Покупка на имот в България от чуждестранен гражданин: как да купите и оформите в 2026
Значителна част от клиентите ми са чуждестранни граждани. Едни живеят тук, други идват на лято, трети разглеждат обекти дистанционно и искат да разберат как изобщо работи юридически. И всеки задава едни и същи въпроси: мога ли да купя апартамент като чужденец? Как да преведа парите? Как стои въпросът с разрешението за пребиваване?
Работя в Свети Влас, в агенция EGOIST Estate. Сама съм оформяла сделки с чуждестранни купувачи — в различни ситуации, с различни бюджети и различни документи. Този текст е опит да събера всичко честно на едно място, без усещането, че четете рекламна брошура.
Накратко: Граждани на всяка страна могат да купят апартамент в България без ограничения — не е нужна виза или разрешение за пребиваване. Земя — отделна история, там е нужно ЕООД. Документи: паспорт + БУЛСТАТ (данъчен номер за чужденци) + банкова сметка в България. Самата покупка на апартамент не дава разрешение за пребиваване — за “Златна виза” е нужна инвестиция от 307 000 €. Дистанционната покупка чрез пълномощно е законна и работи.
Могат ли чужденци да купят апартамент в България
Да, без никакви ограничения. Българското законодателство не забранява на граждани на трети страни да купуват апартаменти, жилища, търговски помещения. Гражданството, наличието на разрешение за пребиваване или виза не са от значение при покупката.
Едно ограничение — земята. Купуването на поземлен имот или частна къща с дворно място като физическо лице не е възможно за граждани извън ЕС. За това е нужно да се регистрира българско юридическо лице — ЕООД. Регистрацията отнема 3-5 дни и струва 300-500 € с нотариус и такси. Ако ви интересува апартамент в жилищен комплекс — земелният въпрос не ви засяга.
Важно уточнение за документите. В България има два различни данъчни номера за чужденци:
- ЛНЧ (Личен номер на чужденеца) — издава се на чужденци с разрешение за пребиваване.
- БУЛСТАТ — данъчен идентификатор за еднократни транзакции. Именно той се получава от чужденци без разрешение за пребиваване при покупка на имот.
ЕГН е номер само за граждани на България. Не ги бъркайте.
Колко струва апартамент край морето в 2026
Цените зависят от локацията, състоянието на обекта и наличието на Акт 16 — документа за въвеждане в експлоатация. По-долу са ориентировъчните диапазони за основните райони на моя регион.
| Локация | Студио (вторичен пазар) | Студио (новострой) | 1-стаен (вторичен пазар) | 1-стаен (новострой) |
|---|---|---|---|---|
| Слънчев бряг | 25-45 хил. € | 55-90 хил. € | 40-70 хил. € | 90-148 хил. € |
| Свети Влас | 55 хил. €+ | 80 хил. €+ | 90 хил. €+ | 130 хил. €+ |
| Равда | 20-35 хил. € | — | 35-55 хил. € | — |
Цена на квадратен метър в цялостния регион: 450-850 €/м². Равда е най-бюджетният вариант близо до морето. Свети Влас е уютен курорт с различно ниво на инфраструктура и съответна цена. Слънчев бряг е по средата, но с огромен разброс по качество на комплексите.
Всичко под 20 000 € за студио — гледайте внимателно: вероятно няма Акт 16, обектът е построен отдавна, има въпроси към управляващата компания или към комуналната инфраструктура. Евтиното не значи лошо, но изисква проверка.
Стъпка по стъпка: как да оформите сделката
Процесът е стандартен, отнема 4-8 седмици при наличие на всички документи.
Стъпка 1. Изберете обект, подпишете предварителен договор, внесете депозит.
Депозитът обикновено е 10% от стойността. Той фиксира обекта за вас. Ако откажете без основателна причина — депозитът не се връща. Ако откаже продавачът — той връща двойната сума. Уверете се, че в договора са записани сроковете, условията за връщане и че купувате с Акт 16.
Стъпка 2. Вземете БУЛСТАТ или ЛНЧ.
Обръщате се в местното управление на МВД (Дирекция миграция) или в данъчната служба (НАП). Ако вече имате разрешение за пребиваване — имате ЛНЧ. Ако нямате — оформяте БУЛСТАТ като чужденец, участващ в сделката. Отнема 1-3 работни дни.
Стъпка 3. Открийте банкова сметка в България.
Необходима е за сделката — българската банка трябва да вижда произхода на средствата. Най-лоялни към чуждестранни граждани банки: Raiffeisenbank Bulgaria, UniCredit Bulbank, DSK Bank.
Стъпка 4. Преведете парите.
Това е най-сложната стъпка — разглеждаме я отделно по-долу.
Стъпка 5. Подпишете нотариален акт.
Нотариусът проверява правната чистота на обекта, удостоверява сделката. И двете страни трябва да присъстват — или техни представители с пълномощно. Нотариусът превежда акта на езика на купувача при нужда.
Стъпка 6. Регистрирайте правото на собственост.
Нотариусът изпраща документите в Агенция по вписванията. След регистрацията вие сте официален собственик.
Стъпка 7. Платете общинския данък и подайте декларация.
В рамките на 2 месеца след сделката трябва да подадете декларация в местната данъчна служба. Годишният данък върху имота в България е 0,15-0,45% от данъчната оценка. Това не е пазарната цена, а кадастралната стойност, която обикновено е значително по-ниска.
Банков маршрут: как да преведете парите
Купувачите от страни на ЕС ползват SEPA превод — от 1 януари 2026 г. България е в еврозоната, всички преводи са в евро, бързи и без конвертация. Това е най-простият маршрут.
