Piszą do mnie mniej więcej tak: „Vikki, mieszkanie kupiliśmy w 2016 roku, teraz sprzedajemy. Podatku przecież nie ma, mamy je ponad trzy lata?”
Otwieram korespondencję i widzę ukraiński albo rosyjski paszport. I wtedy muszę powiedzieć rzecz nieprzyjemną: zasada trzech lat istnieje, jest prawdziwa, ale nie została napisana dla was.
To nie jest drobiazg. Przy mieszkaniu kupionym za 40 000 i sprzedanym za 65 000 mówimy o około 2 250 euro podatku, których człowiek się nie spodziewał. Odkrywa je już po notariuszu, gdy pieniądze są rozdzielone, a połowa pojechała do domu.
Rozłożę to po kolei.
Skąd wzięła się zasada trzech lat
W bułgarskiej ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest artykuł 13, ustęp 1, punkt 1. Mówi on, że nie podlega opodatkowaniu dochód ze sprzedaży jednej nieruchomości mieszkalnej, jeżeli od zakupu do sprzedaży minęły ponad trzy lata. Oraz do dwóch nieruchomości, jeżeli minęło ponad pięć lat.
Sformułowanie jest prawdziwe, nie cytuję go z pamięci — leży na stronie Narodowej Agencji Przychodów, w dziale o sprzedaży majątku.
Właśnie je cytują niemal wszystkie agencje, gdy piszą artykuły dla sprzedających. I na tym poprzestają.
Dlaczego dla cudzoziemca działa to inaczej
Dalej w tej samej ustawie jest artykuł 37. Ustęp 1, punkt 10 mówi: dochód ze sprzedaży nieruchomości uzyskany przez zagraniczną osobę fizyczną podlega podatkowi ostatecznemu — niezależnie od okoliczności opisanych w artykule 13.
To „niezależnie od artykułu 13” jest całą istotą sprawy. Zwolnienie ze względu na okres posiadania po prostu nie ma zastosowania do cudzoziemca. Czy trzymaliście mieszkanie trzy lata, czy osiemnaście — dla wyliczenia nie zmienia to nic.
Stawka podatku ostatecznego wynosi 10%.
Kogo to nie dotyczy
Wyjątek jest jeden i znajduje się w ustępie 7 tego samego artykułu 37. Zwolnienia z artykułu 13 obowiązują jednak cudzoziemców, którzy są rezydentami podatkowymi kraju Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
Czyli patrzy się nie na obywatelstwo, tylko na rezydencję podatkową.
Jeżeli jesteście obywatelami Ukrainy, ale mieszkacie w Polsce czy w Niemczech i tam płacicie podatki — wyjątek was obejmuje i zasada trzech lat dla was działa. Jeżeli jesteście obywatelami Ukrainy i mieszkacie w Ukrainie — nie obejmuje. Jeżeli macie bułgarską kartę pobytu i jesteście bułgarskim rezydentem podatkowym, w ogóle liczycie się jako osoba miejscowa i pytanie znika.
Różnica między tymi sytuacjami to tysiące euro. Dlatego pierwsze, o co pytam sprzedającego, brzmi: gdzie płacicie podatki. Nie „jaki macie paszport”.
Gotowe mieszkania z remontem i meblami — mieszkania z rynku wtórnego.
Jak liczy się kwotę
Podstawą nie jest cena sprzedaży. Jest nią różnica:
(cena sprzedaży − udokumentowana cena nabycia) − 10% kosztów normatywnych
I od tego, co wyszło, bierze się 10%.
Policzmy na żywym przykładzie. Kupione w 2016 roku za 40 000 euro, sprzedajecie w 2026 za 65 000.
Różnica to 25 000. Minus 10% kosztów normatywnych — zostaje 22 500. Podatek 10% — 2 250 euro.
Zwróćcie uwagę na słowo „normatywnych”. Te 10% odlicza się automatycznie, nie trzeba niczego udowadniać rachunkami. To po prostu mechanika wyliczenia.
Sytuacja, w której podatku nie ma w ogóle
Jeżeli sprzedajecie taniej, niż kupowaliście, różnica jest ujemna — i nie ma czego opodatkować.
To nie jest rzadki przypadek. Regularnie trafiają do mnie ludzie, którzy kupowali na wybrzeżu w latach 2007–2008, na samym szczycie, po 1 200–1 500 euro za metr. Dziś to samo mieszkanie w tym samym kompleksie kosztuje wyraźnie mniej. Przykre — ale podatku przy sprzedaży nie będzie.
Najdroższa pułapka: cena w starym akcie notarialnym
W tym miejscu proszę czytać uważnie, bo tutaj traci się najwięcej.
Ustawa mówi: udokumentowana cena nabycia. Nie ta, którą naprawdę zapłaciliście, tylko ta, która jest wpisana w waszym akcie notarialnym.
