Спрете да наемате чужд апартамент край морето
Всеки август едно и също.
Пакетирате куфарите в четвъртък вечерта, защото в петък в 10:00 трябва да предадете ключовете. Децата още спят, а вие вече ходите из апартамента и проверявате: чашите са на място, огледалото не е счупено, няма петна по дивана. Търсите онази дупка в стената, която направи по-големият, когато изпусна играчка, и мислите — ще задържат ли от депозита или не.
Тръгвате. Не за вкъщи — към летището. А апартаментът остава. Чужд.
Работя с купувачи на недвижими имоти по черноморското крайбрежие на България вече повече от четири години. При мен редовно идват хора, наемали един и същ апартамент три, четири, пет години подред. Обичат това място. Децата знаят как да отидат на морето от входа. И в някакъв момент започват да задават въпроса, довеждащ ги при мен: „А колко вече сме платили за наема?”
Нека смятаме заедно.
Математиката на наема срещу покупката
Добрият седмичен наем в Равда или на Слънчев бряг в юли-август е 600–900 € за студио или малък апартамент. В пиков сезон за приличен вариант край морето плащат и 1 000–1 200 €. Нека вземем средата: 800 € на седмица.
Две седмици почивка годишно: 1 600 € за сезон.
След четири години: 6 400 €.
Това са пари, изчезнали. В касата на собственика, в агенцията, в нищото. Без нито един квадратен метър в собственост.
Сега другата страна на уравнението.
Студио в Равда или на Слънчев бряг — в зависимост от комплекса, етажа и състоянието — струва от 28 000 до 45 000 € на вторичния пазар. При покупка плащате депозит: обикновено 10% от сумата, тоест 3 000–4 500 € при сключване на сделката.
Излиза: четири години наем — вече половината от депозита, а понякога и целият депозит при влизане.
Не казвам, че покупката винаги е по-добра от наема. Това не е вярно — и ще ви го кажа честно в раздела за минусите. Но ако ходите на едно и също място всяка година, въпросът вече не е „да купя или не”, а „колко още съм готов да плащам за чужд апартамент”.
Реален пример: двойка от Краков
Един от клиентите ми — полско-украинска двойка, и двамата работят дистанционно. Той — IT, тя — маркетинг. Два пъти годишно идваха в Равда: две седмици лятото и няколко дни през май. Наемаха едно и също студио при познат собственик, 650 € на седмица.
След третия сезон дойдоха при мен с въпрос: може ли да се купи нещо подобно и колко изобщо струва?
Намерихме студио в малък комплекс в Равда — 32 кв.м, с изглед към градината, басейн в крачка, 600 метра до морето. Цена: 35 000 €. Беше обект от собственик, без посредници, с Акт 16 — документа, потвърждаващ, че сградата е въведена в експлоатация и е годна за обитаване.
Сделката се оформи за три посещения в България. Сега имат свой апартамент.
Идват около осем месеца годишно общо — работят оттам. Останалите четири месеца отдават чрез платформа за краткосрочен наем. Това не е пасивен доход в рекламния смисъл — реални пари, частично покриващи таксата поддръжка (поддръжка на комплекса), данъка върху имота и понякога малък ремонт.
Главното, което ми казаха след първото лято в собствения си апартамент: „Вече не проверяваме чашите преди тръгване.”
Какво се променя, когато апартаментът е твой
Трудно е да се обясни на хора, никога нямали собствени недвижими имоти край морето. Но ще опитам.
Ключовете винаги са с теб. Буквално и метафорично. Не правите резервации. Не чакате собственикът да отговори. Просто тръгвате.
Вещите остават. Матракът, който ви подхожда. Кафемашината, която сте купили. Детското легло, което сте сглобили веднъж и не сте разглобявали. Слънцезащитният крем в нощното шкафче. Дреболиите, правещи едно място — свое.
Децата се ориентират. Знаят как да отидат на морето, къде продават най-хубавия сладолед, как се казва момчето от съседа на първия етаж. Не е туристическо преживяване — това е място, което считат за свое. Това е по-важно, отколкото изглежда.
Спирате да броите дните до заминаване. Защото може да се върнете. Не след година — след два месеца. За седмица, за уикенд, за работен месец.
Не романтизирам притежанието на недвижимости. Това е актив с задължения. Но усещането, че пътуваш за вкъщи, а не под наем — реално е различно.
Честните минуси на притежанието
Не съм от онези агенти, казващи само хубаво. Затова ето какво трябва да знаете преди да вземете решение.
