Квартиры для украинцев в Болгарии 2026: как купить, оформить и не потерять деньги
Значительная часть моих клиентов — украинцы. Одни живут здесь на временной защите, другие приезжают на лето, третьи смотрят объекты удалённо и хотят разобраться, как вообще это работает юридически. И каждый задаёт одни и те же вопросы: могу ли я как гражданин Украины купить квартиру? Как перевести деньги? Что с ВНЖ?
Я работаю в Свети Власе, в агентстве EGOIST Estate. Сама оформляла сделки с украинскими покупателями — в разных ситуациях, с разными бюджетами и разными документами. Этот текст — попытка собрать всё честно в одном месте, без ощущения, что вы читаете рекламный буклет.
Если коротко: Граждане Украины могут купить квартиру в Болгарии без ограничений — ни виза, ни ВНЖ для этого не нужны. Земля — отдельная история, там понадобится ЕООД. Документы: загранпаспорт + BULSTAT (налоговый номер для иностранцев) + банковский счёт в Болгарии. Деньги переводить сложнее, чем раньше, но рабочие маршруты есть. Квартира сама по себе ВНЖ не даёт — нужно €307 000 для Golden Visa. Дистанционная покупка через доверенность законна и работает.
Могут ли украинцы купить квартиру в Болгарии
Да, без каких-либо ограничений. Болгарское законодательство не запрещает гражданам третьих стран — в том числе Украины — покупать квартиры, апартаменты, коммерческие помещения. Гражданство, наличие ВНЖ или визы при покупке роли не играют.
Ограничение одно — земля. Купить участок земли или частный дом с землёй в качестве физического лица нельзя. Для этого нужно зарегистрировать болгарское юридическое лицо — ЕООД (аналог ООО). Регистрация занимает 3-5 дней и стоит €300-500 с учётом нотариуса и пошлин. Если вас интересует квартира в апартаментном комплексе — земельный вопрос вас не касается.
Наличие временной защиты (TPS, Временна закрила) немного упрощает процесс: с ним проще открыть счёт в банке и получить ЛНЧ — идентификационный номер иностранца с ВНЖ. Но даже без ТЗС сделку оформить можно.
Важное уточнение про документы. В Болгарии два разных налоговых номера для иностранцев:
- ЛНЧ (Личен номер на чужденец) — выдаётся иностранцам с ВНЖ.
- BULSTAT — налоговый идентификатор для разовых транзакций. Именно его получают украинцы без ВНЖ при покупке недвижимости.
ЕГН — это номер только для граждан Болгарии. Не путайте.
Сколько стоит квартира у моря в 2026 году
Цены зависят от локации, состояния объекта и наличия Акта 16 — документа о вводе в эксплуатацию. Ниже ориентировочные диапазоны по основным районам моего региона.
| Локация | Студия (вторичка) | Студия (новострой) | 1BR (вторичка) | 1BR (новострой) |
|---|---|---|---|---|
| Солнечный берег | €25-45k | €55-90k | €40-70k | €90-148k |
| Свети Влас | €55k+ | €80k+ | €90k+ | €130k+ |
| Равда | €20-35k | — | €35-55k | — |
Цена за квадратный метр в целом по региону: €450-850/м². Равда — самый бюджетный вариант рядом с морем. Свети Влас — камерный курорт с другим уровнем инфраструктуры и соответствующей ценой. Солнечный берег — посередине, но с огромным разбросом по качеству комплексов.
Всё, что ниже €20 000 за студию — смотрите внимательно: скорее всего, нет Акта 16, объект построен давно, есть вопросы по управляющей компании или состоянию коммуникаций. Дёшево — не значит плохо, но требует проверки.
Пошаговая инструкция: как оформить сделку
Процесс стандартный, занимает 4-8 недель при наличии всех документов.
Шаг 1. Выбрать объект, подписать предварительный договор, внести депозит.
Депозит — обычно 10% от стоимости. Это фиксирует объект за вами. Если вы отказываетесь без уважительной причины — депозит не возвращается. Если отказывается продавец — он возвращает двойную сумму. Убедитесь, что в договоре прописаны сроки, условия возврата и что вы покупаете с Актом 16.
Шаг 2. Получить BULSTAT или ЛНЧ.
