Мені пишуть приблизно так: «Віккі, квартиру купували у 2016 році, продаємо. Податку ж немає, ми володіли більше трьох років?»
Я відкриваю листування і бачу український або російський паспорт. І далі доводиться говорити неприємне: правило про три роки — воно є, воно справжнє, але написане не для вас.
Це не дрібна деталь. На квартирі, купленій за 40 000 і проданій за 65 000, мова йде приблизно про 2 250 євро податку, яких людина не чекала. Їх виявляють уже після нотаріуса, коли гроші розподілені й половина поїхала додому.
Розберу по порядку, звідки це береться.
Звідки взялося правило «три роки»
У болгарському законі про податки на доходи фізичних осіб є стаття 13, частина 1, пункт 1. Вона каже, що не оподатковується дохід від продажу одного житлового об’єкта, якщо між купівлею та продажем минуло більше трьох років. І до двох об’єктів нерухомості, якщо минуло більше п’яти років.
Формулювання справжнє, я не переказую його з пам’яті — воно лежить на сайті Національного агентства з доходів, у розділі про продаж майна.
Саме його цитують майже всі агентства, коли пишуть статті для продавців. І на цьому зупиняються.
Чому для іноземця це працює інакше
Далі в тому ж законі є стаття 37. Частина 1, пункт 10 каже: дохід від продажу нерухомості, отриманий іноземною фізичною особою, оподатковується остаточним податком — незалежно від обставин, описаних у статті 13.
Ось це «незалежно від статті 13» і є вся суть. Звільнення за строком володіння до іноземця просто не застосовується. Протримали ви квартиру три роки чи вісімнадцять — для розрахунку це нічого не змінює.
Ставка остаточного податку — 10%.
Кого це не стосується
Виняток один, і він у частині 7 тієї ж статті 37. Звільнення за статтею 13 усе-таки діють для іноземців, які є податковими резидентами країни Євросоюзу або Європейського економічного простору.
Тобто дивляться не на громадянство, а на податкове резидентство.
Якщо ви громадянин України, але живете в Польщі чи Німеччині й платите податки там — ви під виняток потрапляєте, і правило трьох років для вас працює. Якщо ви громадянин України і живете в Україні — не потрапляєте. Якщо у вас болгарська посвідка на проживання і ви податковий резидент Болгарії — ви взагалі вважаєтеся місцевою особою, і питання знімається.
Різниця між цими ситуаціями — тисячі євро. Тому перше, що я питаю у продавця: де ви платите податки. Не «який у вас паспорт».
Готове житло з ремонтом і меблями — вторинка біля моря.
Як рахується сума
База — це не ціна продажу. Це різниця:
(ціна продажу − документально підтверджена ціна купівлі) − 10% нормативних витрат
І від того, що вийшло, береться 10%.
Рахуємо на живому прикладі. Купили у 2016 році за 40 000 євро, продаєте у 2026 за 65 000.
Різниця — 25 000. Мінус 10% нормативних витрат — залишається 22 500. Податок 10% — 2 250 євро.
Зверніть увагу на слово «нормативних». Ці 10% віднімаються автоматично, вам не треба нічого доводити чеками. Це просто механіка розрахунку.
Ситуація, коли податку немає взагалі
Якщо ви продаєте дешевше, ніж купували, різниця від’ємна — і оподатковувати нічого.
Це не рідкісний випадок. У мене в роботі регулярно з’являються люди, які купували на узбережжі у 2007–2008 роках, на самому піку, по 1 200–1 500 євро за метр. Сьогодні та сама квартира в тому самому комплексі коштує помітно менше. Прикро — але податку при продажу не буде.
Найдорожча пастка: ціна у старому нотаріальному акті
А ось на цьому місці я прошу читати уважно, бо тут втрачають найбільше.
Закон каже: документально підтверджена ціна придбання. Не та, яку ви реально заплатили, а та, яка написана у вашому нотаріальному акті.
