygodnie mi płacić”. To „ile zostało do końca budowy”. Odbiór za dwa lata — raty na dwa lata. Odbiór za dwa miesiące — całą kwotę trzeba zamknąć w dwa miesiące.
Wpłata własna: od 30 do 45 procent
To główna liczba i u każdego jest inna. W inwestycjach nad morzem, z którymi pracujemy, wpłata własna wygląda teraz tak: Magnolia w Słonecznym Brzegu — od 30 procent, Aura w Nesebyrze — 30 procent, Aura Residence w Rawdzie — 40 procent w budynku A i 45 w budynku B.
Zwróć uwagę: dwa budynki tej samej inwestycji, a warunki różne. Harmonogram płatności sprawdza się dla konkretnego budynku, a nie dla nazwy dewelopera.
Osobno stoi rezerwacja. Część deweloperów zdejmuje mieszkanie ze sprzedaży za stałą kwotę jeszcze przed podpisaniem umowy — 2000 euro w J’adore i w Fairview Vlas. Te pieniądze wchodzą do wpłaty własnej, a nie doliczają się do ceny.
Dwa typy harmonogramu i zachowują się inaczej
Harmonogram według etapów budowy. Aura w Nesebyrze: 30 procent przy podpisaniu umowy przedwstępnej, 15 na poziomie zero, 15 gdy budowa dojdzie do twojego piętra, 20 przy Akcie 14, 15 przy Akcie 15 i ostatnie 5 przy Akcie 16. Co znaczą te akty, opisałam w osobnym artykule — bez Aktu 16 budynek nie jest uznawany za mieszkalny.
Harmonogram według kalendarza. Fairview Vlas w Sveti Vlas: zadatek 2000 euro, do 50 procent w ciągu jednego miesiąca, 30 procent w październiku, pozostałe 20 przy przeniesieniu własności w grudniu.
Różnica jest zasadnicza. Jeśli płatności są powiązane z etapami i budowa stanie, twoje wpłaty też się przesuwają — płacisz za efekt, który widzisz. Jeśli są powiązane z datami, w umowie stoją konkretne liczby i nie przesuną się dlatego, że dźwig stał trzy miesiące.
Nie każde raty są długie
Najczęstsza pułapka. Ładna fraza „raty bez odsetek” może znaczyć to: Aura Residence, budynek A — 40 procent przy podpisaniu i kolejne 40 procent po półtora miesiąca. Osiemdziesiąt procent ceny mieszkania wychodzi w sześć tygodni.
Formalnie to raty. W istocie to prawie pełna zapłata od razu. Dlatego pytanie „czy są raty?” jest bezużyteczne. Pożyteczne pytanie brzmi: „proszę pokazać harmonogram płatności dla tego mieszkania”.
Bywają też raty po odbiorze budynku
Bywają i to jest właśnie to, czego ludzie zwykle szukają, ale zdarza się rzadko i kosztuje. W inwestycjach Magnolia: wpłata własna od 30 procent, pierwszy rok rat bez odsetek, a dalej za każdy kolejny rok cena rośnie o tysiąc euro. Rozłożone na trzy lata — płacisz o dwa tysiące więcej.
Nie ma tu żadnego oszustwa, deweloper po prostu wycenia wartość pieniądza w czasie. Ale „zero procent na trzy lata” i „zero procent na pierwszy rok” to różne oferty, a reklama często je myli.
O co zapytać, zanim podpiszesz
Po pierwsze. Z czym powiązane są płatności — z datami kalendarzowymi czy z etapami budowy.
Po drugie. Czy cena się zmienia, jeśli rozłożyć płatność, i o ile.
Po trzecie. Co się dzieje przy spóźnionej racie — ten punkt jest w umowie i trzeba go przeczytać przed podpisem, a nie po.
Po czwarte. Co wchodzi w podaną cenę: wykończenie, meble, miejsce parkingowe. Miejsce parkingowe deweloperzy prawie zawsze sprzedają osobno i tylko kupującym mieszkania.
Krótko
Raty w Bułgarii to nie kredyt, tylko sposób rozłożenia płatności na czas budowy. Wpłata własna od 30 do 45 procent, reszta częściami, bank niepotrzebny. Długość rat wyznacza termin odbioru budynku, a nie twoje życzenie. A dwa budynki tej samej inwestycji mogą mieć różne warunki, więc harmonogram sprawdza się dla konkretnego mieszkania.
Nowe inwestycje nad morzem z ratami od dewelopera, od najtańszych: zobacz wybór.
Jeśli potrzebujesz wyliczenia dla konkretnej opcji — napisz, policzę razem z harmonogramem płatności.
