Мне пишут примерно так: «Викки, квартиру покупали в 2016 году, продаём. Налога же нет, мы владели больше трёх лет?»
Я открываю переписку и вижу украинский или российский паспорт. И дальше приходится говорить неприятное: правило про три года — оно есть, оно настоящее, но написано не для вас.
Это не мелкая деталь. На квартире, купленной за 40 000 и продаваемой за 65 000, речь идёт примерно о 2 250 евро налога, которых человек не ждал. Их обнаруживают уже после нотариуса, когда деньги распределены и половина уехала домой.
Разберу по порядку, откуда это берётся.
Откуда взялось правило «три года»
В болгарском законе о налогах на доходы физических лиц есть статья 13, часть 1, пункт 1. Она говорит, что не облагается доход от продажи одного жилого объекта, если между покупкой и продажей прошло больше трёх лет. И до двух объектов недвижимости, если прошло больше пяти лет.
Формулировка настоящая, я её не пересказываю по памяти — она лежит на сайте Национального агентства по доходам, в разделе про продажу имущества.
Именно её цитируют почти все агентства, когда пишут статьи для продавцов. И на этом останавливаются.
Почему для иностранца это работает иначе
Дальше в том же законе есть статья 37. Часть 1, пункт 10 говорит: доход от продажи недвижимости, полученный иностранным физическим лицом, облагается окончательным налогом — независимо от обстоятельств, описанных в статье 13.
Вот это «независимо от статьи 13» и есть вся суть. Освобождение по сроку владения к иностранцу просто не применяется. Продержали вы квартиру три года или восемнадцать лет — для расчёта это ничего не меняет.
Ставка окончательного налога — 10%.
Кого это не касается
Исключение одно, и оно в части 7 той же статьи 37. Освобождения по статье 13 всё-таки действуют для иностранцев, которые являются налоговыми резидентами страны Евросоюза или Европейского экономического пространства.
То есть смотрят не на гражданство, а на налоговое резидентство.
Если вы гражданин Украины, но живёте в Польше или Германии и платите налоги там — вы под исключение попадаете, и правило трёх лет для вас работает. Если вы гражданин Украины и живёте в Украине — не попадаете. Если у вас болгарское ВНЖ и вы налоговый резидент Болгарии — вы вообще считаетесь местным лицом, и вопрос снимается.
Разница между этими ситуациями — тысячи евро. Поэтому первое, что я спрашиваю у продавца: где вы платите налоги. Не «какой у вас паспорт».
Готовое жильё с ремонтом и мебелью — вторичка у моря.
Как считается сумма
База — это не цена продажи. Это разница:
(цена продажи − документально подтверждённая цена покупки) − 10% нормативных расходов
И от того, что получилось, берётся 10%.
Считаем на живом примере. Купили в 2016 году за 40 000 евро, продаёте в 2026 за 65 000.
Разница — 25 000. Минус 10% нормативных расходов — остаётся 22 500. Налог 10% — 2 250 евро.
Обратите внимание на слово «нормативных». Эти 10% вычитаются автоматически, вам не нужно ничего доказывать чеками. Это просто механика расчёта.
Ситуация, когда налога нет вообще
Если вы продаёте дешевле, чем купили, разница отрицательная — и облагать нечего.
Это не редкий случай. У меня в работе регулярно появляются люди, которые покупали на побережье в 2007–2008 годах, на самом пике, по 1 200–1 500 евро за метр. Сегодня та же квартира в том же комплексе стоит заметно меньше. Обидно — но налога при продаже не будет.
Самая дорогая ловушка: цена в старом нотариальном акте
А вот на этом месте я прошу читать внимательно, потому что здесь теряют больше всего.
Закон говорит: документально подтверждённая цена приобретения. Не та, которую вы реально заплатили, а та, которая написана в вашем нотариальном акте.
В нулевые и в начале десятых годов сумму в акте очень часто занижали — писали налоговую оценку вместо реальной цены, чтобы сэкономить на налоге при покупке. Тогда это экономило несколько сотен евро.
Что происходит сегодня. Вы реально заплатили 55 000. В акте стоит 30 000. Продаёте за 65 000. Налоговая видит разницу не 10 000, а 35 000 — и налог считается с неё. Вместо примерно 900 евро выходит около 3 150.
Экономия пятнадцатилетней давности превращается в переплату сегодня.
Поэтому, прежде чем называть цену продажи, достаньте свой нотариальный акт и посмотрите, какая сумма там написана. Это первое, что стоит сделать — до объявления, до фотографий, до всего остального.
Кто подаёт декларацию
Здесь ещё одна вещь, которую регулярно пропускают.
Когда покупатель — обычное физическое лицо, он не удерживает налог за вас. Значит, декларацию подаёте вы сами. Срок — до конца месяца, следующего за кварталом, в котором получен доход.
Продали в сентябре — квартал заканчивается 30 сентября, крайний срок подачи и уплаты 31 октября. Продали в октябре — срок до 31 января.
Никто вам об этом не напомнит. Нотариус сделку заверил и попрощался.
А в своей стране придётся платить второй раз?
Между Болгарией и большинством стран есть соглашения об избежании двойного налогообложения. Механика обычно такая: Болгария имеет право обложить доход, потому что недвижимость находится здесь, а ваша страна при этом зачитывает уплаченное в Болгарии — в пределах своей ставки.
Задекларировать доход дома, скорее всего, придётся. Заплатить дважды полную сумму — как правило, нет. Но конкретика зависит от вашей страны и вашего статуса, и это тот вопрос, где стоит потратить час бухгалтера, а не читать форумы.
Что ещё платит продавец, а что — покупатель
Здесь тоже гуляет путаница. Часто пишут «расходы на сделку 4–8% от стоимости» — и продавец пугается, что это всё вычтут из его денег.
На самом деле основные расходы по сделке несёт покупатель: местный налог на приобретение (до 3%, зависит от общины), нотариальная такса и сбор за внесение в реестр (0,1%). В сумме обычно 3,5–4,5% от стоимости. Нотариальная такса при этом ограничена сверху — она не может превышать 3 067,75 евро без НДС.
Продавец платит за подготовку документов: налоговую оценку, схему из кадастра, справку об отсутствии обременений. Это несколько десятков евро, не проценты. Плюс налог, если он возникает, и вознаграждение агентства.
Стороны могут договориться иначе — закон это допускает. Но по умолчанию на побережье работает именно так.
Что со всем этим делать
Три вещи, в таком порядке.
Первое — посмотрите цену в своём нотариальном акте. Это определяет размер налога сильнее, чем что-либо ещё.
Второе — определитесь, где вы налоговый резидент. От этого зависит, действует ли для вас освобождение по сроку владения.
Третье — только после этого считайте, сколько вы получите на руки. Цена в объявлении и сумма, которая до вас доедет, — разные числа, и разница бывает в несколько тысяч евро.
Все актуальные предложения — квартиры в Бургасе. Цены, площади и этажи в каталоге.
Я Викки Дронова, работаю с недвижимостью на побережье — Святой Влас, Солнечный берег, Несебр, Равда. Веду продажи для собственников, которые живут не в Болгарии и приехать не могут.
Если вы думаете о продаже — напишите мне. Посмотрю ваш объект, скажу честную рыночную цену и посчитаю, сколько останется у вас на руках после налога. Оценка занимает сутки и ничего не стоит.
Материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Нормы приведены по Закону о налогах на доходы физических лиц Республики Болгария по состоянию на сентябрь 2026 года. Для расчёта по вашей конкретной ситуации обратитесь к налоговому консультанту.
