Вы смотрите квартиру, вам называют 59 метров. Дома раскладываете планировку, складываете комнаты — выходит 54. Первое чувство: обманули.
Не обманули. В Болгарии квартиру меряют не так, как привыкли покупатели из Украины, России или Польши. Про эту разницу лучше узнать до того, как вы подпишете предварительный договор, а не после.
Площадей две, а не одна
В болгарском прайсе у квартиры почти всегда стоят две цифры. Чиста площ — это сама квартира: комнаты, кухня, санузел, террасы, внутренние стены. Общи части — ваша доля в том, что принадлежит всему дому: лестница, лифт, коридоры, вход, технические помещения.
Сложите их — получится обща площ. Именно она идёт в договор, и именно на неё считают цену.
Как это выглядит в живом прайсе
Комплекс Aura в Несебре, застройщик GMD Invest. Прайс лежит открытым файлом у него на сайте, три колонки идут подряд: чиста площ, общи части, квадратура.
Апартамент № 1: 54,51 плюс 4,96 равно 59,47 кв.м, цена 142 730 евро.
Апартамент № 7: 84,62 плюс 8,33 равно 92,95 кв.м, цена 213 790 евро.
Апартамент № 8: 105,28 плюс 10,17 равно 115,45 кв.м, цена 265 540 евро.
Доля общих частей везде одна и та же — от 8 до 9 процентов. Это обычная болгарская величина. Насторожиться стоит, если в прайсе стоит 15 процентов и больше: значит, в доме много того, за что вы платите, но чем не пользуетесь.
Что это делает с ценой за метр
Апартамент № 1 — это 142 730 евро за 59,47 кв.м, то есть 2400 евро за метр. Но метров, по которым вы ходите, 54,51. Значит, метр вашей квартиры стоит 2618 евро. Разница — 218 евро на каждом метре.
Цифра не страшная. Страшно другое: если одно объявление посчитано от общей площади, а второе от чистой, вы сравниваете не квартиры, а способы счёта.
Если смотрите стройку — вот новостройки у моря в Болгарии.
Так считает весь рынок
Это не приём одного застройщика. Откройте таблицу свободных квартир у BS-Group в комплексе La Mer Home 3 — колонка площади там названа прямо: площ с общи части. Апартамент № 1, 38,48 кв.м, 55 560 евро с НДС. Эти 38,48 уже включают долю лестницы и лифта.
Так меряют в Болгарии все — и застройщики, и агентства, и нотариус. Отдельной привычной вам площади здесь просто не существует.
Что спросить до предварительного договора
Три вопроса закрывают тему за пять минут.
Первый: какая чиста площ и какие общи части — отдельными цифрами, а не одной суммой. Второй: входят ли террасы в чистую площадь и сколько в них метров. Третий: от какой площади считается такса поддержки, от общей или от чистой, потому что эта разница идёт каждый год.
Ответы на все три есть в прайсе застройщика. Если продавец не может их назвать, это уже ответ.
Готовое жильё с ремонтом и мебелью — вторичка у моря.