У нульові й на початку десятих років суму в акті дуже часто занижували — писали податкову оцінку замість реальної ціни, щоб зекономити на податку при купівлі. Тоді це економило кілька сотень євро.
Що відбувається сьогодні. Ви реально заплатили 55 000. В акті стоїть 30 000. Продаєте за 65 000. Податкова бачить різницю не 10 000, а 35 000 — і податок рахується з неї. Замість приблизно 900 євро виходить близько 3 150.
Економія п’ятнадцятирічної давнини перетворюється на переплату сьогодні.
Тому, перш ніж називати ціну продажу, дістаньте свій нотаріальний акт і подивіться, яка сума там написана. Це перше, що варто зробити — до оголошення, до фотографій, до всього іншого.
Хто подає декларацію
Тут ще одна річ, яку регулярно пропускають.
Коли покупець — звичайна фізична особа, він не утримує податок за вас. Отже, декларацію подаєте ви самі. Строк — до кінця місяця, наступного за кварталом, у якому отримано дохід.
Продали у вересні — квартал закінчується 30 вересня, крайній строк подання та сплати 31 жовтня. Продали у жовтні — строк до 31 січня.
Ніхто вам про це не нагадає. Нотаріус угоду посвідчив і попрощався.
А у своїй країні доведеться платити вдруге?
Між Болгарією і більшістю країн є угоди про уникнення подвійного оподаткування. Механіка зазвичай така: Болгарія має право оподаткувати дохід, бо нерухомість розташована тут, а ваша країна при цьому зараховує сплачене в Болгарії — у межах своєї ставки.
Задекларувати дохід удома, найімовірніше, доведеться. Заплатити двічі повну суму — як правило, ні. Але конкретика залежить від вашої країни і вашого статусу, і це те питання, де варто витратити годину бухгалтера, а не читати форуми.
Що ще платить продавець, а що — покупець
Тут теж гуляє плутанина. Часто пишуть «витрати на угоду 4–8% від вартості» — і продавець лякається, що це все вирахують з його грошей.
Насправді основні витрати за угодою несе покупець: місцевий податок на придбання (до 3%, залежить від громади), нотаріальна такса і збір за внесення до реєстру (0,1%). Загалом зазвичай 3,5–4,5% від вартості. Нотаріальна такса при цьому обмежена зверху — вона не може перевищувати 3 067,75 євро без ПДВ.
Продавець платить за підготовку документів: податкову оцінку, схему з кадастру, довідку про відсутність обтяжень. Це кілька десятків євро, не відсотки. Плюс податок, якщо він виникає, і винагорода агентства.
Сторони можуть домовитися інакше — закон це допускає. Але за замовчуванням на узбережжі працює саме так.
Що з усім цим робити
Три речі, у такому порядку.
Перше — подивіться ціну у своєму нотаріальному акті. Це визначає розмір податку сильніше, ніж будь-що інше.
Друге — визначтеся, де ви податковий резидент. Від цього залежить, чи діє для вас звільнення за строком володіння.
Третє — тільки після цього рахуйте, скільки ви отримаєте на руки. Ціна в оголошенні і сума, яка до вас доїде, — різні числа, і різниця буває в кілька тисяч євро.
Усі актуальні пропозиції — квартири в Бургасі. Ціни, площі та поверхи в каталозі.
Я Віккі Дронова, працюю з нерухомістю на узбережжі — Святий Влас, Сонячний берег, Несебр, Равда. Веду продажі для власників, які живуть не в Болгарії і приїхати не можуть.
Якщо ви думаєте про продаж — напишіть мені. Подивлюся ваш об’єкт, скажу чесну ринкову ціну і порахую, скільки залишиться у вас на руках після податку. Оцінка займає добу і нічого не коштує.
Матеріал має інформаційний характер і не є податковою консультацією. Норми наведені за законом про податки на доходи фізичних осіб Республіки Болгарія станом на вересень 2026 року. Для розрахунку за вашою конкретною ситуацією зверніться до податкового консультанта.
