Zakup nieruchomości w Bułgarii przez cudzoziemców: jak kupić, sfinalizować i nie stracić pieniędzy
Znaczna część moich klientów to cudzoziemcy — obywatele krajów spoza UE oraz z całej Europy. Część z nich mieszka w Bułgarii na podstawie różnych statusów pobytowych, inni przyjeżdżają na lato, jeszcze inni przeglądają oferty zdalnie i chcą zrozumieć, jak to w ogóle działa od strony prawnej. I każdy zadaje te same pytania: czy jako cudzoziemiec mogę kupić mieszkanie? Jak przelać pieniądze? Co z zezwoleniem na pobyt?
Pracuję w Sveti Vlas, w agencji EGOIST Estate. Sama finalizowałam transakcje z zagranicznymi kupującymi — w różnych sytuacjach, z różnymi budżetami i różnymi dokumentami. Ten tekst jest próbą zebrania wszystkiego uczciwie w jednym miejscu, bez poczucia, że czytasz folder reklamowy.
W skrócie: Cudzoziemcy mogą kupić mieszkanie w Bułgarii bez ograniczeń — nie potrzeba do tego wizy ani zezwolenia na pobyt. Ziemia — osobna historia, tam potrzebna jest spółka bułgarska (EOOD). Dokumenty: paszport zagraniczny + BULSTAT (numer podatkowy dla cudzoziemców) + konto bankowe w Bułgarii. Przelew pieniędzy bywa skomplikowany, ale działające ścieżki istnieją. Mieszkanie samo w sobie nie daje zezwolenia na pobyt — potrzeba €307 000 dla Golden Visa. Zakup na odległość przez pełnomocnictwo jest legalny i działa.
Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Bułgarii
Tak, bez żadnych ograniczeń. Prawo bułgarskie nie zabrania obywatelom krajów trzecich — ani żadnym innym cudzoziemcom — kupować mieszkań, mieszkań, lokali użytkowych. Obywatelstwo, zezwolenie na pobyt ani wiza przy zakupie nie mają znaczenia.
Jedno ograniczenie — ziemia. Działki gruntu lub domy z działką jako osoba fizyczna kupić nie można, jeśli nie jest się obywatelem UE. Do tego trzeba zarejestrować bułgarską spółkę — EOOD (odpowiednik sp. z o.o.). Rejestracja zajmuje 3–5 dni i kosztuje €300–500 z uwzględnieniem notariusza i opłat. Jeśli interesuje cię mieszkanie w kompleksie — kwestia ziemi cię nie dotyczy.
Ważna uwaga dotycząca dokumentów. W Bułgarii istnieją dwa różne numery podatkowe dla cudzoziemców:
- ЛНЧ (Личен номер на чужденец) — wydawany cudzoziemcom z zezwoleniem na pobyt.
- BULSTAT — identyfikator podatkowy do jednorazowych transakcji. To właśnie ten numer uzyskują cudzoziemcy bez zezwolenia na pobyt przy zakupie nieruchomości.
ЕГН to numer tylko dla obywateli Bułgarii. Nie mylić.
Ile kosztuje mieszkanie nad morzem w 2026 roku
Ceny zależą od lokalizacji, stanu obiektu i posiadania Aktu 16 — dokumentu o dopuszczeniu do użytkowania. Poniżej orientacyjne zakresy dla głównych rejonów mojego regionu.
| Lokalizacja | Kawalerka (rynek wtórny) | Kawalerka (nowe budownictwo) | 1 sypialnia (rynek wtórny) | 1 sypialnia (nowe budownictwo) |
|---|---|---|---|---|
| Słoneczny Brzeg | €25–45 tys. | €55–90 tys. | €40–70 tys. | €90–148 tys. |
| Sveti Vlas | od €55 tys. | od €80 tys. | od €90 tys. | od €130 tys. |
| Rawda | €20–35 tys. | — | €35–55 tys. | — |
Cena za metr kwadratowy w całym regionie: €450–850/m². Rawda — najtańszy wariant w pobliżu morza. Sveti Vlas — kamerany kurort z innym poziomem infrastruktury i odpowiednią ceną. Słoneczny Brzeg — pośrodku, ale z ogromnym rozrzutem jakości kompleksów.
Wszystko poniżej €20 000 za kawalerkę — sprawdź uważnie: najprawdopodobniej brak Aktu 16, obiekt stary, z problemami dotyczącymi zarządcy lub stanu instalacji. Tanio nie znaczy źle, ale wymaga weryfikacji.
Instrukcja krok po kroku: jak sfinalizować transakcję
Proces jest standardowy, zajmuje 4–8 tygodni przy posiadaniu wszystkich dokumentów.
Krok 1. Wybrać obiekt, podpisać umowę przedwstępną, wpłacić depozyt.
Depozyt — zwykle 10% wartości. To rezerwuje obiekt za tobą. Jeśli rezygnujesz bez uzasadnionego powodu — depozyt nie jest zwracany. Jeśli rezygnuje sprzedający — zwraca podwójną kwotę. Upewnij się, że umowa zawiera terminy, warunki zwrotu i że kupujesz z Aktem 16.
