Налоги на недвижимость в Болгарии 2026: полный гид
Меня спрашивают об этом почти каждый день. “Vikki, а сколько я буду платить налогов?” — и часто выясняется, что человек боится чего-то несуществующего, а о реальных платежах не знает ничего.
В этой статье я разберу все налоги и сборы, которые касаются иностранного владельца недвижимости в Болгарии: при покупке, при владении, при сдаче в аренду и при продаже. Плюс — отдельный блок о том, как платить, если вы живёте не в Болгарии.
Важная новость 2026 года: с 1 января Болгария перешла на евро. Все налоги, квитанции и административные документы теперь только в евро. Фиксированный курс конвертации — 1,95583 лева за 1 евро. Это упростило жизнь всем, кто держит деньги не в леве.
Налог при покупке недвижимости
Когда вы подписываете нотариальный акт и становитесь собственником, три платежа происходят одновременно: муниципальный налог, нотариальная пошлина и регистрационный сбор. Разберём каждый.
Муниципальный налог на приобретение (прехвърляне)
Это местный налог, который платится в бюджет муниципалитета. Размер устанавливает каждый муниципалитет самостоятельно — в диапазоне от 0,1% до 3%.
Для тех, кто покупает в моём регионе: муниципалитет Несебр (куда входят Святой Влас, Солнечный берег, Равда, Обзор) установил ставку 3% от суммы сделки. Именно от суммы, зафиксированной в нотариальном акте, — не от кадастровой стоимости.
Платит, как правило, покупатель. Формально по закону стороны договариваются сами — но на практике это всегда покупатель.
Нотариальная пошлина
Нотариус в Болгарии — государственный тариф, прогрессивная шкала. Чем дороже объект, тем меньше процент. На типичную квартиру стоимостью €50 000–€80 000 рассчитывайте на 0,4%–1,2% от цены. К этой сумме добавляется НДС 20% на нотариальную услугу.
Простой пример: квартира за €60 000, нотариальная пошлина ~€360–€540 + НДС.
Регистрационный сбор Агентства по вписванням
Фиксированная ставка — 0,1% от стоимости объекта. Это плата за внесение сделки в государственный реестр недвижимости. Небольшая, но обязательная.
Итого при покупке
На объект в муниципалитете Несебр суммарные расходы на налоги и пошлины — около 4–5% от цены. Это без агентской комиссии. Об этом я подробно написала в полной стоимости покупки квартиры в Болгарии.
Ежегодный налог на недвижимость
После того как вы стали собственником, каждый год нужно платить имущественный налог. Это не страшно — сумма небольшая, логика простая.
База — кадастровая оценка, не рыночная цена
Налог считается не от той цены, за которую вы купили квартиру, а от кадастровой (налоговой) стоимости. Это административная оценка, которую делает государство. Она, как правило, в 2–4 раза ниже рыночной цены.
Квартира за €60 000 у моря? Её кадастровая стоимость может быть €15 000–€25 000. Именно с неё считается налог.
Ставка по муниципалитету Несебр
Муниципалитет Несебр установил ставку в диапазоне 0,15%–0,25% от кадастровой стоимости. Точная ставка зависит от типа и назначения объекта.
Практический пример: кадастровая стоимость €20 000, ставка 0,2% — ежегодный налог €40. Да, вы не ошиблись. Это абсолютно реальная цифра для типичной болгарской квартиры у моря. Диапазон для большинства объектов в нашем регионе — от €30 до €150 в год.
Льготы
Если вы платите весь налог за год единым платежом до 31 марта — получаете скидку 5%. Если хотите платить частями — четыре срока: конец марта, конец июня, конец сентября, конец ноября. Для нерезидентов подходят оба варианта.
Налог на доход от аренды
Если вы сдаёте квартиру — в долгосрок или через платформы типа Airbnb, Booking — вы обязаны платить налог с этого дохода. Болгарское законодательство чёткое: иностранный гражданин, получающий доход из болгарского источника, платит налог в Болгарии.
Ставка для нерезидентов
10% финального налога на валовой доход от аренды. Это фиксированная ставка — без шкал, без необлагаемых минимумов (как для резидентов), без сложных расчётов. 10% от того, что вам заплатили арендаторы.
Это одна из самых низких ставок налога на аренду в Европе. Для сравнения: во Франции — 30%, в Германии — до 47%, в Испании — 24% для нерезидентов из стран вне ЕС.
Как работает налог технически
Есть два механизма:
Если вы управляете сами или через физлицо: вы как нерезидент обязаны самостоятельно задекларировать доход и уплатить налог в НАП (Национальное агентство по доходам).
Если вы работаете через управляющую компанию — юридическое лицо: компания выступает налоговым агентом и обязана удержать и перечислить 10% самостоятельно при каждой выплате вам. Вы получаете уже чистую сумму.
