Гледате апартамент и ви казват 59 квадрата. Вкъщи разгъвате разпределението, събирате стаите и излизат 54. Първото усещане е, че някой ви е излъгал.
Никой не ви е излъгал. В България апартаментът се мери по друг начин, отколкото са свикнали купувачите от Украйна, Русия или Полша. За тази разлика е по-добре да научите преди да подпишете предварителния договор, а не след това.
Площите са две, а не една
В българския ценоразпис почти винаги стоят две числа. Чиста площ е самият апартамент: стаи, кухня, баня, тераси, вътрешни стени. Общи части е вашият дял от това, което принадлежи на цялата сграда: стълбище, асансьор, коридори, вход, технически помещения.
Съберете ги и получавате обща площ. Точно тя влиза в договора и точно върху нея се смята цената.
Как изглежда в реален ценоразпис
Комплекс Aura в Несебър, строител GMD Invest. Ценоразписът стои като отворен файл на сайта му, три колони една след друга: чиста площ, общи части, квадратура.
Апартамент № 1: 54,51 плюс 4,96 прави 59,47 кв.м, цена 142 730 евро.
Апартамент № 7: 84,62 плюс 8,33 прави 92,95 кв.м, цена 213 790 евро.
Апартамент № 8: 105,28 плюс 10,17 прави 115,45 кв.м, цена 265 540 евро.
Делът на общите части навсякъде е един и същ — между 8 и 9 процента. Това е нормалната българска стойност. Струва си да се замислите, ако в ценоразписа стои 15 процента и повече: значи в сградата има много неща, за които плащате, но не ползвате.
Какво прави това с цената на квадрат
Апартамент № 1 е 142 730 евро за 59,47 кв.м, тоест 2400 евро на квадрат. Но квадратите, по които ходите, са 54,51. Значи квадратът от вашия апартамент струва 2618 евро. Разликата е 218 евро на всеки квадрат.
Числото не е страшно. Страшно е друго: ако едната обява е сметната по обща площ, а другата по чиста, вие сравнявате не апартаменти, а начини на смятане.
Ако гледате ново строителство — вижте новото строителство край морето в България.
Така смята целият пазар
Това не е трик на един строител. Отворете таблицата със свободните апартаменти на BS-Group в комплекс La Mer Home 3 — колоната с площта е кръстена направо: площ с общи части. Апартамент № 1, 38,48 кв.м, 55 560 евро с ДДС. Тези 38,48 вече включват дела от стълбището и асансьора.
Така мерят в България всички — и строителите, и агенциите, и нотариусът. Отделна площ, с каквато сте свикнали, тук просто няма.
Какво да питате преди предварителния договор
Три въпроса затварят темата за пет минути.
Първи: каква е чистата площ и какви са общите части — с две отделни числа, а не с една сума. Втори: влизат ли терасите в чистата площ и колко квадрата са. Трети: върху коя площ се смята таксата за поддръжка, върху общата или върху чистата, защото тази разлика се връща всяка година.
Отговорите и на трите ги има в ценоразписа на строителя. Ако продавачът не може да ги каже, това вече е отговор.
Готово жилище с ремонт и обзавеждане — апартаменти на вторичен пазар.