За купувачи извън ЕС:
Сметка в европейска банка. Ако вече имате сметка в полска, чешка, немска или друга европейска банка — превеждайте оттам с SEPA. Най-чист и прозрачен маршрут.
Наличност до 10 000 €. Вносът на налични евро в България е разрешен, сумите над 10 000 € трябва да се декларират на митницата. За покупка на апартамент този маршрут работи само като допълнение.
Разсрочено плащане от строителя. Много новострои в региона предлагат разсрочка без участие на банка: 20-30% първа вноска, остатъкът — на равни вноски до 7 години.
Важно: всяка българска банка при получаване на голяма сума ще поиска потвърждение за произхода на средствата (AML процедура). Подгответе документите предварително: извлечения, договор за продажба на бизнес, удостоверение за заплата, данъчни декларации — в зависимост от произхода.
Допълнителни разходи: какво се добавя към цената на обекта
Винаги го обяснявам в самото начало, за да не е изненада. На примера на апартамент за 50 000 €:
| Позиция | Ставка | Сума |
|---|---|---|
| Данък при прехвърляне (местен) | 3% | 1 500 € |
| Нотариални такси | ~0,5% | 250 € |
| Регистрационна такса | 0,1% | 50 € |
| Преводи на документи | фиксирана | 100-200 € |
| Адвокат (по желание) | фиксирана | 300-500 € |
| Общо допълнително | ~4,5-5% | ~2 200-2 500 € |
Ако сделката се води от агент — добавете агентската комисия. Общо с агент: 8-10% от стойността на обекта. Това е средното за пазара.
Може ли да се купи без идване в България
Да, това е законно и технически добре отработено. Значителна част от сделките ми от 2022 г. насам са дистанционни.
Схемата е следната: оформяте пълномощно при нотариус в своята страна, поставяте апостил, изпращате оригинала с куриер в България. Пълномощникът — агент по недвижими имоти, адвокат или друго лице, на което имате доверие — подписва нотариалния акт от ваше име.
Преди покупка правя видео обиколка на всеки обект — показвам реалното състояние, гледката от прозореца, съседния блок, паркинга. Лично проверявам обекта, преди да го покажа на клиент. Това е мой принцип: не показвам нещо, което сама не бих купила.
Подробности за дистанционната покупка на апартамент в България — в отделна статия.
Разрешение за пребиваване: какво реално дава покупката
Честен отговор, който мнозина не очакват: покупката на апартамент в България сама по себе си не дава разрешение за пребиваване.
Златна виза (ВНЖ чрез инвестиции) — прагът за 2026 г. е 307 000 €. Това са инвестиции в недвижими имоти или друг вид финансови активи. Студио за 40 000 € и дори апартамент за 100 000 € не попадат под прага.
Виза D с последващо разрешение за пребиваване е възможна, ако имате: потвърден доход, здравна застраховка и документ за жилище в България. Собственият апартамент е подходящ като документ за жилище, но не е достатъчен сам по себе си — нужен е пакет.
Шенген и 90/180. От 2025 г. България е пълноправен член на Шенгенското пространство. Дните в България влизат в общото броене от 90 в 180 дни заедно с всички останали шенгенски страни. За тези, които много пътуват из Европа, това е сериозен аргумент в полза на оформяне на Виза D.
Често задавани въпроси
1. Могат ли чужденци да купят апартамент в България?
Да, без ограничения. Гражданство и разрешение за пребиваване не се изискват. Земя — само чрез ЕООД.
2. Нужно ли е да се идва в България за сделката?
Не. Покупката чрез пълномощно с апостил е напълно законна. Отнема 4-8 седмици от момента на избора на обект.
3. Как да преведа парите от чужбина?
Купувачите от ЕС ползват SEPA — бързо и без конвертация. За купувачи извън ЕС: сметка в европейска банка, наличности в допустими размери, разсрочка от строителя.
4. Дава ли покупката разрешение за пребиваване?
Не, автоматично не дава. Прагът за Златна виза — 307 000 €. При наличие на доход и застраховка апартаментът може да бъде част от пакета за Виза D.
5. Колко струва студио край морето?
От 20 000 € (Равда, вторичен пазар) до 90 000 €+ (Свети Влас, новострой). Най-реалистичен диапазон за вторичния пазар на Слънчев бряг — 25-45 000 €.
6. Какво е Акт 16?
Разрешение за въвеждане на сградата в експлоатация. Без него сградата юридически не е жилищна. Обектите с Акт 16 са по-надеждни, но по-скъпи. Без него — рискове с банково финансиране и понякога с оформянето на правото на собственост. Подробно съм разбрала в статията Акт 16 в България: какво е и как да проверите.
7. Какви данъци плаща собственикът на апартамент?
Годишен данък върху имота: 0,15-0,45% от данъчната оценка. Ако отдавате под наем — данък доход 10% от приходите от наем.
8. Какви допълнителни разходи при покупка?
Около 4,5-5% от стойността на обекта: данък при прехвърляне (3%) + нотариус + регистрация + преводи. С агент — 8-10% общо.
9. Има ли разсрочка без банка?
Да. Много строители в региона предлагат разсрочка директно: 20-30% първа вноска, до 7 години за остатъка. Реален вариант за тези, които не могат да преведат цялата сума наведнъж.
10. Как работи Шенгенът за граждани извън ЕС?
От 2025 г. България е в Шенгенското пространство. За граждани без разрешение за пребиваване важи общото броене: 90 дни от 180 за цялото шенгенско пространство.
Какво следва
Ако вече сте определили приблизителния бюджет и района — вижте каталога:
Вижте апартаменти до 50 000 € — вторичен пазар, проверени обекти с Акт 16.
Ако имате въпроси — пишете ми директно. Отговарям сама, не автоматично.
Задайте въпрос на Вики — WhatsApp, чета всяко запитване.