Это важный аргумент в пользу профессионального управления: не нужно самому разбираться с декларацией. О том, что вообще входит в управление, я писала подробно в статье об управлении квартирой на расстоянии.
Краткосрочная аренда (Airbnb, Booking)
Для платформ типа Airbnb принцип тот же — 10% с дохода. Но есть нюанс: если доход превышает определённый порог, возникает обязанность регистрации как предпринимателя или компании. Это уже отдельная консультация с болгарским бухгалтером — сумма порога меняется, уточняйте актуальное значение на момент регистрации.
Налог при продаже (налог на прирост стоимости)
Если вы решите продать квартиру, с полученной прибыли нужно заплатить налог. Но здесь есть важные исключения, которые работают в пользу большинства частных владельцев.
Ставка
10% от прибыли. Прибыль = цена продажи минус цена покупки (с поправкой на инфляцию) минус подтверждённые расходы на приобретение (максимум 10% от цены продажи можно вычесть как расходы).
Освобождения от налога — главное для иностранцев
Закон предусматривает освобождение от налога при соблюдении двух условий:
1. Одна жилая недвижимость: если вы владели объектом более 3 лет — прибыль от продажи не облагается налогом.
2. До двух дополнительных объектов: если вы владели ими более 5 лет — также освобождение.
Эти освобождения применяются к физическим лицам, являющимся налоговыми резидентами страны ЕС или ЕЭЗ. Для граждан Украины, России, Беларуси — которые не являются резидентами ЕС — ситуация иная: освобождение не применяется автоматически. Важно проконсультироваться с болгарским налоговым специалистом до продажи.
Вывод по налогу при продаже
Большинство покупателей, которые берут квартиру для себя и держат её 3+ года — фактически продают без налога на прибыль. Те, кто инвестирует в несколько объектов и держит 5+ лет — тоже. Это делает болгарскую недвижимость комфортной в части налоговой нагрузки при выходе.
Такса за вывоз мусора (такса битови отпадъци)
Это отдельный ежегодный сбор в пользу муниципалитета — оплата услуг по вывозу мусора и содержанию территории. В 2026 году в Болгарии изменился принцип его расчёта.
Что изменилось в 2026 году
До 2026 года такса считалась как процент от кадастровой стоимости объекта (0,14%–0,45% в зависимости от муниципалитета). С января 2026 года закон отменил эту систему. Теперь муниципалитеты вправе рассчитывать сбор исходя из числа пользователей объекта или по принципу “платит тот, кто загрязняет” — реального объёма потребления услуги.
На практике: часть муниципалитетов уже перешла на новую систему, другие сохранили переходный вариант. Муниципалитет Несебр внедряет изменения поэтапно — уточняйте актуальный расчёт в муниципальном офисе или у вашего управляющего.
Примерный размер
Ориентир для частной квартиры в нашем регионе — €30–€80 в год. Точная сумма зависит от расположения и размера объекта. Это незначительная статья расходов, но её нужно учитывать в общем бюджете содержания.
Подробнее о всех ежегодных расходах на содержание я писала в статье о таксе поддержки.
Как платить налоги из-за рубежа
Это, пожалуй, самый практичный вопрос — и именно здесь люди теряются. Объясню, как это устроено.
Уведомления от муниципалитета
После регистрации права собственности вас как владельца вносят в базу муниципалитета. Ежегодно муниципалитет Несебр начисляет имущественный налог и таксу за вывоз мусора. Уведомление вы можете получить по почте или в личном кабинете.
С 2026 года все налоговые документы и платежи — только в евро.
Способы оплаты
1. Онлайн через портал НАП (portal.nra.bg)
Национальное агентство по доходам предоставляет электронный кабинет. Для доступа нужен личный идентификационный номер (ЕГН или ЛНЧ — лично-номер чужденца). ЛНЧ присваивается иностранцам при первой регистрации. Оплата возможна картой или банковским переводом.
2. Через сайт муниципалитета
Муниципалитет Несебр имеет собственный онлайн-модуль оплаты местных налогов. Для оплаты нужен номер обслужване (сервисный номер) из квитанции.
3. Банковский перевод из-за рубежа
Если вы платите через зарубежный банк — SWIFT-перевод на IBAN муниципалитета или НАП. В назначении платежа обязательно укажите ваш ЛНЧ, тип налога и период. Без этих данных платёж может зависнуть.
4. Налоговый представитель (данъчен представител)
Это юридическое или физическое лицо в Болгарии, которое по доверенности управляет вашими налоговыми обязательствами: получает уведомления, платит налоги, сдаёт декларации. Удобно для тех, кто не хочет следить за сроками самостоятельно. Управляющие компании часто берут эту функцию на себя как часть сервисного пакета.