Krok 2. Uzyskać BULSTAT lub ЛНЧ.
Zwróć się do lokalnego oddziału MSW (Дирекция миграция) lub urzędu skarbowego (НАП). Jeśli masz już zezwolenie na pobyt — masz już ЛНЧ. Jeśli nie — rejestrujesz BULSTAT jako cudzoziemiec uczestniczący w transakcji. Zajmuje to 1–3 dni robocze.
Krok 3. Otworzyć konto bankowe w Bułgarii.
Jest niezbędne do transakcji — bułgarski bank musi widzieć źródło środków. Banki najbardziej przyjazne cudzoziemcom: Raiffeisenbank Bulgaria, UniCredit Bulbank, DSK Bank.
Krok 4. Przelać pieniądze.
To najtrudniejszy krok — omówimy go osobno poniżej.
Krok 5. Podpisać akt notarialny (нотариален акт).
Notariusz weryfikuje czystość prawną obiektu, poświadcza transakcję. Obie strony muszą być obecne — lub ich pełnomocnicy. Notariusz tłumaczy akt na język kupującego, jeśli potrzeba.
Krok 6. Zarejestrować prawo własności.
Notariusz przesyła dokumenty do Агенция по вписванията (Agencja ds. Rejestracji). Po rejestracji jesteś oficjalnym właścicielem.
Krok 7. Zapłacić podatek gminny i złożyć deklarację.
W ciągu 2 miesięcy od transakcji należy złożyć deklarację w miejscowym urzędzie skarbowym. Roczny podatek od nieruchomości w Bułgarii wynosi 0,15–0,45% wartości katastralnej obiektu — zwykle znacznie niższej od ceny rynkowej.
Przelew pieniędzy: jak to działa
To pytanie, które słyszę najczęściej — i odpowiadam uczciwie, nie tak, jak ktoś by chciał usłyszeć.
Co realnie działa:
Konto w europejskim banku. Jeśli masz konto w polskim, czeskim, niemieckim lub innym europejskim banku — przelewaj stamtąd przelewem SEPA. To najprostsza i najbardziej przejrzysta ścieżka. Bułgarski bank przyjmuje SEPA bez pytań. Od stycznia 2026 roku Bułgaria jest w strefie euro — przelewy SEPA są szybkie i tanie.
Gotówka do €10 000. Wwóz gotówki euro do Bułgarii jest dozwolony, sumy powyżej €10 000 trzeba zgłosić na granicy. Na zakup mieszkania ta ścieżka działa tylko jako uzupełnienie, nie jako główny sposób.
Raty od dewelopera. Wiele nowych inwestycji w regionie oferuje raty bez udziału banku: 20–30% pierwsza wpłata, reszta — w równych ratach do 7 lat. Więcej o przelewach i ratach — w osobnym artykule o przekazywaniu pieniędzy do Bułgarii.
Ważne: każdy bułgarski bank przy otrzymaniu dużej sumy poprosi o potwierdzenie pochodzenia środków (procedura AML). Przygotuj dokumenty z wyprzedzeniem: wyciągi, umowa sprzedaży firmy, zaświadczenie o zarobkach, zeznania podatkowe — w zależności od źródła.
Dodatkowe koszty: co doliczyć do ceny obiektu
Zawsze tłumaczę to na samym początku, żeby nie było niespodzianek. Na przykładzie mieszkania za €50 000:
| Pozycja | Stawka | Kwota |
|---|---|---|
| Podatek od nabycia (lokalny) | 3% | €1 500 |
| Opłaty notarialne | ~0,5% | €250 |
| Opłata rejestracyjna | 0,1% | €50 |
| Tłumaczenia dokumentów | ryczałt | €100–200 |
| Prawnik (opcjonalnie) | ryczałt | €300–500 |
| Łącznie dodatkowo | ~4,5–5% | ~€2 200–2 500 |
Jeśli transakcję prowadzi agent — dodaj prowizję agencji. Łącznie z agentem: 8–10% wartości obiektu. To średnia rynkowa, nie wyjątek.
Czy można kupić bez przyjazdu do Bułgarii
Tak, jest to legalne i technicznie dobrze opracowane. Znaczna część moich transakcji od 2022 roku to zakupy zdalne.
Schemat jest następujący: wystawiasz pełnomocnictwo u polskiego lub innego notariusza, opatrzone apostille, i wysyłasz oryginał kurierem do Bułgarii. Osoba upoważniona — prawnik, agent lub ktokolwiek, komu ufasz — podpisuje akt notarialny w twoim imieniu.
Alternatywa: wystawić pełnomocnictwo przez Konsulat Bułgarii w twoim kraju — wtedy apostille nie jest potrzebne.
