Пишат ми горе-долу така: „Вики, купихме апартамента през 2016 г., сега продаваме. Данък няма, нали го притежаваме повече от три години?“
Отварям кореспонденцията и виждам украински или руски паспорт. И оттам нататък трябва да кажа неприятното: правилото за трите години съществува, то е истинско, но не е написано за вас.
Това не е дребна подробност. При апартамент, купен за 40 000 и продаден за 65 000, става дума за около 2 250 евро данък, които човекът не е очаквал. Откриват ги след нотариуса, когато парите вече са разпределени и половината е заминала.
Ще го разгледам по ред.
Откъде идва правилото за трите години
В българския Закон за данъците върху доходите на физическите лица има член 13, алинея 1, точка 1. Той казва, че не се облага доходът от продажба на един жилищен имот, ако между покупката и продажбата са минали повече от три години. И до два недвижими имота, ако са минали повече от пет години.
Формулировката е истинска, не я преразказвам по памет — публикувана е на сайта на Националната агенция за приходите, в раздела за продажба на имущество.
Точно нея цитират почти всички агенции, когато пишат статии за продавачи. И дотам спират.
Защо за чужденец това работи иначе
По-нататък в същия закон има член 37. Алинея 1, точка 10 казва: доходът от продажба на недвижим имот, получен от чуждестранно физическо лице, се облага с окончателен данък — независимо от обстоятелствата по член 13.
Точно това „независимо от член 13“ е цялата същност. Освобождаването по срок на притежание просто не се прилага към чужденец. Дали сте държали апартамента три години или осемнадесет — за изчислението това не променя нищо.
Ставката на окончателния данък е 10%.
За кого това не се отнася
Изключението е едно и се намира в алинея 7 на същия член 37. Освобождаванията по член 13 все пак важат за чужденци, които са данъчни резиденти на страна от Европейския съюз или Европейското икономическо пространство.
Тоест гледа се не гражданството, а данъчното резидентство.
Ако сте гражданин на Украйна, но живеете в Полша или Германия и плащате данъци там — попадате в изключението и правилото за трите години работи за вас. Ако сте гражданин на Украйна и живеете в Украйна — не попадате. Ако имате българско разрешение за пребиваване и сте данъчен резидент на България, изобщо се смятате за местно лице и въпросът отпада.
Разликата между тези ситуации е хиляди евро. Затова първото, което питам продавача, е: къде плащате данъци. Не „какъв паспорт имате“.
Готово жилище с ремонт и обзавеждане — апартаменти на вторичен пазар.
Как се изчислява сумата
Основата не е продажната цена. Тя е разликата:
(продажна цена − документално доказана цена на придобиване) − 10% нормативни разходи
И от полученото се взимат 10%.
Да сметнем на жив пример. Купено през 2016 г. за 40 000 евро, продавате през 2026 г. за 65 000.
Разликата е 25 000. Минус 10% нормативни разходи — остават 22 500. Данък 10% — 2 250 евро.
Обърнете внимание на думата „нормативни“. Тези 10% се приспадат автоматично, не ви се налага да доказвате нищо с фактури. Това е просто механиката на изчислението.
Кога данък изобщо няма
Ако продавате по-евтино, отколкото сте купили, разликата е отрицателна — и няма какво да се облага.
Това не е рядък случай. При мен редовно се появяват хора, купували на крайбрежието през 2007–2008 г., на самия връх, по 1 200–1 500 евро на квадрат. Днес същият апартамент в същия комплекс струва осезаемо по-малко. Неприятно — но данък при продажбата няма да има.
Най-скъпият капан: цената в стария нотариален акт
Тук моля да четете внимателно, защото на това място се губи най-много.
Законът казва: документално доказана цена на придобиване. Не тази, която реално сте платили, а тази, която е написана в нотариалния ви акт.
През двехилядните и в началото на десетте години сумата в акта много често се занижаваше — пишеше се данъчната оценка вместо реалната цена, за да се спести от данъка при покупката. Тогава това спестяваше няколкостотин евро.
Ето какво се случва днес. Реално сте платили 55 000. В акта стои 30 000. Продавате за 65 000. Данъчните виждат разлика не от 10 000, а от 35 000 — и данъкът се смята от нея. Вместо около 900 евро излиза около 3 150.
Спестяването отпреди петнадесет години се превръща в надплащане днес.
Затова, преди да назовете продажна цена, извадете нотариалния си акт и вижте каква сума е записана там. Това е първото, което си струва да направите — преди обявата, преди снимките, преди всичко останало.
Кой подава декларацията
Тук има още нещо, което редовно се пропуска.
Когато купувачът е обикновено физическо лице, той не удържа данъка вместо вас. Тоест декларацията подавате сами. Срокът е до края на месеца, следващ тримесечието, през което е получен доходът.
Продали сте през септември — тримесечието свършва на 30 септември, крайният срок за подаване и плащане е 31 октомври. Продали сте през октомври — срокът е до 31 януари.
Никой няма да ви напомни. Нотариусът е изповядал сделката и се е сбогувал.
А в собствената си страна ще плащам ли втори път?
Между България и повечето страни има спогодби за избягване на двойното данъчно облагане. Механиката обикновено е такава: България има право да обложи дохода, защото имотът се намира тук, а вашата страна признава платеното в България — в рамките на собствената си ставка.
Най-вероятно ще се наложи да декларирате дохода у дома. Да платите два пъти пълната сума — по правило не. Но конкретиката зависи от вашата страна и вашия статут и това е въпросът, за който си струва да похарчите един час на счетоводител, вместо да четете форуми.
Какво плаща продавачът и какво — купувачът
И тук се върти объркване. Често пишат „разходи по сделката 4–8% от стойността“ — и продавачът се стряска, че всичко това ще му бъде удържано.
В действителност основните разходи по сделката носи купувачът: местният данък при придобиване (до 3%, зависи от общината), нотариалната такса и таксата за вписване (0,1%). Общо обикновено 3,5–4,5% от стойността. Нотариалната такса при това е ограничена отгоре — тя не може да надвишава 3 067,75 евро без ДДС.
Продавачът плаща за подготовката на документите: данъчна оценка, схема от кадастъра, удостоверение за тежести. Това са няколко десетки евро, не проценти. Плюс данъка, ако възникне, и възнаграждението на агенцията.
Страните могат да се договорят и другояче — законът го допуска. Но по крайбрежието по подразбиране работи именно така.
Какво да правите с всичко това
Три неща, в този ред.
Първо — вижте цената в нотариалния си акт. Тя определя размера на данъка повече от всичко останало.
Второ — изяснете къде сте данъчен резидент. От това зависи дали за вас важи освобождаването по срок на притежание.
Трето — едва след това смятайте колко ще получите на ръка. Цената в обявата и сумата, която стига до вас, са различни числа, а разликата понякога е няколко хиляди евро.
Всички актуални предложения — апартаменти в Бургас. Цени, площи и етажи в каталога.
Аз съм Вики Дронова, работя с имоти по крайбрежието — Свети Влас, Слънчев бряг, Несебър, Равда. Водя продажби за собственици, които не живеят в България и не могат да дойдат.
Ако мислите за продажба — пишете ми. Ще погледна имота ви, ще кажа честна пазарна цена и ще пресметна колко ще остане при вас след данъка. Оценката отнема едно денонощие и не струва нищо.
Материалът има информационен характер и не е данъчна консултация. Нормите са посочени според Закона за данъците върху доходите на физическите лица на Република България към септември 2026 г. За изчисление по вашата конкретна ситуация се обърнете към данъчен консултант.