Ключевые сроки
| Платёж | Срок |
|---|---|
| Ежегодный налог (полный, со скидкой 5%) | до 31 марта |
| Ежегодный налог — 1-я часть | до 31 марта |
| Ежегодный налог — 2-я часть | до 30 июня |
| Ежегодный налог — 3-я часть | до 30 сентября |
| Ежегодный налог — 4-я часть | до 30 ноября |
| Декларация по доходу от аренды (нерезидент) | 30 апреля следующего года |
Просрочка грозит пенями. В Болгарии штрафная ставка за просрочку — проценты за каждый день задержки. Небольшой налог + забывчивость = неприятная квитанция. Я всегда советую либо автоматизировать напоминания, либо поставить управляющего, который это отслеживает.
FAQ
Я гражданин Украины (России, Беларуси) — могу ли я вообще владеть недвижимостью в Болгарии?
Да. Физические лица из любой страны могут покупать квартиры и апартаменты в Болгарии без ограничений. Земельные участки — отдельная история, там есть нюансы для граждан стран вне ЕС, но для жилой недвижимости в комплексах и домах — никаких запретов.
Нужно ли мне платить налоги в своей стране с болгарской аренды?
Зависит от налогового соглашения между Болгарией и вашей страной. Болгария заключила соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Украиной, Россией, Германией, Польшей. Как правило, налог уплаченный в Болгарии засчитывается. Но уточните с налоговым консультантом в вашей стране.
Есть ли НДС при покупке вторичной квартиры?
Нет. НДС (ДДС в Болгарии) возникает только при покупке у застройщика — юридического лица, являющегося плательщиком ДДС. При покупке вторичной квартиры у физлица — НДС не применяется. При покупке у застройщика — 20%, как правило, уже включены в цену.
Что такое ЛНЧ и как его получить?
ЛНЧ (личен номер на чужденеца) — личный номер иностранца в болгарских реестрах. Он необходим для регистрации сделки, открытия счёта в болгарском банке и уплаты налогов. Получают его в районном управлении МВД при предъявлении паспорта и документов на объект (или иных оснований пребывания). Процедура несложная — я сопровождаю клиентов через этот этап.
Если квартира не сдаётся в аренду и не используется — нужно ли платить какие-то налоги?
Да: ежегодный имущественный налог и такса за вывоз мусора. От них не освобождают даже при нулевом использовании. Суммарно — от €30 до €200 в год в зависимости от объекта. Налога на “пустующую” недвижимость, как в некоторых странах ЕС, в Болгарии нет.
Можно ли оформить квартиру на компанию, чтобы снизить налоги?
Можно. Покупка через болгарскую компанию (ЕООД — аналог ООО) открывает иные правила налогообложения: доход компании облагается по ставке 10% корпоративного налога, расходы можно вычитать. Но это создаёт дополнительные обязательства: бухгалтерия, отчётность, содержание компании. Разумно рассматривать при нескольких объектах и стабильном арендном потоке. Для одной квартиры — обычно не оправдано.
Платит ли продавец какие-то налоги при сделке?
Муниципальный налог на приобретение традиционно платит покупатель. Продавец платит налог с прибыли (если она есть и не применяется освобождение). Нотариальные расходы делятся по договорённости сторон — на практике обычно пополам или полностью на покупателе.
Можно ли самостоятельно разобраться со всеми налогами или нужен бухгалтер?
Ежегодные налоги на владение — можно самостоятельно, если есть доступ к онлайн-сервисам и понимание сроков. Налог на аренду, декларация по доходам, налог при продаже — здесь я рекомендую болгарского бухгалтера или налогового консультанта. Стоимость их услуг — €100–€300 в год, цена ошибки — выше.
Коротко о главном
Болгария — одна из самых налогово-комфортных стран ЕС для владельца недвижимости:
- При покупке: ~4–5% от цены (налог + нотариус + регистрация)
- Ежегодный налог: €30–€150/год (исходя из кадастровой стоимости)
- Аренда: 10% с дохода — финальный налог
- Продажа: 10% с прибыли, освобождение после 3–5 лет владения
- Такса за мусор: €30–€80/год
Если вы рассматриваете покупку и хотите понять полную картину расходов именно по конкретному объекту — напишите мне. Я работаю в регионе Святой Влас — Солнечный берег — Несебр, знаю местную специфику и объясню всё без юридических терминов.
Задать вопрос Vikki → @egoistrealestate_bot
Информация актуальна на май 2026 года. Налоговые ставки устанавливаются ежегодно муниципалитетами и могут меняться. Для принятия финансовых решений рекомендуется консультация с лицензированным болгарским налоговым специалистом.
