Короткий ответ: квартиру в Болгарии может купить гражданин любой страны мира — без вида на жительство, без болгарской фирмы, без разрешений. А вот дом с участком земли иностранцу из страны вне Европейского союза напрямую не продадут: землю он купить не может. Решение есть, и оно законное, ниже разберу его по шагам.
Я веду агентство недвижимости на побережье Болгарии и вижу этот вопрос почти в каждой первой переписке. Люди читают в интернете «иностранцам нельзя» — и закрывают тему, хотя речь идёт только про землю, а не про жильё вообще.
Можно ли купить недвижимость в Болгарии иностранцу
Да. Гражданство роли не играет. Покупателем может быть гражданин Украины, России, Казахстана, Израиля, Германии, Великобритании — кто угодно. Вида на жительство для покупки не нужно, постоянного проживания в Болгарии тоже.
Разница между гражданами разных стран есть только в одном: можно ли купить землю. И именно из-за этого одного пункта в интернете живёт миф, что иностранцам в Болгарии ничего нельзя.
Что говорит закон: здания можно всем, земля — не всем
В болгарском праве здание и земля под ним — это два разных объекта, и правила у них разные.
Про землю сказано в Конституции Болгарии, статья 22. Иностранцы и иностранные компании могут получить право собственности на землю только тремя путями: по условиям, которые вытекают из вступления Болгарии в Европейский союз, по международному договору, который Болгария ратифицировала, или по наследству по закону.
Про здания сказано в Законе о собственности, статья 29. Иностранец и иностранная компания могут приобретать право собственности на здания и ограниченные вещные права на недвижимость, если закон не говорит иного.
Переведу на человеческий язык. Квартира — это часть здания, земли под ней покупатель не получает, она остаётся в общих частях дома. Поэтому квартиру покупает кто угодно и без оговорок. Дом стоит на участке, участок — это земля, и здесь начинается ограничение.
Кто может купить квартиру в Болгарии
Все. Без исключений по гражданству.
Квартира, апартаменты, студия, ателье в жилом комплексе — покупаются на физическое лицо, на обычный загранпаспорт. Нужен только болгарский идентификационный номер иностранца, его оформляет нотариус прямо в процессе сделки, отдельно бегать за ним не надо.
Гараж и парковочное место в подземном паркинге — тоже часть здания, тоже покупаются свободно.
Кто может купить дом в Болгарии
Здесь ответ распадается на две части.
Граждане стран Европейского союза и Европейского экономического пространства покупают дом с землёй напрямую, на своё имя, как болгары. Это прямо написано в той же 29-й статье Закона о собственности: они приобретают право собственности на землю по условиям Договора о присоединении Болгарии к ЕС.
Граждане стран вне ЕС землю на физическое лицо купить не могут. Но они могут:
- купить сам дом как строение, а землю взять в долгосрочную аренду или оформить право строительства — так делают редко, схема неудобная при перепродаже;
- зарегистрировать болгарскую компанию и купить дом с землёй на неё — это рабочий и самый распространённый путь;
- получить недвижимость по наследству по закону — тут ограничение не действует вообще.
Почему дом с землёй оформляют на болгарскую фирму
Потому что болгарская компания — это болгарское юридическое лицо, даже если её единственный владелец гражданин Украины или Казахстана. Для закона покупатель земли в этом случае болгарский, а не иностранный, и запрет из 22-й статьи Конституции не срабатывает.
Второе, почему без этого не обойтись: в Законе о собственности есть статья 92 — собственник земли является собственником построек на ней. То есть разделить дом и участок между двумя разными владельцами можно только специальной конструкцией, а по умолчанию они идут вместе. Поэтому проще купить всё на фирму, чем городить схему.
Сколько стоит болгарская фирма и что с ней потом делать
Регистрация ООД (это болгарский аналог ООО) занимает от нескольких дней до двух недель. Уставный капитал минимальный — символические 2 лева. Расходы на регистрацию с юристом обычно укладываются в 400–600 евро, точную цифру называет конкретный юрист, я её не выдумываю.
