Ви дивитеся квартиру, вам називають 59 метрів. Удома розкладаєте планування, складаєте кімнати — виходить 54. Перше відчуття: обдурили.
Не обдурили. У Болгарії квартиру міряють не так, як звикли покупці з України, Росії чи Польщі. Про цю різницю краще дізнатися до того, як ви підпишете попередній договір, а не після.
Площ дві, а не одна
У болгарському прайсі у квартири майже завжди стоять дві цифри. Чиста площ — це сама квартира: кімнати, кухня, санвузол, тераси, внутрішні стіни. Общи части — ваша частка в тому, що належить усьому будинку: сходи, ліфт, коридори, вхід, технічні приміщення.
Складіть їх — вийде обща площ. Саме вона йде в договір, і саме на неї рахують ціну.
Як це виглядає у живому прайсі
Комплекс Aura в Несебрі, забудовник GMD Invest. Прайс лежить відкритим файлом у нього на сайті, три колонки йдуть поспіль: чиста площ, общи части, квадратура.
Апартамент № 1: 54,51 плюс 4,96 дорівнює 59,47 кв.м, ціна 142 730 євро.
Апартамент № 7: 84,62 плюс 8,33 дорівнює 92,95 кв.м, ціна 213 790 євро.
Апартамент № 8: 105,28 плюс 10,17 дорівнює 115,45 кв.м, ціна 265 540 євро.
Частка спільних частин скрізь однакова — від 8 до 9 відсотків. Це звична болгарська величина. Насторожитися варто, якщо у прайсі стоїть 15 відсотків і більше: отже, у будинку багато того, за що ви платите, але чим не користуєтеся.
Що це робить із ціною за метр
Апартамент № 1 — це 142 730 євро за 59,47 кв.м, тобто 2400 євро за метр. Але метрів, якими ви ходите, 54,51. Отже, метр вашої квартири коштує 2618 євро. Різниця — 218 євро на кожному метрі.
Цифра не страшна. Страшно інше: якщо одне оголошення пораховане від загальної площі, а друге від чистої, ви порівнюєте не квартири, а способи підрахунку.
Якщо дивитесь новобудови — ось новобудови біля моря в Болгарії.
Так рахує весь ринок
Це не прийом одного забудовника. Відкрийте таблицю вільних квартир у BS-Group у комплексі La Mer Home 3 — колонка площі там названа прямо: площ с общи части. Апартамент № 1, 38,48 кв.м, 55 560 євро з ПДВ. Ці 38,48 вже включають частку сходів і ліфта.
Так міряють у Болгарії всі — і забудовники, і агентства, і нотаріус. Окремої звичної вам площі тут просто не існує.
Що запитати до попереднього договору
Три питання закривають тему за пять хвилин.
Перше: яка чиста площ і які общи части — окремими цифрами, а не однією сумою. Друге: чи входять тераси у чисту площу і скільки в них метрів. Третє: від якої площі рахується такса підтримки, від загальної чи від чистої, бо ця різниця йде щороку.
Відповіді на всі три є у прайсі забудовника. Якщо продавець не може їх назвати, це вже відповідь.
Готове житло з ремонтом і меблями — вторинка біля моря.
