Каждый третий вопрос в переписке звучит одинаково: «А рассрочка есть?» И почти всегда человек имеет в виду ипотеку: взял ключи, живёшь, платишь десять лет. В Болгарии слово «рассрочка» значит совсем другое, и эта разница стоит денег.
Что это такое на самом деле
Рассрочка от застройщика — это график платежей за строящуюся квартиру. Банк в этой схеме не участвует вообще: нет заявки, нет справки о доходах, нет процентов по кредиту. Вы подписываете предварительный договор, вносите первый взнос и дальше платите частями. Последний платёж почти всегда приходится на момент, когда дом достроен и вы получаете документы.
То есть срок рассрочки — это не «сколько лет мне удобно платить». Это «сколько осталось до конца стройки». Дом сдают через два года — значит рассрочка на два года. Дом сдают через два месяца — значит и всю сумму придётся закрыть за два месяца.
Первый взнос: от 30 до 45 процентов
Это главная цифра, и она у всех разная. По комплексам, с которыми мы работаем на побережье, первый взнос сейчас такой: Магнолия в Солнечном берегу — от 30 процентов, Аура в Несебре — 30 процентов, Аура Резиденс в Равде — 40 процентов в корпусе А и 45 в корпусе Б.
Обратите внимание: два корпуса одного и того же комплекса, а условия разные. Схему оплаты нужно смотреть по конкретному зданию, а не по названию застройщика.
Отдельно стоит резервация. У части застройщиков квартиру снимают с продажи за фиксированную сумму до подписания договора — 2000 евро в Жадоре и в Фэрвью Власе. Эти деньги входят в первый взнос, а не добавляются к цене.
Два типа графика, и они ведут себя по-разному
График по этапам стройки. Аура в Несебре: 30 процентов при подписании предварительного договора, 15 на нулевой отметке, 15 когда стройка дошла до вашего этажа, 20 на Акт 14, 15 на Акт 15 и последние 5 на Акт 16. Что означают эти акты, я разбирала в отдельной статье — без Акта 16 дом жилым не считается.
График по календарю. Фэрвью Влас в Свети Власе: задаток 2000 евро, до 50 процентов в течение одного месяца, 30 процентов в октябре, оставшиеся 20 при оформлении в собственность в декабре.
Разница принципиальная. Если платежи привязаны к этапам и стройка встала, ваши платежи тоже отодвинулись — вы платите за результат, который видите. Если привязаны к датам, в договоре стоят числа, и они не сдвинутся оттого, что кран простоял три месяца.
Не всякая рассрочка длинная
Самая частая ловушка. Красивая фраза «рассрочка без процентов» может означать вот что: Аура Резиденс, корпус А — 40 процентов при подписании и ещё 40 процентов через полтора месяца. Восемьдесят процентов стоимости квартиры уходит за шесть недель.
Формально это рассрочка. По сути это почти полная оплата сразу. Поэтому вопрос «а рассрочка есть?» бесполезен. Полезный вопрос — «покажите график платежей по этой квартире».
А бывает рассрочка после сдачи дома
Бывает, и это как раз то, что люди обычно и ищут, но встречается редко и стоит денег. В комплексах Магнолия: первый взнос от 30 процентов, первый год рассрочки без процентов, а дальше за каждый следующий год цена растёт на тысячу евро. Растянули на три года — заплатили на две тысячи больше.
Никакого обмана здесь нет, застройщик просто закладывает стоимость денег во времени. Но «ноль процентов на три года» и «ноль процентов на первый год» — это разные предложения, и в рекламе их часто путают.
Что спросить до того, как подписывать
Первый вопрос. К чему привязаны платежи — к календарным датам или к этапам стройки.
Второй. Меняется ли цена, если растянуть оплату, и на сколько.
Третий. Что происходит при просрочке платежа — этот пункт есть в договоре, и его нужно прочитать до подписи, а не после.
Четвёртый. Что входит в названную цену: отделка, мебель, паркоместо. Паркоместо у застройщиков почти всегда продаётся отдельно и только покупателям квартир.
Коротко
Рассрочка в Болгарии — это не кредит, а способ разложить оплату на срок стройки. Первый взнос от 30 до 45 процентов, остальное частями, банк не нужен. Длина рассрочки определяется не вашим желанием, а сроком сдачи дома. И у двух корпусов одного комплекса условия могут отличаться, поэтому смотреть надо график по конкретной квартире.
Новостройки побережья с рассрочкой от застройщика, от самых доступных: смотреть подборку.
Если нужен расчёт по конкретному варианту — напишите, посчитаю с графиком платежей.