Обращаетесь в местный отдел МВД (Дирекция миграция) или в налоговую (НАП). Если у вас уже есть ВНЖ — у вас уже есть ЛНЧ. Если нет — оформляете BULSTAT как иностранец, участвующий в сделке. Это занимает 1-3 рабочих дня.
Шаг 3. Открыть банковский счёт в Болгарии.
Необходим для сделки — болгарский банк должен видеть источник средств. Наиболее лояльные к украинцам банки: Raiffeisenbank Bulgaria, UniCredit Bulbank, DSK Bank. Raiffeisenbank открывает счёт при наличии паспорта и статуса временной защиты.
Шаг 4. Перевести деньги.
Это самый сложный шаг — разберём его отдельно ниже.
Шаг 5. Подписать нотариальный акт (нотариален акт).
Нотариус проверяет правовую чистоту объекта, удостоверяет сделку. Обе стороны должны присутствовать — или их представители по доверенности. Нотариус переводит акт на язык покупателя, если нужно.
Шаг 6. Зарегистрировать право собственности.
Нотариус отправляет документы в Агенция по вписванията (Агентство по регистрации). После регистрации вы официально владелец.
Шаг 7. Уплатить муниципальный налог и подать декларацию.
В течение 2 месяцев после сделки нужно подать декларацию в местную налоговую инспекцию. Ежегодный налог на недвижимость в Болгарии — 0.15-0.45% от налоговой оценки объекта. Это не рыночная цена, а кадастровая стоимость, которая обычно значительно ниже.
Банковский маршрут: как перевести деньги
Это вопрос, который я слышу чаще всего — и отвечаю честно, а не так, как хотелось бы слышать.
В условиях военного положения НБУ ограничил ряд валютных операций. SWIFT-переводы из Украины для покупки зарубежной недвижимости — в зоне ограничений, хотя прямого запрета нет. На практике большинство украинских банков не проводят такие платежи без индивидуального разрешения.
Что реально работает:
Счёт в европейском банке. Если у вас уже есть счёт в польском, чешском, немецком или другом европейском банке — переводите оттуда SEPA-переводом. Это самый простой и прозрачный маршрут. Болгарский банк принимает SEPA без вопросов.
Наличные до €10 000. Ввоз наличных евро в Болгарию разрешён, суммы свыше €10 000 нужно декларировать на таможне. Для покупки квартиры этот маршрут работает только как дополнение, но не как основной способ.
Рассрочка от застройщика. Многие новостройки в регионе предлагают рассрочку без участия банка: 20-30% первый взнос, остаток — равными платежами сроком до 7 лет. Подробнее про банковские маршруты и рассрочку — в отдельной статье о переводе денег в Болгарию.
Важно: любой болгарский банк при получении крупной суммы запросит подтверждение происхождения средств (AML-процедура). Готовьте документы заранее: выписки, договор продажи бизнеса, справка о зарплате, налоговые декларации — в зависимости от источника.
Дополнительные расходы: что добавляется к цене объекта
Я всегда объясняю это в самом начале, чтобы не было сюрпризов. На примере квартиры за €50 000:
| Статья | Ставка | Сумма |
|---|---|---|
| Налог на передачу (местный) | 3% | €1 500 |
| Нотариальные сборы | ~0.5% | €250 |
| Регистрационная пошлина | 0.1% | €50 |
| Переводы документов | фикс | €100-200 |
| Юрист (опционально) | фикс | €300-500 |
| Итого дополнительно | ~4.5-5% | ~€2 200-2 500 |
Если сделку ведёт агент — добавьте агентскую комиссию. Итого с агентом: 8-10% от стоимости объекта. Это среднее по рынку, не исключение.
Можно ли купить без приезда в Болгарию
Да, это законно и технически хорошо отработано. Значительная часть моих сделок с 2022 года — дистанционные.
Схема такая: вы оформляете доверенность у украинского нотариуса, ставите апостиль, отправляете оригинал курьером в Болгарию. Доверенное лицо — риелтор, юрист или любой человек, которому вы доверяете, — подписывает нотариальный акт от вашего имени.
Альтернатива: оформить доверенность через Консульство Болгарии в Украине — тогда апостиль не нужен.
Перед покупкой я делаю видеообход каждого объекта — показываю реальное состояние, вид из окна, соседний корпус, парковку. Сама лично проверяю объект, прежде чем показывать клиенту. Это мой принцип: я не показываю то, что не купила бы сама.
