«Почему у вас новостройка дешевле готовой квартиры на пятнадцать тысяч? Там что-то не так?»
Ничего не так. Это два разных товара, а сравнивают их обычно по одной цифре в объявлении. Разбираю на квартирах, которые стоят в базе прямо сейчас, все цены проверены сегодня. Чтобы сравнение было честным, я взяла шесть квартир в одном месте — Солнечный берег, три в новых комплексах и три в готовых домах.
Одна локация, одни метры, разные деньги
Студия в новом комплексе Ж‘адор Блан — 35,36 метра, 54 808 евро, 625 метров до пляжа. Это 1 550 евро за квадратный метр.
Студия в Каскадасе, готовый дом — 31 метр, 68 500 евро. Это 2 210 евро за метр.
Вторая студия в Каскадасе стоит вдвое ближе к морю, 514 метров, и она больше: 37 метров за 69 900 евро. Это 1 890 евро за метр.
Разрыв по метру — от трёхсот до шестисот евро. По квартире целиком — около пятнадцати тысяч. Дальше про то, за что эта разница платится.
За что доплачивают в готовом доме
Мебель. Во всех трёх квартирах Каскадаса она есть и входит в цену. Обе новостройки продаются в стадии «под ключ» — это отделка, но без мебели. Обставить студию под сдачу стоит отдельных денег, и это не пятьсот евро.
Дом, который видно глазами. Не рендер и не котлован, а подъезд, лифт, бассейн, соседи и настоящий вид из окна, а не тот, что нарисован на плане.
Дату заезда. Она сегодня.
И доход, который начинается с ближайшего сезона, а не после сдачи дома.
За что доплачивают в новостройке
Тут наоборот — доплачивать не за что, вы заходите дешевле. Взамен вы ждёте.
Вы получаете дом без истории: новые трубы, новый лифт, новая кровля. У моря это не мелочь — соль съедает здание быстрее, чем в городе, и ремонт общих частей рано или поздно оплачивают собственники.
Вы выбираете этаж и вид, пока комплекс не разобрали. В готовом доме вы берёте то, что осталось.
И вы заходите по стартовой цене. В карточках новостроек так и написано — «стартовые цены от». По мере стройки застройщик их поднимает, это обычная практика на побережье.
Готовое жильё с ремонтом и мебелью — вторичка у моря.
Такса поддержки — считать до покупки, а не после
Это строка, про которую чаще всего забывают. Платить её надо каждый год, пока квартира ваша, независимо от того, живёте вы в ней или нет.
В Каскадасе она устроена ровно: 527 евро в год за студию 31 метр, 629 евро за 37 метров, 1 156 евро за апартамент 68 метров. Везде выходит 17 евро с квадратного метра в год.
В Ж‘адор Блан — 15 евро с метра в год. В Ла Мер Хоум 3 таксы поддержки нет вообще, так и написано в условиях. Это редкость, и на неё стоит смотреть внимательно.
Разница между 17 и 15 евро за метр на студии выглядит копеечной. За десять лет владения набегает лишняя тысяча евро.
Так что брать
Ответ упирается в один вопрос: когда квартира должна начать возвращать деньги.
Нужно ближайшим летом — берите готовое. Меблированная студия сдаётся с первого дня, и переплата постепенно возвращается арендой, пока новостройка ещё строится.
Не спешите и покупаете на вырост — берите новый комплекс. Вход дешевле, дом новый, и вы попадаете в стартовую цену.
Чего делать не стоит — брать строящийся комплекс с расчётом «сдам уже следующим летом». Так почти никогда не выходит, и потом разочарование списывают на рынок, хотя дело было в сроке.
Квартиры из этого разбора
Новые комплексы: студия в Ж‘адор Блан за 54 808 евро, студия в Ла Мер Хоум 3 за 55 540 евро и апартамент с одной спальней в Ла Мер Хоум 3 за 79 760 евро.
Готовые дома с мебелью: студия 31 метр в Каскадасе за 68 500 евро, студия 37 метров в Каскадасе за 69 900 евро и апартамент 68 метров с одной спальней за 125 000 евро.
Остальные квартиры побережья — в каталоге.
Если смотрите стройку — вот новостройки у моря в Болгарии.
