Когда в объявлении написано «под ключ», покупатель обычно представляет себе квартиру, в которую можно завезти чемодан и жить. А когда написано «шпаклёвка и стяжка» — представляет голые стены и полгода ремонта. На самом деле разница между этими двумя состояниями меньше, чем кажется, а разница в цене — гораздо меньше, чем кажется.
Мы прошли по 140 карточкам новостроек побережья и выписали, что застройщики пишут про отделку своими словами. В 54 карточках уровень отделки назван прямо. Из них 22 — «под ключ», 25 — «шпаклёвка и стяжка», ещё 7 описывают состояние другими формулировками. Ни одна не называет своё состояние «черновой отделкой», хотя по факту у части объектов это именно она.
Что такое «шпаклёвка и стяжка»
Это состояние, в котором квартира выходит из рук строителя после того, как дом достроен. Стены выровнены и зашпаклёваны, но не покрашены. На полу залита цементная стяжка, но нет ни плитки, ни ламината. Электрика разведена по стенам, розетки и выключатели стоят. Вода и канализация выведены в санузел и на кухню — но сантехники нет.
Дальше всё за счёт покупателя: покраска или обои, напольное покрытие, двери, кухня, сантехника, свет. Плюс мебель. Точную сумму по метру мы называть не будем — она зависит от того, кладёте вы плитку за 12 евро или за 45, и честную цифру даст только мастер, который зашёл в квартиру и померил. Но это не «немного доделать». Это отдельный проект на несколько месяцев.
Что такое «под ключ»
Стены покрашены, полы уложены, двери навешены, санузел собран — душевая, унитаз, раковина, плитка. Кухонная мебель может быть, а может не быть, это надо спрашивать по каждому объекту отдельно.
И вот здесь главное, что стоит запомнить. «Под ключ» почти никогда не включает мебель. Застройщики пишут это прямым текстом. Вот студия в комплексе «ИнтерХомс 3» в Поморие, 70 900 евро, до моря 336 метров, сдача июнь 2027 года. В описании дословно: квартира передаётся с отделкой «под ключ», мебель не включена. То есть жить в ней сразу нельзя — спать не на чем.
Сколько на самом деле стоит разница
Самое интересное начинается, когда кладёшь два объекта рядом.
Студия в комплексе «Атлас» — 67 914 евро. Отделки нет: в карточке написано, что выполнены шпаклёвка и стяжка, а на чистовую отделку и мебель потребуется отдельный бюджет. До моря 3 407 метров.
Студия в «ИнтерХомс 3» — 70 900 евро, отделка «под ключ», до моря 336 метров.
Разница в цене — около трёх тысяч евро. Разница по расстоянию до моря — три километра. То есть за те же деньги вы берёте либо готовую квартиру в десяти минутах пешком от пляжа, либо квартиру под ремонт в получасе езды. И ремонт в этой второй ещё впереди.
Это не значит, что «Атлас» плохой вариант. Это значит, что сравнивать цены новостроек, не глядя на отделку, бессмысленно — вы сравниваете разные товары. В том же комплексе есть апартаменты с одной спальней за 86 648 евро и с двумя спальнями за 133 827 евро — состояние у всех одинаковое, шпаклёвка и стяжка.
Если смотрите стройку — вот новостройки у моря в Болгарии.
Про таксу спрашивайте отдельно
Такса поддержки — это ежегодный платёж за содержание комплекса: уборка территории, бассейн, охрана, вывоз мусора. К отделке она отношения не имеет, но считается везде по-разному, и в бюджет её закладывать надо сразу.
Например, студия в «Магнолия Резиденс 10» — 61 500 евро за 34,94 квадрата, до моря 870 метров. В описании сказано, что студия будет продаваться в стадии «под ключ», а такса поддержки — 12 евро за квадратный метр в год. Для этой площади получается 408 евро в год. А в другом комплексе того же побережья такса фиксированная — 150 евро в год независимо от метража. Разница почти втрое, и узнать её можно только спросив.
Что делать перед покупкой
Три вопроса, которые закрывают почти все сюрпризы. Первый: что именно входит в отделку — попросите список, а не слово «под ключ». Второй: входит ли мебель, и если да, то какая. Третий: сколько такса и как она считается — от метража или фиксированная.
Если продавец отвечает на все три конкретно, дальше можно считать бюджет. Если начинает говорить общими словами — считайте, что отделки нет, и закладывайте ремонт.
Наши объекты с указанным состоянием отделки собраны в каталоге. Если вы, наоборот, продаёте квартиру на побережье — как это устроено с нашей стороны, мы описали на странице для продавцов.
Часть объектов идёт с рассрочкой от застройщика — квартиры в рассрочку.
