Oglądasz mieszkanie i słyszysz 59 metrów. W domu rozkładasz rzut, sumujesz pokoje i wychodzi 54. Pierwsze wrażenie: ktoś oszukał.
Nikt nie oszukał. W Bułgarii mieszkanie mierzy się inaczej, niż przywykli kupujący z Ukrainy, Rosji czy Polski. O tej różnicy lepiej dowiedzieć się przed podpisaniem umowy przedwstępnej, a nie po niej.
Powierzchnie są dwie, nie jedna
W bułgarskim cenniku prawie zawsze stoją dwie liczby. Chista plosht to samo mieszkanie: pokoje, kuchnia, łazienka, tarasy, ściany wewnętrzne. Obshti chasti to twój udział w tym, co należy do całego budynku: klatka schodowa, winda, korytarze, wejście, pomieszczenia techniczne.
Dodaj je do siebie, a otrzymasz obshta plosht. Właśnie ta liczba trafia do umowy i właśnie na niej liczy się cenę.
Jak to wygląda w prawdziwym cenniku
Kompleks Aura w Nesebyrze, deweloper GMD Invest. Cennik leży jako otwarty plik na jego stronie, trzy kolumny jedna po drugiej: powierzchnia czysta, części wspólne, powierzchnia całkowita.
Apartament nr 1: 54,51 plus 4,96 daje 59,47 m kw., cena 142 730 euro.
Apartament nr 7: 84,62 plus 8,33 daje 92,95 m kw., cena 213 790 euro.
Apartament nr 8: 105,28 plus 10,17 daje 115,45 m kw., cena 265 540 euro.
Udział części wspólnych jest wszędzie taki sam — od 8 do 9 procent. To normalna bułgarska wartość. Warto się zastanowić, jeśli w cenniku stoi 15 procent i więcej: znaczy to, że w budynku jest dużo tego, za co płacisz, ale z czego nie korzystasz.
Co to robi z ceną za metr
Apartament nr 1 to 142 730 euro za 59,47 m kw., czyli 2400 euro za metr. Ale metrów, po których chodzisz, jest 54,51. Czyli metr twojego mieszkania kosztuje 2618 euro. Różnica to 218 euro na każdym metrze.
Sama liczba nie jest straszna. Straszne jest co innego: jeśli jedno ogłoszenie policzono od powierzchni całkowitej, a drugie od czystej, porównujesz nie mieszkania, tylko sposoby liczenia.
Jeśli patrzysz na nowe budownictwo — oto nowe mieszkania nad morzem w Bułgarii.
Tak liczy cały rynek
To nie jest sztuczka jednego dewelopera. Otwórz tabelę wolnych mieszkań BS-Group w kompleksie La Mer Home 3 — kolumna powierzchni jest nazwana wprost: powierzchnia z częściami wspólnymi. Apartament nr 1, 38,48 m kw., 55 560 euro z VAT. Te 38,48 już zawierają udział klatki schodowej i windy.
Tak mierzą w Bułgarii wszyscy: deweloperzy, agencje i notariusz. Osobnej powierzchni, do jakiej przywykłeś, tu po prostu nie ma.
O co zapytać przed umową przedwstępną
Trzy pytania zamykają temat w pięć minut.
Pierwsze: jaka jest powierzchnia czysta i jakie są części wspólne — dwiema osobnymi liczbami, a nie jedną sumą. Drugie: czy tarasy wchodzą w powierzchnię czystą i ile mają metrów. Trzecie: od której powierzchni liczy się opłata eksploatacyjna, od całkowitej czy od czystej, bo ta różnica wraca co roku.
Odpowiedzi na wszystkie trzy są w cenniku dewelopera. Jeśli sprzedający nie potrafi ich podać, to już jest odpowiedź.
Gotowe mieszkania z remontem i meblami — mieszkania z rynku wtórnego.
