Превод на пари в България за покупка на апартамент: легални маршрути
Питат ме за това всяка седмица. Понякога по няколко пъти на ден. „Вики, искам да купя апартамент в Свети Влас — но как изобщо се превеждат пари в България?” След 2022 г. този въпрос стана практически първи на опашката.
Всички описани по-долу маршрути са легални. Не разказвам за сиви схеми, не съветвам да се заобикалят данъчните органи и не помагам да се крият пари.
Накратко
От януари 2026 г. България е в еврозоната — всички сделки са в евро. От ЕС: SEPA, един ден, минимални разходи. От Украйна: чрез европейска сметка или разсрочено от строителя. От останалите страни: стандартен SWIFT с документация за произход на средствата.
Общи правила
От 1 януари 2026 г. България официално е в еврозоната. Всички сделки с недвижими имоти се провеждат в евро, а преводите в рамките на ЕС станаха SEPA операции.
Три неща, необходими на всеки купувач:
- Личен номер на чужденеца (ЛНЧ) — оформя се в МВР, необходим е преди нотариалния акт
- Сметка в българска банка — повечето нотариуси настояват за това
- Документи за произход на средствата — без тях преводът ще бъде замразен
От ЕС: най-простият маршрут
Превод от всяка страна от еврозоната — обикновен SEPA Credit Transfer. Парите вървят един работен ден, често по-бързо чрез SEPA Instant. Комисионите са минимални или нулеви.
Wise и Revolut също работят в рамките на SEPA. Нюанс: при суми от 30 000 € ще поискат документи за произход на средствата — стандартна AML процедура.
Този маршрут е най-чист, бърз и евтин.
От Украйна: работи, но с ограничения
НБУ в условията на военно положение е ограничил валутните операции. SWIFT за покупка на чуждестранна недвижимост е в зона на ограничения. Картовите операции по кодове на недвижимост са ограничени с лимит ~500 000 грн/месец.
Какво реално работи:
Сметка в европейска банка. Ако имате сметка в полска, чешка, немска банка — превеждате от нея чрез SEPA. Най-чистият път.
Наличност до 10 000 €. Внасяне без деклариране до 10 000 € на човек. Над това — задължителна декларация. Допълнение, не основен начин.
Разсрочено плащане от строителя. Първа вноска 20–30%, останалото — до 7 години без банка. За много купувачи от Украйна това е най-доброто решение.
Raiffeisen Bank. Работи и в Украйна, и в ЕС. Уточнявайте лимитите в клона ви.
Препоръчвам консултация с украински данъчен юрист преди сделката — правилата на НБУ се променят по няколко пъти годишно. Повече: покупка на апартамент от чуждестранни граждани в България.
От Израел, Казахстан и други страни
Стандартна SWIFT схема:
- Открийте сметка в българска банка (DSK, UniCredit, UBB)
- SWIFT превод от вашата банка
- Срокове: 2–5 работни дни
- Комисиона: 20–60 $ за превод
За Казахстан: Halyk Bank, Kaspi провеждат SWIFT в ЕС. При по-големи суми уведомете банката предварително. За Израел: стандартни SWIFT без ограничения — един от най-чистите маршрути извън ЕС.
Разсрочено плащане от строителя
Маршрут, който премахва проблема с еднократния превод:
- Първа вноска: 20–30%
- Срок: до 7 години
- Лихва: от 0% (по време на строеж) до 3–6% (след въвеждане в експлоатация)
- Плащания: месечно или тримесечно
За купувачи с постепенно натрупване — често най-доброто решение. Работи и при ограничени възможности за еднократен превод.
Повече: дистанционна покупка на апартамент в България.
Какво ще поиска българската банка
| Произход на средствата | Документи |
|---|---|
| Продажба на недвижим имот | Договор + потвърждение за получаване |
| Спестявания | Извлечения за 12–24 месеца, декларации |
| Продажба на бизнес | Корпоративни документи |
| Заплата/дивиденти | Служебни бележки, ведомости |
| Наследство/дарение | Нотариални документи |
Главният принцип: банката се нуждае от непрекъсната документална верига. Прекъсване — най-честата причина за замразени преводи.
Подгответе папката преди иницииране на превода, не след него.
Често задавани въпроси
Задължителна ли е сметка именно в българска банка?
Не винаги е задължително по закон, но повечето нотариуси настояват. Нерезидент може да открие сметка с паспорт и ЛНЧ.
Колко време отнема преводът?
SEPA от ЕС — 1 ден. SWIFT — 2–5 дни. При compliance запитване — до 10 дни.
Има ли лимит на сумата?
За ЕС — няма. Деклариране на наличност от 10 000 €. За Украйна — ограничения на НБУ. За останалите страни — стандартни AML филтри.
Wise и Revolut подходящи ли са?
За превод към българска сметка — да. Като заместител на банкова сметка при нотариална сделка — не: нотариусите приемат IBAN на регулирана банка.
Може ли с криптовалута?
Директно при нотариус — не. Конвертиране в евро с последващ превод — технически е възможно, но трябва да потвърдите произхода на крипто активите и да платите данъци.
Облага ли се покупката с данък?
Купувачът плаща 2–3% данък при придобиване + нотариална такса + регистрация = общо 3–4% от цената.
Трябва ли да се плаща данък в родината?
Зависи от вашия статут. Самата покупка обичайно не се облага, но доходът трябва да е деклариран.
Как бързо се открива сметка на нерезидент?
В DSK, UniCredit или UBB — лично в клон, паспорт + ЛНЧ. ЛНЧ се оформя за 1–3 дни.
Какво следва
Превеждането на пари е решаема задача за всеки паспорт. Разликата е в сложността на маршрута и обема на документите.
Ако искате да разберете кой маршрут е подходящ за вашата ситуация — пишете ми в WhatsApp. За процеса на покупка като цяло: как да купи апартамент чуждестранен гражданин.
Вики Дронова, EGOIST Estate, Свети Влас