Такса поддръжка. Годишно плащане за обслужване на комплекса: охрана, почистване на терена, басейн, асансьор. Суми са различни — от 300 до 1 200+ € годишно в зависимост от класа на комплекса. Задължително плащане. Повече за това пиша в отделна статия за таксата поддръжка.
Данък недвижими имоти. Малък, но съществува. За студио за 35 000 € — около 50–70 € годишно. Точната сума зависи от данъчната оценка и общината.
Ако не планирате да отдавате. Апартаментът стои празен част от годината. Нормално е, но трябва да се мисли предварително: как се проветрява, кой ще провери дали всичко е наред, ако тръбите се спукат октомври.
Ако планирате да отдавате. Нужна е управляваща компания или надежден човек на място. Допълнителни разходи и допълнителна отговорност. Самостоятелното управление от разстояние е работа, а не пасивен доход.
Покупката изисква посещение. Дистанционно сделката може да се затвори, но е по-сложно — нужно е нотариално пълномощно. Повечето клиенти все пак идват поне веднъж. Нормално е и си заслужава.
За пълната стойност на покупката — нотариус, превод, регистрация — съм разгледала подробно в статията пълна стойност на апартамент в България.
За кого има смисъл
Покупката на апартамент край морето — не е за всеки. Ето на кого реално подхожда:
Семейства, пътуващи всяка година. Ако идвате в България две-три години подред и планирате да продължавате — математиката е на ваша страна. Наемът за пет години при две седмици в сезона лесно съставлява 8 000–12 000 €, и то пари, неработещи за вас.
Тези, искащи място, а не туристическо преживяване. Ако е важно децата да порастват на едно и също място лятото, да има усещане за втори дом — това е именно притежаването.
Дистанционни работници. България е в Европейския съюз и Шенгенското пространство. За граждани на ЕС и Полша — без ограничения по срокове. Работа от стабилно, разбираемо място.
Тези, мислещи за инвестиция. Крайбрежната недвижимост в България показа ръст +15–18% през 2025 г. Ако разглеждате покупката и като актив — отделен разговор, воден с числа в ръка, а не с рекламни брошури.
Често задавани въпроси
Колко струва студио край морето в България през 2026 г.?
На вторичния пазар в Равда и на Слънчев бряг — от 28 000 до 50 000 € в зависимост от комплекса, етажа и разстоянието до водата. Ново строителство в Свети Влас — по-скъпо. Вижте актуалните обекти в каталога.
Чуждестранен гражданин може ли да купи апартамент в България?
Да. Граждани на ЕС купуват без ограничения. Украинци, граждани на останали страни купуват апартаменти без проблеми — земята под многоетажна сграда не преминава в собственост на физическо лице, само обектът. Стъпковият процес е описан в статията за покупка от чуждестранни граждани.
Може ли да се купи дистанционно, без посещение?
Технически — да, чрез нотариално пълномощно. На практика препоръчвам да дойдете поне веднъж, за да видите апартамента и комплекса на живо. Повечето клиенти после казват, че е правилното решение. Повече — в статията за дистанционна покупка.
Равда или Слънчев бряг — кое е по-добро за семейство?
Равда е по-тиха. Слънчев бряг — повече инфраструктура, но по-шумно и по-гъсто. За семейства с деца до 10 г. по-често препоръчвам Равда — по-спокойно, по-чисто. Има нормални училища наблизо, ако разглеждате по-дълго пребиваване.
Доколко реалистично е отдаването на апартамента, когато не сте там?
Реалистично, но изисква организация. Нужна е управляваща компания или надежден човек на място. Доходността силно зависи от комплекса, състоянието на апартамента и платформата. Без преувеличение: добре управлявано студио в сезон носи 3 000–6 000 € за лятото. Не е пасивен доход без усилия, но са реални числа.
Какво е Акт 16 и защо е важен?
Документ, потвърждаващ въвеждането на сградата в експлоатация. Без него не може законно да се регистрирате като резидент и може да има проблеми с комуналните услуги. Не показвам обекти без Акт 16.
Какви данъци плаща собственикът на апартамент в България?
Данък върху недвижимите имоти и такса за битови отпадъци. За студио на стойност 35 000 € — общо около 60–100 € годишно. Подробен разбор — в статията за данъците в България.
От какво да започна, ако искам да разгледам варианти?
Пишете ми директно в WhatsApp или ползвайте подбора в каталога. Работя само в своя регион — Равда, Слънчев бряг, Свети Влас, Несебър — и познавам обектите на живо. Без случайни варианти и без бързане.
Онзи август, в който последно предадохте ключовете — можеше да е последен.
Следващият може да е различен: тръгвате, когато искате, а ключовете остават у вас.