Подробнее о том, как устроена дистанционная покупка квартиры в Болгарии, — в отдельной статье.
ВНЖ и Виза D: что реально даёт покупка квартиры
Честный ответ, которого многие не ждут: покупка квартиры в Болгарии сама по себе не даёт ВНЖ.
Golden Visa (ВНЖ через инвестиции) — порог в 2026 году составляет €307 000. Это вложения в недвижимость или другие финансовые активы определённых категорий. Студия за €40 000 и даже квартира за €100 000 под этот порог не подходят.
Виза D с последующим ВНЖ возможна, если у вас есть: подтверждённый источник дохода, медицинская страховка и документ о жилье в Болгарии. Собственная квартира подходит как документ о жилье. Но недостаточна сама по себе — нужен пакет.
Временная защита (TPS) — если она у вас есть, вы уже юридически находитесь в Болгарии легально. Срок действия продлён до 4 марта 2027 года. ТЗС упрощает открытие счёта, получение ЛНЧ, аренду и другие бытовые процедуры.
Шенген и 90/180. С января 2025 года Болгария — часть Шенгенской зоны. Это значит, что украинцы без ВНЖ теперь входят в единый счётчик 90 дней из 180 вместе со всеми другими шенгенскими странами. Раньше было “дополнительные 90 дней в Болгарии” — теперь нет. Для тех, кто много ездит по Европе, это весомый аргумент в пользу оформления Визы D.
Часто задаваемые вопросы
1. Могут ли украинцы купить квартиру в Болгарии?
Да, без ограничений. Гражданство и ВНЖ не требуются. Земля — только через ЕООД.
2. Нужно ли приезжать в Болгарию для сделки?
Нет. Покупка через доверенность с апостилем полностью законна. Занимает 4-8 недель от момента выбора объекта.
3. Как перевести деньги из Украины?
Прямой SWIFT из Украины на практике ограничен. Рабочие варианты: счёт в европейском банке, наличные в допустимых суммах, рассрочка от застройщика. Raiffeisenbank Bulgaria открывает счета украинцам с TPS.
4. Даёт ли покупка квартиры ВНЖ?
Нет, автоматически не даёт. Порог для Golden Visa — €307 000. При наличии дохода и страховки квартира может быть частью пакета для Визы D.
5. Сколько стоит студия у моря?
От €20 000 (Равда, вторичка) до €90 000+ (Свети Влас, новострой). Наиболее реалистичный диапазон для вторичного рынка на Солнечном берегу — €25-45 000.
6. Что такое Акт 16?
Это разрешение на ввод здания в эксплуатацию — болгарский аналог свидетельства о завершении строительства. Без него здание юридически не является жилым. Объекты с Актом 16 надёжнее, но дороже. Без него — риски с банковским финансированием, страховкой и иногда с самим оформлением права собственности. Подробно разобрала в статье Акт 16 в Болгарии: что это и как проверить.
7. Какие налоги платит владелец квартиры?
Ежегодный налог на недвижимость: 0.15-0.45% от кадастровой стоимости. Если сдаёте в аренду — подоходный налог 10% с дохода от аренды. Между Украиной и Болгарией действует договор об избежании двойного налогообложения с 1995 года.
8. Какие дополнительные расходы при покупке?
Около 4.5-5% от стоимости объекта: налог на передачу (3%) + нотариус + регистрация + переводы. С агентом — 8-10% суммарно.
9. Есть ли рассрочка без банка?
Да. Многие застройщики в регионе предлагают рассрочку напрямую: 20-30% первый взнос, до 7 лет на остаток. Это реальный вариант для тех, кто не может перевести всю сумму сразу.
10. Как теперь работает Шенген для украинцев?
С января 2025 года Болгария в Шенгенской зоне. Для украинцев без ВНЖ действует общий счётчик: 90 дней из любых 180 по всей шенгенской зоне. Отдельного “болгарского бонуса” больше нет.
Что дальше
Если вы уже приблизительно определились с бюджетом и районом — смотрите каталог, отфильтрованный по цене:
Посмотреть квартиры до €50 000 — вторичный рынок, проверенные объекты с Актом 16.
Если вопросы остались — напишите мне напрямую. Я отвечаю сама, не автоответчик.
Задать вопрос Викки — Telegram-бот, я читаю каждый запрос.
