Człowiek liczy pieniądze przed zakupem mieszkania nad morzem tak: cena plus notariusz plus meble. I na tym się zatrzymuje.
Potem przychodzi luty, przychodzi rachunek od firmy zarządzającej i okazuje się, że samo posiadanie kosztuje co roku. Nawet jeśli ani razu tam nie pojechaliście.
Czym jest opłata eksploatacyjna
To zapłata dla firmy zarządzającej za utrzymanie osiedla. Liczy się ją nie od mieszkania, tylko od metra kwadratowego powierzchni całkowitej, i pobiera z góry za rok.
Wzór jest prosty: wasze metry kwadratowe razy stawka. Stawka jest jedna dla wszystkich mieszkań na osiedlu, więc im więcej metrów, tym więcej płacicie.
Ile to jest w pieniądzach
Na obiektach, które przechodzą przez nas, stawka mieści się w przedziale od 8 do 15 euro za metr kwadratowy rocznie. To nasza obserwacja rynku wybrzeża, a nie norma prawna: każde osiedle ustala cyfrę samo.
Co to znaczy na rękę. Kawalerka 45 metrów przy stawce 10 euro to 450 euro rocznie. Dwupokojowe 70 metrów przy stawce 12 to 840 euro rocznie.
Najdroższe w utrzymaniu są osiedla z dużą infrastrukturą: baseny, ochrona po obwodzie, windy, zieleń, plac zabaw. To wszystko ktoś myje, naprawia i kosi, a właściciele płacą za to wspólnie.
Podatek od nieruchomości to co innego
Opłatę eksploatacyjną płaci się osiedlu. A podatek od nieruchomości i opłatę za wywóz śmieci płaci się gminie, czyli lokalnej administracji. Jedno nie zastępuje drugiego.
Podatek liczy się nie od kwoty, za którą kupiliście mieszkanie, tylko od wyceny podatkowej — to osobna oficjalna cyfra, którą wydaje gmina. Zwykle jest wyraźnie niższa od ceny rynkowej.
Stawka wynosi od 0,1 do 4,5 promila tej wyceny, a każda rada gminy wybiera swoją w tym przedziale.
Gotowe mieszkania z remontem i meblami — mieszkania z rynku wtórnego.
Dopłaty kurortowej nie ma, choć ją wprowadzano
Od 1 stycznia 2019 roku Bułgaria wprowadziła osobną wyższą stawkę dla mieszkań w kurortach o znaczeniu krajowym — od 5 do 7 promila. Wielokrotnie więcej niż zwykle.
Przepis przetrwał niecałe cztery miesiące. 9 kwietnia 2019 roku Trybunał Konstytucyjny uznał go za niezgodny z konstytucją i uchylił.
Dlatego dziś mieszkanie w Sveti Vlas i mieszkanie w dzielnicy mieszkaniowej Burgas liczone są w tym samym przedziale. Osobnego podatku kurortowego w Bułgarii nie ma.
Uczciwy minus
Opłata rośnie. Nie co roku i nie gwałtownie, ale przez pięć lat zwykle podskakuje, zwłaszcza tam, gdzie jest basen i winda.
I nie da się jej po prostu nie płacić. Dług nie znika, narasta na mieszkaniu, i prędzej czy później firma idzie z nim do sądu. Sprzedaż mieszkania z wiszącym długiem też jest trudna — kupujący to zobaczy.
O co zapytać przed transakcją
Trzy pytania zamykają temat. Ile kosztuje metr kwadratowy rocznie. Co dokładnie wchodzi w tę kwotę. Czy opłatę podnoszono przez ostatnie trzy lata i o ile.
Porządna firma zarządzająca odpowiada na to od razu i pisemnie. Mglista odpowiedź to też odpowiedź.
Właściwy sposób liczenia zakupu nad morzem to dodać do ceny mieszkania roczne utrzymanie i spojrzeć na tę sumę spokojnie. Wtedy lutowy rachunek nie będzie niespodzianką.
Wszystkie aktualne oferty — mieszkania w Słonecznym Brzegu. Ceny, metraż i piętra w katalogu.
