Спрете да наемате чужд апартамент край морето
Всеки август едно и също.
Пакетирате куфарите в четвъртък вечерта, защото в петък в 10:00 трябва да предадете ключовете. Децата още спят, а вие вече ходите из апартамента и проверявате: чашите са на място, огледалото не е счупено, няма петна по дивана. Търсите онази дупка в стената, която направи по-големият, когато изпусна играчка, и мислите — ще задържат ли от депозита или не.
Тръгвате. Не за вкъщи — към летището. А апартаментът остава. Чужд.
Работя с купувачи на недвижими имоти по черноморското крайбрежие на България вече повече от четири години. При мен редовно идват хора, наемали един и същ апартамент три, четири, пет години подред. Обичат това място. Децата знаят как да отидат на морето от входа. И в някакъв момент започват да задават въпроса, довеждащ ги при мен: „А колко вече сме платили за наема?”
Нека смятаме заедно.
Математиката на наема срещу покупката
Добрият седмичен наем в Равда или на Слънчев бряг в юли-август е 600–900 € за студио или малък апартамент. В пиков сезон за приличен вариант край морето плащат и 1 000–1 200 €. Нека вземем средата: 800 € на седмица.
Две седмици почивка годишно: 1 600 € за сезон.
След четири години: 6 400 €.
Това са пари, изчезнали. В касата на собственика, в агенцията, в нищото. Без нито един квадратен метър в собственост.
Сега другата страна на уравнението.
Студио в Равда или на Слънчев бряг — в зависимост от комплекса, етажа и състоянието — струва от 28 000 до 45 000 € на вторичния пазар. При покупка плащате депозит: обикновено 10% от сумата, тоест 3 000–4 500 € при сключване на сделката.
Излиза: четири години наем — вече половината от депозита, а понякога и целият депозит при влизане.
Не казвам, че покупката винаги е по-добра от наема. Това не е вярно — и ще ви го кажа честно в раздела за минусите. Но ако ходите на едно и също място всяка година, въпросът вече не е „да купя или не”, а „колко още съм готов да плащам за чужд апартамент”.
Реален пример: двойка от Краков
Един от клиентите ми — полско-украинска двойка, и двамата работят дистанционно. Той — IT, тя — маркетинг. Два пъти годишно идваха в Равда: две седмици лятото и няколко дни през май. Наемаха едно и също студио при познат собственик, 650 € на седмица.
След третия сезон дойдоха при мен с въпрос: може ли да се купи нещо подобно и колко изобщо струва?
Намерихме студио в малък комплекс в Равда — 32 кв.м, с изглед към градината, басейн в крачка, 600 метра до морето. Цена: 35 000 €. Беше обект от собственик, без посредници, с Акт 16 — документа, потвърждаващ, че сградата е въведена в експлоатация и е годна за обитаване.
Сделката се оформи за три посещения в България. Сега имат свой апартамент.
Идват около осем месеца годишно общо — работят оттам. Останалите четири месеца отдават чрез платформа за краткосрочен наем. Това не е пасивен доход в рекламния смисъл — реални пари, частично покриващи таксата поддръжка (поддръжка на комплекса), данъка върху имота и понякога малък ремонт.
Главното, което ми казаха след първото лято в собствения си апартамент: „Вече не проверяваме чашите преди тръгване.”
Какво се променя, когато апартаментът е твой
Трудно е да се обясни на хора, никога нямали собствени недвижими имоти край морето. Но ще опитам.
Ключовете винаги са с теб. Буквално и метафорично. Не правите резервации. Не чакате собственикът да отговори. Просто тръгвате.
Вещите остават. Матракът, който ви подхожда. Кафемашината, която сте купили. Детското легло, което сте сглобили веднъж и не сте разглобявали. Слънцезащитният крем в нощното шкафче. Дреболиите, правещи едно място — свое.
Децата се ориентират. Знаят как да отидат на морето, къде продават най-хубавия сладолед, как се казва момчето от съседа на първия етаж. Не е туристическо преживяване — това е място, което считат за свое. Това е по-важно, отколкото изглежда.
Спирате да броите дните до заминаване. Защото може да се върнете. Не след година — след два месеца. За седмица, за уикенд, за работен месец.
Не романтизирам притежанието на недвижимости. Това е актив с задължения. Но усещането, че пътуваш за вкъщи, а не под наем — реално е различно.
Част от обектите се предлагат на изплащане — апартаменти на изплащане.
Честните минуси на притежанието
Не съм от онези агенти, казващи само хубаво. Затова ето какво трябва да знаете преди да вземете решение.