Przed zakupem nagrywam wideo z każdego obiektu — pokazuję realny stan: wchodzę od ulicy, przechodzę przez dziedziniec, pokazuję widok z okna, stan stref wspólnych, sąsiedni blok. Samodzielnie sprawdzam obiekt zanim pokażę go klientowi. To moja zasada: nie pokazuję czegoś, czego sama bym nie kupiła.
Więcej o tym, jak wygląda zdalny zakup mieszkania w Bułgarii, — w osobnym artykule.
Zezwolenie na pobyt: co naprawdę daje zakup mieszkania
Uczciwa odpowiedź, której wiele osób się nie spodziewa: zakup mieszkania w Bułgarii sam w sobie nie daje zezwolenia na pobyt.
Golden Visa (zezwolenie przez inwestycje) — próg w 2026 roku wynosi €307 000. To inwestycje w nieruchomości lub inne aktywa finansowe określonych kategorii. Kawalerka za €40 000 ani nawet mieszkanie za €100 000 tego progu nie spełnia.
Wiza D z późniejszym zezwoleniem na pobyt jest możliwa, jeśli masz: potwierdzony dochód, ubezpieczenie zdrowotne i dokument potwierdzający miejsce zamieszkania w Bułgarii. Własne mieszkanie jako dokument o miejscu zamieszkania pasuje. Ale samo w sobie nie wystarczy — potrzebny jest komplet.
Schengen i zasada 90/180. Od stycznia 2025 roku Bułgaria jest częścią strefy Schengen. Oznacza to, że obywatele krajów bez swobodnego prawa pobytu wchodzą do wspólnego licznika 90 dni ze 180 razem ze wszystkimi innymi krajami Schengen. Dla tych, którzy dużo podróżują po Europie, to ważny argument za uregulowaniem statusu.
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Bułgarią działa — dochody z najmu płacone w Bułgarii są uwzględniane przy rozliczeniu w Polsce.
Często zadawane pytania
1. Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Bułgarii?
Tak, bez ograniczeń. Obywatelstwo i zezwolenie na pobyt nie są wymagane. Ziemia — tylko przez EOOD.
2. Czy trzeba przyjeżdżać do Bułgarii na transakcję?
Nie. Zakup przez pełnomocnictwo z apostille jest w pełni legalny. Zajmuje 4–8 tygodni od momentu wyboru obiektu.
3. Jak przelać pieniądze?
Najprościej z europejskiego konta bankowego przelewem SEPA. Bułgaria jest od 2026 roku w strefie euro. Raiffeisenbank Bulgaria otwiera konta cudzoziemcom.
4. Czy zakup mieszkania daje zezwolenie na pobyt?
Nie, automatycznie nie daje. Próg dla Golden Visa wynosi €307 000. Przy posiadaniu dochodu i ubezpieczenia mieszkanie może być częścią pakietu do Wizy D.
5. Ile kosztuje kawalerka nad morzem?
Od €20 000 (Rawda, rynek wtórny) do €90 000+ (Sveti Vlas, nowe budownictwo). Najbardziej realistyczny zakres dla rynku wtórnego na Słonecznym Brzegu — €25–45 000.
6. Co to jest Akt 16?
Pozwolenie na dopuszczenie budynku do użytkowania — bułgarski odpowiednik zaświadczenia o zakończeniu budowy. Bez niego budynek prawnie nie jest mieszkalny. Obiekty z Aktem 16 są bezpieczniejsze, ale droższe. Szczegółowo opisałam to w artykule Akt 16 w Bułgarii: co to jest i jak sprawdzić.
7. Jakie podatki płaci właściciel mieszkania?
Roczny podatek od nieruchomości: 0,15–0,45% wartości katastralnej. Przy wynajmie — podatek dochodowy 10% od dochodu z najmu. Między Polską a Bułgarią działa umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania — podatek zapłacony w Bułgarii jest uwzględniany w Polsce.
8. Jakie są dodatkowe koszty przy zakupie?
Około 4,5–5% wartości obiektu: podatek od nabycia (3%) + notariusz + rejestracja + tłumaczenia. Z agentem — 8–10% łącznie.
9. Czy jest możliwość ratalna bez banku?
Tak. Wielu deweloperów w regionie oferuje raty bezpośrednio: 20–30% pierwsza wpłata, do 7 lat na resztę. To realna opcja dla osób, które nie mogą przelać całej kwoty naraz.
10. Ile dni w Bułgarii przysługuje obywatelom UE?
Obywatele UE (w tym Polacy) nie mają żadnych ograniczeń co do długości pobytu w Bułgarii — jako pełnoprawni obywatele Unii Europejskiej.
Co dalej
Jeśli już mniej więcej wiesz, jakiego budżetu i rejonu szukasz — przejrzyj katalog.
Przeglądaj mieszkania do €50 000 — rynek wtórny, sprawdzone obiekty z Aktem 16.
Jeśli masz pytania — napisz do mnie bezpośrednio. Odpowiadam sama, nie automat.
Zadaj pytanie Vikki — bot Telegram, czytam każde zapytanie.