Дальше у фирмы появляется обязанность: раз в год сдавать отчётность, даже если она ничего не делала. Это стоит примерно 150–300 евро в год бухгалтеру. Считайте это фиксированной строкой расходов на дом — так честнее, чем узнать про неё через год.
☝️ Важно понимать заранее: когда вы захотите продать такой дом, покупателю из ЕС удобнее купить недвижимость напрямую, а не вашу фирму. Это не тупик, но перепродажа дома через компанию чуть сложнее перепродажи квартиры. Квартира в этом смысле проще и ликвиднее.
Какие документы нужны покупателю
- Загранпаспорт — всё, что нужно для квартиры;
- болгарский идентификационный номер иностранца — оформляет нотариус в ходе сделки;
- доверенность, если вы не приезжаете на сделку лично, — заверяется у нотариуса и переводится на болгарский;
- для дома через фирму — учредительные документы компании.
Сделка проходит у болгарского нотариуса. Он проверяет чистоту объекта по государственному реестру, составляет нотариальный акт и вносит сделку в Имотен регистър. Без нотариуса собственность в Болгарии не переходит вообще никак.
Налог при покупке и остальные расходы
Налог при возмездном приобретении имущества установлен Законом о местных налогах и сборах. Ставку определяет совет каждой общины, и она лежит в диапазоне от 0,1 до 3 процентов от оценки объекта. База — договорная цена либо налоговая оценка, если она выше договорной.
Платит налог покупатель, и платит в той общине, где находится объект. Поэтому на побережье ставка в Несебре и в Бургасе может отличаться — это нормально, это решение местного совета, а не ошибка.
Кроме налога в бюджет сделки идут нотариальный сбор, взнос в Агентство по вписываниям и услуги переводчика, если вы не говорите по-болгарски. В сумме на квартиру обычно закладывают 3–4 процента сверх цены.
Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство
Сама по себе — нет. Покупка квартиры на побережье не даёт ни ВНЖ, ни ПМЖ, ни гражданства, и любой, кто обещает обратное, продаёт вам не то, что у него есть.
Пути к статусу через недвижимость в Болгарии существуют, но они устроены сложнее и требуют других сумм и условий. Я разобрала это отдельно, чтобы не путать две темы в одном тексте.
Три ошибки, которые я вижу чаще всего
Первая — решить, что «иностранцам нельзя», и вообще не смотреть рынок. Нельзя только землю и только не гражданам ЕС. Квартиры это не касается.
Вторая — купить дом с участком на физическое лицо, не разобравшись. Такую сделку нотариус просто не проведёт, и задаток может зависнуть.
Третья — считать бюджет только по цене объекта. Налог общины, нотариус, годовая такса обслуживания комплекса и содержание фирмы, если она есть, — это реальные деньги, которые лучше увидеть до сделки, а не после.
Что почитать дальше
- Недвижимость в Болгарии с ВНЖ — что реально даёт покупка и какие пути к статусу существуют
- Недвижимость в Болгарии для пенсионеров
- Купить квартиру в Болгарии: за и против — честный список минусов
- Каталог квартир на побережье Болгарии
Что делать дальше
Если вы смотрите квартиру — ограничений по гражданству у вас нет вообще, можно сразу выбирать объект. Если смотрите дом и вы не гражданин ЕС — сначала посчитайте расходы на фирму, а потом уже выбирайте дом, чтобы цифра не стала сюрпризом.
Мы проверяем цены и наличие по прайсам застройщиков каждую неделю, поэтому в каталоге живые объекты, а не витрина годичной давности.
Источники: Конституция Республики Болгария, статья 22; Закон о собственности, статьи 29, 29а, 92, 110; Закон о местных налогах и сборах, статьи 44–51; Министерство финансов Болгарии — раздел о налоге при возмездном приобретении имущества.
