България премина към еврото: какво се промени за купувачите на имоти през 2026
Аз съм на този пазар точно сега — работя в Свети Влас, всяка седмица общувам с купувачи, гледам обекти, провеждам сделки. И от януари 2026 г. най-честият въпрос, който ми задават, е: “Вики, цените вдигнаха ли се заради еврото?” или “Струва ли си изобщо да купуваш след такъв скок?”
Ще отговоря честно, без оптимизма на агент и без паника.
Накратко: Българският лев беше обвързан с еврото по фиксиран курс 1,95583 от 1999 г., затова преходът от 1 януари 2026 не беше финансов шок. Ценовият ръст от +15-18% се случи през 2025 г. — като реакция на пазара на очакването, а не на самото въвеждане на еврото. През 2026 г. ръстът се забави до 5-12%, изборът на обекти се разшири, а SEPA преводите премахнаха едно от основните неудобства за европейските купувачи.
Какво точно се случи: фактите
На 1 януари 2026 г. България стана 21-вият член на еврозоната. Левът излезе от обращение, еврото стана единствената официална валута.
Фиксираният обменен курс — 1 EUR = 1,95583 BGN — действаше от 1999 г., когато левът беше обвързан с германската марка, а след това автоматично преизчислен към еврото. Тоест 27 години курсът не се промени. Преходът по същество беше административен: смениха се монетите и банкнотите, а не ценовият ориентир.
До август 2026 г. действа период на двойно показване на цените — продавачите са задължени да посочват стойността и в евро, и в лева. Полезно е, за да проверите дали продавачът не е закръглил в своя полза.
Как еврото повлия на цените
Честно казано, еврото като събитие почти не повлия на цените. Повлия очакването за еврото.
През цялата 2025 г. пазарът на недвижими имоти в България нарасна с +15-18% — продавачите вдигаха цените предварително, купувачите бързаха да “хванат преди еврото”. По оценка на ЕЦБ (блог на ECB от април 2026 г.) реалният инфлационен ефект от самия преход е само +0,3-0,4 процентни пункта. Общата инфляция при това намаляваше в продължение на първото тримесечие на 2026 г. Въвеждането на еврото не ускори инфлацията — напротив, тя тръгна надолу.
Има един реален риск, който виждам в работата: закръгляване при преизчисляването. Обект струваше 150 000 лева — това е 76 697 евро. Но продавачът пуска 80 000 или 85 000 евро. Технически е допустимо, но купувачът надплаща 4-10 хиляди евро само заради удобството на кръглото число. Именно затова винаги проверявам актуалната стойност спрямо изходната цена в лева.
На Слънчев бряг и в Свети Влас виждам следното: предлагането се увеличи значително в първото тримесечие на 2026 г. в сравнение със същия период на 2025 г. Продавачите фиксират печалба на вълната на хайпа, а част от тях — особено купилите в 2021-2022 г. — наистина искат да излязат. Това означава, че изборът е налице и купувачът има пространство за преговори, каквото не е имало в 2024 г.
Прогноза за брега за 2026 г.: ръст 10-12% за Слънчев бряг и Свети Влас. Студиа от 35-40 хил. €, средна цена на метър на Слънчев бряг около 1 100 €/м², в Свети Влас — 900-1 400 €/м² в зависимост от комплекса и етажа.
Какво се промени за чуждестранния купувач
Тук промените са реални и част от тях са доста съществени.
SEPA преводи. България вече е в еврозоната, което означава: купувач от Германия, Австрия, Полша, Румъния превежда пари по българска сметка в евро без конвертация, без SWIFT комисионни, без закъснения. Преди превод можеше да отиде 3-5 дни и да струва 0,2-1% от сумата. Сега това е стандартен SEPA превод.
Ипотека. Лихвите за нерезиденти паднаха до 3,5-5% годишно (преди горната граница беше 5-6%). За резиденти на ЕС — 2,5-4%. Това е свързано и с факта, че Българската народна банка намали задължителните резерви от 12% на 1%, освобождавайки около 8,2 млрд. € в банковата система.
Ликвидност при препродажба. Това е може би най-важният аргумент. Преди еврото купувач от Германия, разглеждайки апартамент в България за препродажба, мислеше: “После ще трябва да търся купувач, за когото левът не е проблем.” Сега цялата еврозона е пул от потенциални купувачи без валютна бариера.
Изчисляване на доходност. ROI по имот сега се изчислява директно в евро, без преизчисление. Преди това беше формалност (курсът така или иначе беше фиксиран), но психологически за европейски инвеститор е важно.
Подробности за изчисляване на инвестиции в недвижими имоти в България — в отделен материал.
Струва ли си да купувате точно сега
Не давам инвестиционни съвети и не казвам “купувайте, докато не е станало късно”. Но мога да изложа фактите, които виждам.