Такса поддръжка. Годишно плащане за обслужване на комплекса: охрана, почистване на терена, басейн, асансьор. Суми са различни — от 300 до 1 200+ € годишно в зависимост от класа на комплекса. Задължително плащане. Повече за това пиша в отделна статия за таксата поддръжка.
Данък недвижими имоти. Малък, но съществува. За студио за 35 000 € — около 50–70 € годишно. Точната сума зависи от данъчната оценка и общината.
Ако не планирате да отдавате. Апартаментът стои празен част от годината. Нормално е, но трябва да се мисли предварително: как се проветрява, кой ще провери дали всичко е наред, ако тръбите се спукат октомври.
Ако планирате да отдавате. Нужна е управляваща компания или надежден човек на място. Допълнителни разходи и допълнителна отговорност. Самостоятелното управление от разстояние е работа, а не пасивен доход.
Покупката изисква посещение. Дистанционно сделката може да се затвори, но е по-сложно — нужно е нотариално пълномощно. Повечето клиенти все пак идват поне веднъж. Нормално е и си заслужава.
За пълната стойност на покупката — нотариус, превод, регистрация — съм разгледала подробно в статията пълна стойност на апартамент в България.
За кого има смисъл
Покупката на апартамент край морето — не е за всеки. Ето на кого реално подхожда:
Семейства, пътуващи всяка година. Ако идвате в България две-три години подред и планирате да продължавате — математиката е на ваша страна. Наемът за пет години при две седмици в сезона лесно съставлява 8 000–12 000 €, и то пари, неработещи за вас.
Тези, искащи място, а не туристическо преживяване. Ако е важно децата да порастват на едно и също място лятото, да има усещане за втори дом — това е именно притежаването.
Дистанционни работници. България е в Европейския съюз и Шенгенското пространство. За граждани на ЕС и Полша — без ограничения по срокове. Работа от стабилно, разбираемо място.
Тези, мислещи за инвестиция. Крайбрежната недвижимост в България показа ръст +15–18% през 2025 г. Ако разглеждате покупката и като актив — отделен разговор, воден с числа в ръка, а не с рекламни брошури.
Често задавани въпроси
Колко струва студио край морето в България през 2026 г.?
На вторичния пазар в Равда и на Слънчев бряг — от 28 000 до 50 000 € в зависимост от комплекса, етажа и разстоянието до водата. Ново строителство в Свети Влас — по-скъпо. Вижте актуалните обекти в каталога.
Чуждестранен гражданин може ли да купи апартамент в България?
Да. Граждани на ЕС купуват без ограничения. Украинци, граждани на останали страни купуват апартаменти без проблеми — земята под многоетажна сграда не преминава в собственост на физическо лице, само обектът. Стъпковият процес е описан в статията за покупка от чуждестранни граждани.
Може ли да се купи дистанционно, без посещение?
Технически — да, чрез нотариално пълномощно. На практика препоръчвам да дойдете поне веднъж, за да видите апартамента и комплекса на живо. Повечето клиенти после казват, че е правилното решение. Повече — в статията за дистанционна покупка.
Равда или Слънчев бряг — кое е по-добро за семейство?
Равда е по-тиха. Слънчев бряг — повече инфраструктура, но по-шумно и по-гъсто. За семейства с деца до 10 г. по-често препоръчвам Равда — по-спокойно, по-чисто. Има нормални училища наблизо, ако разглеждате по-дълго пребиваване.
Доколко реалистично е отдаването на апартамента, когато не сте там?
Реалистично, но изисква организация. Нужна е управляваща компания или надежден човек на място. Доходността силно зависи от комплекса, състоянието на апартамента и платформата. Без преувеличение: добре управлявано студио в сезон носи 3 000–6 000 € за лятото. Не е пасивен доход без усилия, но са реални числа.
Какво е Акт 16 и защо е важен?
Документ, потвърждаващ въвеждането на сградата в експлоатация. Без него не може законно да се регистрирате като резидент и може да има проблеми с комуналните услуги. Не показвам обекти без Акт 16.
Какви данъци плаща собственикът на апартамент в България?
Данък върху недвижимите имоти и такса за битови отпадъци. За студио на стойност 35 000 € — общо около 60–100 € годишно. Подробен разбор — в статията за данъците в България.
От какво да започна, ако искам да разгледам варианти?
Пишете ми директно в WhatsApp или ползвайте подбора в каталога. Работя само в своя регион — Равда, Слънчев бряг, Свети Влас, Несебър — и познавам обектите на живо. Без случайни варианти и без бързане.
Всички актуални предложения — апартаменти на Слънчев бряг. Цени, площи и етажи в каталога.
Онзи август, в който последно предадохте ключовете — можеше да е последен.
Следващият може да е различен: тръгвате, когато искате, а ключовете остават у вас.