W latach dwutysięcznych i na początku kolejnej dekady kwotę w akcie bardzo często zaniżano — wpisywano wycenę podatkową zamiast realnej ceny, żeby zaoszczędzić na podatku przy zakupie. Wtedy oszczędzało to kilkaset euro.
A oto co dzieje się dziś. Realnie zapłaciliście 55 000. W akcie stoi 30 000. Sprzedajecie za 65 000. Urząd widzi różnicę nie 10 000, tylko 35 000 — i podatek liczy się od niej. Zamiast około 900 euro wychodzi około 3 150.
Oszczędność sprzed piętnastu lat zamienia się w nadpłatę dzisiaj.
Dlatego zanim podacie cenę sprzedaży, wyjmijcie swój akt notarialny i zobaczcie, jaka kwota jest tam wpisana. To pierwsza rzecz, którą warto zrobić — przed ogłoszeniem, przed zdjęciami, przed wszystkim innym.
Kto składa deklarację
Tu jest jeszcze jedna rzecz, którą regularnie się pomija.
Kiedy kupujący jest zwykłą osobą fizyczną, nie pobiera podatku za was. Czyli deklarację składacie sami. Termin — do końca miesiąca następującego po kwartale, w którym uzyskano dochód.
Sprzedaliście we wrześniu — kwartał kończy się 30 września, ostateczny termin złożenia i zapłaty to 31 października. Sprzedaliście w październiku — termin do 31 stycznia.
Nikt wam o tym nie przypomni. Notariusz poświadczył transakcję i się pożegnał.
A we własnym kraju trzeba będzie zapłacić drugi raz?
Między Bułgarią a większością krajów są umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Mechanika zwykle jest taka: Bułgaria ma prawo opodatkować dochód, bo nieruchomość znajduje się tutaj, a wasz kraj zalicza to, co zapłacone w Bułgarii — w granicach własnej stawki.
Zadeklarować dochód w domu najprawdopodobniej trzeba będzie. Zapłacić dwa razy pełną kwotę — z reguły nie. Ale szczegóły zależą od waszego kraju i waszego statusu, i to jest pytanie, na które warto wydać godzinę księgowego, a nie czytać fora.
Co jeszcze płaci sprzedający, a co kupujący
Tu też panuje zamęt. Często piszą „koszty transakcji 4–8% wartości” — i sprzedający się boi, że wszystko to potrącą z jego pieniędzy.
W rzeczywistości główne koszty transakcji ponosi kupujący: lokalny podatek od nabycia (do 3%, zależy od gminy), taksa notarialna i opłata za wpis do rejestru (0,1%). Łącznie zwykle 3,5–4,5% wartości. Taksa notarialna jest przy tym ograniczona od góry — nie może przekroczyć 3 067,75 euro bez VAT.
Sprzedający płaci za przygotowanie dokumentów: wycenę podatkową, wyrys z katastru, zaświadczenie o braku obciążeń. To kilkadziesiąt euro, nie procenty. Plus podatek, jeśli powstanie, i wynagrodzenie agencji.
Strony mogą umówić się inaczej — prawo na to pozwala. Ale na wybrzeżu domyślnie działa to właśnie tak.
Co z tym wszystkim zrobić
Trzy rzeczy, w takiej kolejności.
Po pierwsze — zobaczcie cenę w swoim akcie notarialnym. To określa wysokość podatku silniej niż cokolwiek innego.
Po drugie — ustalcie, gdzie jesteście rezydentem podatkowym. Od tego zależy, czy działa dla was zwolnienie ze względu na okres posiadania.
Po trzecie — dopiero potem liczcie, ile dostaniecie do ręki. Cena w ogłoszeniu i kwota, która do was dojedzie, to różne liczby, a różnica bywa kilkutysięczna.
Wszystkie aktualne oferty — mieszkania w Burgasie. Ceny, metraż i piętra w katalogu.
Jestem Vikki Dronova, pracuję z nieruchomościami na wybrzeżu — Sveti Vlas, Słoneczny Brzeg, Nesebyr, Rawda. Prowadzę sprzedaż dla właścicieli, którzy nie mieszkają w Bułgarii i nie mogą przyjechać.
Jeżeli myślicie o sprzedaży — napiszcie do mnie. Obejrzę wasz obiekt, powiem uczciwą cenę rynkową i policzę, ile zostanie wam do ręki po podatku. Wycena zajmuje dobę i nic nie kosztuje.
Materiał ma charakter informacyjny i nie jest poradą podatkową. Przepisy podano zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych Republiki Bułgarii według stanu na wrzesień 2026 roku. Po wyliczenie dla waszej konkretnej sytuacji zwróćcie się do doradcy podatkowego.