Аргументи в полза на покупка сега:
Валутният риск е отстранен юридически (де факто го нямаше от 1999 г., но психологически — сега е сигурно). Пазарът мина през хайп-фазата в 2025 г. и част от спекулативните продавачи излязоха. Предлагането се разшири. Лихвите по ипотеки намаляха. Преводите станаха по-лесни.
Аргументи против бързане:
Част от обектите вече са поели “евро-премията” — цената е преизчислена с закръгляване нагоре и купувачът плаща за въздух. На отделни комплекси на Слънчев бряг виждам исканите цени, които не съответстват на реалното състояние на обекта. Изборът нарасна — значи не трябва да се бърза.
Исторически контекст:
По данни на Global Property Guide, в Хърватия след влизането в ЕС недвижимите имоти са поскъпнали повече от двойно за десетилетие. Словакия след въвеждане на еврото в 2009 г. показа подобна динамика. Това не е гаранция за същото в България, но структурната логика е подобна: еврозоната намалява бариерата за влизане на европейски капитал.
Какво не се промени
Важно е, защото някои клиенти чуят “евро” и смятат, че всичко се е променило.
Данъците останаха същите: данък при прехвърляне на собственост — 3%, данък доход от наем — 10% фиксиран. Това са едни от най-ниските ставки в ЕС. Подробности за данъците при покупка на имот в България.
Процесът на покупка не се е променил: резервация — предварителен договор — нотариус. Чужденец може да купи апартамент директно, земя — само чрез юридическо лице.
Правата на чуждестранните купувачи останаха същите. Никакви нови ограничения за граждани на ЕС и повечето страни. Апартаментите — без ограничения.
Таксата за поддръжка в комплексите — същите суми в евро, каквито бяха при преизчисляване. Въвеждането на еврото не промени структурата на разходите.
Важно изключение. От март 2026 г. гражданите на Русия се сблъскаха с ограничения при покупка на имоти в България — изисква се потвърдено разрешение за пребиваване в страна от ЕС. Това не е евро-история, а следствие от общоевропейски регулаторен натиск.
Често задавани въпроси
Кога точно България премина към еврото?
На 1 януари 2026 г. България стана 21-вият член на еврозоната.
По какъв курс обмениха лева за евро?
1 EUR = 1,95583 BGN. Този курс беше фиксиран от 1999 г.
Вдигнаха ли се цените на имотите заради еврото?
Основният ръст (+15-18%) се случи в 2025 г. като очакване на прехода. Самият преход добави към инфлацията само 0,3-0,4 процентни пункта по данни на ЕЦБ. През 2026 г. ръстът се забави до 5-12%.
Струва ли си да купувате точно сега?
Зависи от обекта. Пазарът се охлади след хайпа, има избор, лихвите намаляха. Но част от продавачите закръглиха цената нагоре при преизчисляване от лева. Купуването е оправдано с проверка на реалната стойност.
Как сега се превеждат пари при покупка?
Купувачите от ЕС могат да превеждат евро чрез SEPA без конвертация. Това е по-бързо и по-евтино от преди.
Как се промениха разходите за поддръжка на апартамент?
Сумите останаха същите при преизчисляване. Таксата за поддръжка в комплексите, комуналните плащания — всичко е преизчислено по фиксирания курс без закръгляване в повечето управляващи компании.
Могат ли чужденци да купуват имоти в България?
Да. Граждани на всяка страна могат да купуват апартаменти директно. Земя — само чрез българско юридическо лице. За граждани на Русия от март 2026 г. има ограничения (необходимо е разрешение за пребиваване в ЕС).
Какви данъци при покупка?
Данък при прехвърляне — 3% от стойността на сделката. Данък доход от наем — 10% (фиксиран). Подробности — в статията за данъците при покупка.
Може ли да се вземе ипотека в България като нерезидент?
Да. Лихвите за нерезиденти сега са 3,5-5% годишно. Банките разглеждат заявления от граждани на ЕС и редица други страни. Помагам с избора на банка за конкретна ситуация.
Какво е EGOIST Estate?
Аз съм Вики Дронова, основател на агенцията. Работя само в своя регион: Слънчев бряг, Свети Влас, Равда, Несебър. Не показвам обекти, които не съм разгледала сама. Придружавам сделката от първия оглед до нотариуса. Работя с клиентите и след покупката — управление, аренда, ремонт.
Какво следва
Преходът към еврото премахна една от бариерите, която реално задържаше част от купувачите — неопределеността с валутата. Пазарът вече не е такъв, какъвто беше в 2024 г.: по-голям е, предлагането е по-широко, инфраструктурата за европейски купувач е по-добра.
Не виждам основания да бързам заради бързането, но виждам конкретни обекти с реална цена, които сега си заслужава да се разглеждат. Ако се взирате в имот край морето — нека гледаме заедно, без натиск и без красиви обещания.
