Коли в оголошенні написано «під ключ», покупець зазвичай уявляє собі квартиру, до якої можна завезти валізу і жити. А коли написано «шпаклівка і стяжка» — уявляє голі стіни і півроку ремонту. Насправді різниця між цими двома станами менша, ніж здається, а різниця в ціні — набагато менша, ніж здається.
Ми пройшли по 140 картках новобудов узбережжя і виписали, що забудовники пишуть про оздоблення своїми словами. У 54 картках рівень оздоблення названий прямо. З них 22 — «під ключ», 25 — «шпаклівка і стяжка», ще 7 описують стан іншими формулюваннями. Жодна не називає свій стан «чорновим оздобленням», хоча по факту у частини обʼєктів це саме воно.
Що таке «шпаклівка і стяжка»
Це стан, у якому квартира виходить з рук будівельника після того, як будинок добудовано. Стіни вирівняні і зашпакльовані, але не пофарбовані. На підлозі залита цементна стяжка, але немає ні плитки, ні ламінату. Електрика розведена по стінах, розетки і вимикачі стоять. Вода і каналізація виведені в санвузол і на кухню — але сантехніки немає.
Далі все коштом покупця: фарбування або шпалери, підлогове покриття, двері, кухня, сантехніка, світло. Плюс меблі. Точну суму за метр ми називати не будемо — вона залежить від того, чи кладете ви плитку за 12 євро чи за 45, і чесну цифру дасть тільки майстер, який зайшов у квартиру і поміряв. Але це не «трохи доробити». Це окремий проєкт на кілька місяців.
Що таке «під ключ»
Стіни пофарбовані, підлога вкладена, двері навішені, санвузол зібраний — душова, унітаз, раковина, плитка. Кухонні меблі можуть бути, а можуть не бути, це треба питати по кожному обʼєкту окремо.
І ось тут головне, що варто запамʼятати. «Під ключ» майже ніколи не включає меблі. Забудовники пишуть це прямим текстом. Ось студія в комплексі «ІнтерХомс 3» у Поморіє, 70 900 євро, до моря 336 метрів, здача червень 2027 року. В описі дослівно: квартира передається з оздобленням «під ключ», меблі не включені. Тобто жити в ній одразу не можна — спати немає на чому.
Скільки насправді коштує різниця
Найцікавіше починається, коли кладеш два обʼєкти поруч.
Студія в комплексі «Атлас» — 67 914 євро. Оздоблення немає: у картці написано, що виконані шпаклівка і стяжка, а на чистове оздоблення і меблі знадобиться окремий бюджет. До моря 3 407 метрів.
Студія в «ІнтерХомс 3» — 70 900 євро, оздоблення «під ключ», до моря 336 метрів.
Різниця в ціні — близько трьох тисяч євро. Різниця за відстанню до моря — три кілометри. Тобто за ті самі гроші ви берете або готову квартиру за десять хвилин пішки від пляжу, або квартиру під ремонт за півгодини їзди. І ремонт у цій другій ще попереду.
Це не означає, що «Атлас» поганий варіант. Це означає, що порівнювати ціни новобудов, не дивлячись на оздоблення, безглуздо — ви порівнюєте різні товари. У тому ж комплексі є апартаменти з однією спальнею за 86 648 євро і з двома спальнями за 133 827 євро — стан у всіх однаковий, шпаклівка і стяжка.
Якщо дивитесь новобудови — ось новобудови біля моря в Болгарії.
Про таксу питайте окремо
Такса підтримки — це щорічний платіж за утримання комплексу: прибирання території, басейн, охорона, вивезення сміття. До оздоблення вона стосунку не має, але рахується скрізь по-різному, і в бюджет її закладати треба одразу.
Наприклад, студія в «Магнолія Резиденс 10» — 61 500 євро за 34,94 квадрата, до моря 870 метрів. В описі сказано, що студія продаватиметься в стадії «під ключ», а такса підтримки — 12 євро за квадратний метр на рік. Для цієї площі виходить 408 євро на рік. А в іншому комплексі того ж узбережжя такса фіксована — 150 євро на рік незалежно від метражу. Різниця майже втричі, і дізнатися її можна тільки запитавши.
Що робити перед купівлею
Три питання, які закривають майже всі сюрпризи. Перше: що саме входить в оздоблення — попросіть список, а не слово «під ключ». Друге: чи входять меблі, і якщо так, то які. Третє: скільки такса і як вона рахується — від метражу чи фіксована.
Якщо продавець відповідає на всі три конкретно, далі можна рахувати бюджет. Якщо починає говорити загальними словами — вважайте, що оздоблення немає, і закладайте ремонт.
Наші обʼєкти із зазначеним станом оздоблення зібрані в каталозі. Якщо ви, навпаки, продаєте квартиру на узбережжі — як це влаштовано з нашого боку, ми описали на сторінці для продавців.
Частина об’єктів іде з розстрочкою від забудовника — квартири в розстрочку.
